海南房價暴跌嗎？海南房價曾兩次遭腰斬

自從海南因房地產(chǎn)破壞環(huán)境問題被中央有關部門問責以來，高壓之下，海南便進入了一輪嚴苛的調控周期。2017

年海南全省限購，白沙縣、瓊海、五指山、三亞、海口也發(fā)布了限購政策。年前，三亞還發(fā)布了限價令，新房備案價格不得高于2017年2月同區(qū)域同類型產(chǎn)品的網(wǎng)簽均價。如今，海南樓市卻異常火爆，要知道歷史上海南房價曾因樓市調控遭遇兩次腰斬，最久遠也是影響最大的一次直接導致房地產(chǎn)泡沫破裂。

1993年：海南地產(chǎn)大泡沫

1993年注定成為海南房地產(chǎn)史上的一個黑點。在這場游戲中，只有少數(shù)人看破危局幸免于難，絕大部分人的財富都成為這場泡沫下的陪葬品。1988年，海南脫離廣東獨立建省并成為中國最大的經(jīng)濟特區(qū)，一時風光無限，成為當時最炙手可熱的“淘金地”，吸引了大量的資金和人才涌入房地產(chǎn)領域，導致房價猛漲！據(jù)資料記載，1991年海南房價為1400元／㎡，1992年則猛增至5000元／㎡，比1991年增長257%，1993年上半年房價格達到頂峰，為7500元／㎡，而當時的職工平均薪資僅為292元，比今天在一線城市買房更艱難。另據(jù)統(tǒng)計，?？谑械貎r1991年最高為98萬元／畝，到1993年漲至最高位為680萬元／畝。瘋狂涌入地產(chǎn)的資金也帶來了驚人的經(jīng)濟增長率，同年，海口市經(jīng)濟增長率達到83％,另一個熱點城市三亞也達到了73.6％。

政府無節(jié)制批地，銀行無控制放貸，這場游戲漸至高潮后轟然倒塌。1993年6月23日，時任國務院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)；次日，國務院發(fā)布《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調控意見》，16條強力調控措施出臺，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)頓時被釜底抽薪。泡沫破裂后，房價腰斬，外來人口全面撤退，全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。1993年地產(chǎn)泡沫破裂后，海南度過了漫長的重建期，政府用了7年時間才將積壓的房產(chǎn)基本處理完，市場直到2006年才開始恢復增長。

2010年：國際旅游島瘋狂再現(xiàn)

2010年1月，海南國際旅游島政策出臺，投資客如潮水般涌入這座海島，海南再度陷入瘋狂，熱度堪比雄安新區(qū)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計稱，國際旅游島后獲批的5天內，海南省的商品房銷售量達到170多個億，這個數(shù)字是2008年海南省全年的商品房銷售量的總和。短短3個月內海南各地房價暴漲，漲幅達1-2倍，2012年三亞房價還曾攀升至全國第一。在當時，海南先是宣布暫停土地出讓，繼而提高貸款首付比例，限購政策直到1年后的“國八條”出臺，?？?、三亞才相繼跟進。?？诓扇×艘坏肚械男问剑蟹秶鷥认拗品潜臼艏彝ベ彿?。而三亞則相對溫柔，僅在主城區(qū)范圍內限制外省戶籍購房，其余大片區(qū)域仍可自由購買。瘋狂的市場被一盆冷水從頭澆下，瘋漲神話破滅！政策出臺當月，?？?、三亞樓市成交量速降九成，市場此后開始進入長達六年的調整期。據(jù)媒體報道，2010年6月，三亞的房價達到28293元，此后一路跌來，到2016年跌至17400元/㎡，跌幅近40%。?？诘姆績r也走出了類似的軌跡：6年里，房價從14125元的下跌至9字頭。

歷史上，海南兩次樓市調控均成功，此次海南樓市調控力度不夠，還是此次海南樓市情況特殊，海南樓市存在養(yǎng)老+旅游剛需，強力支持海南房價上漲？到海南投資置業(yè)不能過于盲從和盲目。政府對于海南的調控思路已發(fā)生根本性變化，用海南省委書記劉賜貴在推介會上的一句話來說就是，要對海南新一輪改革開放進行系統(tǒng)謀劃。

未來海南樓市趨勢：文旅地產(chǎn)成發(fā)展方向

如今，政府的導向主要是以健康生態(tài)為主。海南有中國獨一無二的文旅資源，置業(yè)買房群體不再像以前只是圖環(huán)境好，如今整體的訴求放在度假生活的全面配套上。因此，開發(fā)商除了將高端精品項目帶到海南，還會分析度假人群的心理需求，在項目上做相應的配套，所謂“一處買房，全島共享”，房地產(chǎn)更加偏向生活化。

在海南發(fā)展文旅地產(chǎn)，不僅僅是傳統(tǒng)住宅和蓋房子的思路，更多的是客戶度假需求的全方位考量，業(yè)主食堂、運動設施、精品酒店、會議廳、業(yè)主俱樂部、高爾夫球場等都會全面布局。這也是后期海南文旅地產(chǎn)發(fā)展的方向。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年海南房地產(chǎn)市場前景調查及投資機會研究報告》。