海南西線、西雙版納實(shí)現(xiàn)“逆襲”

前述報(bào)告顯示，從開發(fā)規(guī)?？矗?016年初開發(fā)企業(yè)逐步意識(shí)到，旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高，進(jìn)入和開發(fā)都較為謹(jǐn)慎，因此項(xiàng)目數(shù)量增長(zhǎng)速度放緩。截至2016年底，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開盤總數(shù)累計(jì)達(dá)到8919個(gè)，較2015年下降幅度有所減小，截至2016年年底中國(guó)旅游地產(chǎn)實(shí)際完成投資額高達(dá)12997億元，達(dá)到歷史高點(diǎn)。

“從市場(chǎng)實(shí)際情況看，2016年到2017年旅游地產(chǎn)打了一個(gè)漂亮的翻身仗，這是旅游地產(chǎn)最核心的變化?！币拙又袊?guó)企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱介紹道，這個(gè)變化首先源于過(guò)去的旅游地產(chǎn)曾經(jīng)的“重災(zāi)區(qū)”海南發(fā)生了“逆襲”。2016年整個(gè)海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)40%——50%，2017年上半年銷售增長(zhǎng)已達(dá)60%。此前由于海南省“西弱東強(qiáng)”，位于海南省儋州市排浦港與洋浦港之間的項(xiàng)目恒大?；◢u一直處在西線的一個(gè)角落里，長(zhǎng)期以來(lái)“無(wú)人問(wèn)津”，但在2015年、2016年僅這一個(gè)項(xiàng)目的年度銷售就超過(guò)了100億元。

究其原因，丁祖昱認(rèn)為首先是旅游地產(chǎn)的自用型需求出現(xiàn)了，與此同時(shí)，投資的需求有增無(wú)減。過(guò)去外地人去海南置業(yè)稱為度假需求，隨著“躲避霧霾”、“休閑養(yǎng)老”、“第二故鄉(xiāng)”等概念逐漸被認(rèn)可，海南樓市開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸燃?剛需”，刺激海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，偏居一隅、山勢(shì)險(xiǎn)峻、供地量極少的云南西雙版納旅游地產(chǎn)在去年也迎來(lái)了“翻身”，年度銷售面積達(dá)到驚人的54萬(wàn)平方米。不過(guò)，對(duì)整個(gè)西南區(qū)域來(lái)說(shuō)，2016年是旅游地產(chǎn)發(fā)展非常艱難的一年，受宏觀市場(chǎng)和整個(gè)政策變動(dòng)的影響，西南地區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)投資在過(guò)去一年當(dāng)中持續(xù)降溫，中小企業(yè)不斷退出這個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)集中度也在逐步上升。

長(zhǎng)三角區(qū)域的整體市場(chǎng)因?yàn)閯傂韬透纳菩孕枨蠓浅；鸨?，尤其是在住宅市?chǎng)上。但是旅游地產(chǎn)的投資量和開發(fā)熱情在過(guò)去一年度當(dāng)中卻在持續(xù)下降和降溫，深耕旅游地產(chǎn)的企業(yè)大家都在用小規(guī)模、多項(xiàng)目方式參與投資開發(fā)，作為旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最快的一個(gè)區(qū)域，絕大多數(shù)這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目已經(jīng)從單純的以物業(yè)銷售轉(zhuǎn)向銷售和運(yùn)營(yíng)并重的開發(fā)方式，而很多企業(yè)也在逐步嘗試長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的開發(fā)路徑。

總體來(lái)看，長(zhǎng)三角、西南、海南是市場(chǎng)當(dāng)中休憩型成交項(xiàng)目增量最大的三個(gè)區(qū)域。

而閩東南市場(chǎng)，比起2015年的長(zhǎng)期沉積，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步進(jìn)入復(fù)蘇階段，主打成交型的新項(xiàng)目開始大規(guī)模造勢(shì)，多個(gè)老項(xiàng)目也有了一系列新動(dòng)作。但是市場(chǎng)總體來(lái)講比較冷清，項(xiàng)目投資開發(fā)也較少，無(wú)論是新增項(xiàng)目數(shù)量還是項(xiàng)目總數(shù)量，在全國(guó)六大區(qū)域當(dāng)中均排在末位。相比之下，“兩廣”板塊，則以穩(wěn)為主。從區(qū)域內(nèi)部的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，受深圳的影響，惠州新增的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總體表現(xiàn)不錯(cuò)。不過(guò)，一些傳統(tǒng)“老牌”區(qū)域，如珠海、北海這樣的區(qū)域反倒呈現(xiàn)冷清態(tài)勢(shì)，2016年整個(gè)兩廣新上市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目只有20個(gè)，不足2015年項(xiàng)目總量的四分之一。

總體來(lái)看，累計(jì)旅游地產(chǎn)總量和用地總體量占據(jù)全國(guó)之首的是環(huán)渤海區(qū)域，環(huán)渤海新增的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)單體規(guī)模上升、內(nèi)部配套多元、驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目多引擎等特點(diǎn)。

“在經(jīng)過(guò)了2013年的攻城略地之后，以海南、西南、長(zhǎng)三角、閩東南、“兩廣”為代表的六大旅游地產(chǎn)發(fā)展高地的整體發(fā)展進(jìn)一步聚集，項(xiàng)目數(shù)量也占到了全國(guó)總數(shù)量的88%，分別比2015年上漲了十幾個(gè)百分點(diǎn)。旅游地產(chǎn)迎來(lái)了春天?！焙鷷扎L說(shuō)。

兩極分化明顯 行業(yè)集中度提升

截至2016年年底已有5403家企業(yè)涉足中國(guó)旅游地產(chǎn)的開發(fā)和投資，并且呈現(xiàn)開發(fā)集中度提高、專業(yè)化程度提高的兩大特點(diǎn)。

在旅游地產(chǎn)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，在項(xiàng)目數(shù)量、用地規(guī)模、建筑總體量方面，大中小企業(yè)之間都存在著非常大的差距。隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)和投資企業(yè)在過(guò)去一年當(dāng)中不斷兼并收購(gòu)，行業(yè)中又出現(xiàn)了許多“行業(yè)大鱷”，憑借自身資金和資源的優(yōu)勢(shì)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此50萬(wàn)平方米以上的目的地型旅游度假綜合體在過(guò)去一年當(dāng)中層出不窮。從開發(fā)主體來(lái)看，在歷經(jīng)了2015年短暫的數(shù)量回落之后，2016年中國(guó)旅游地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)數(shù)量小幅上升。2016年，新增106家投資開發(fā)企業(yè)，截至年底開發(fā)和運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)共有5403家。