龍華

2017年龍華區(qū)進(jìn)行了九次更新單元規(guī)劃的公示與公告，共計9個項目。擬拆除用地面積31.85公頃，擬拆除建筑面積54.1萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積20.12公頃，擬新建計容建面135.76萬平方米，平均拆建比為2.5。

表：2017年龍華區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，龍華區(qū)以工改項目為主，包含4項工改商，2項工改居及1項工改工。此外還有1項城中村改造項目，以商業(yè)為主導(dǎo)方向。據(jù)統(tǒng)計擬新建74萬平方米商業(yè)辦公、42萬平方米居住和3.2萬平方米保障房。

龍華區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為6.79，平均土地移交率為37.38%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為30.5個月，最長的時間間隔為63個月，除了3項時間間隔超過50個月，其余項目均在1年內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃公示。

大鵬

2017年大鵬新區(qū)進(jìn)行了一次更新單元規(guī)劃的公示，為上洞電廠城市更新單元規(guī)劃，擬拆除用地面積6.35公頃，擬拆除建筑面積2.6萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積4.71公頃，新建建筑面積8.98萬平方米，拆建比3.45。

表：2017年大鵬新區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

該規(guī)劃項目為工改商住方向，容積率為1.91，土地移交率為18.64%，從計劃公告到規(guī)劃公告的間隔時間為22個月。

2018年城市更新單元規(guī)劃展望

1.“強區(qū)放權(quán)”的改革紅利將利好城市更新單元規(guī)劃的審批速度

2017年的公示與公告的城市更新單元規(guī)劃編制與審批周期平均約為34.5個月，歷年共審批432項規(guī)劃，對比規(guī)劃數(shù)量仍然有200多項沒有審批，在去庫存及增量的壓力下，2018年的規(guī)劃審批速度將會加快，數(shù)量上預(yù)計將比2017年更多。

2.未來趨勢：高容積率與高土地移交率

從規(guī)劃項目平均容積率來看，工改項目中除“工改商”類型外，其容積率基本在6.0上下波動，而城中村、舊住區(qū)及舊商業(yè)區(qū)改造基本超過6.0，其中舊商業(yè)區(qū)改造平均容積率甚至達(dá)到10.0。伴隨著原特區(qū)范圍內(nèi)用地緊張，不斷出現(xiàn)超高容積率的規(guī)劃項目，原特區(qū)外范圍的容積率也不斷提升，并在空間上呈現(xiàn)集中的態(tài)勢。

與此同時，尤其是原特區(qū)外的公共設(shè)施的不足日益凸顯，為例彌補公共配套的短板，土地移交率勢必會呈現(xiàn)上升趨勢，不少地塊反復(fù)調(diào)整土地移交的比率以滿足新的政策要求，而高土地移交率將進(jìn)一步促使規(guī)劃項目的容積率提高。