自2016年四季度以來的近一輪房地產(chǎn)調(diào)控，在政策力度、調(diào)控模式、城市范圍等各方面的限制均嚴(yán)于以往，不僅在商品房市場上迎來了限購、限貸、限價、限售的“四限時代”，在土地市場上也開始執(zhí)行“限地價”、“限售價”等多種模式，并加速推進(jìn)房地產(chǎn)稅落地，對房地產(chǎn)開發(fā)提出了新的發(fā)展方向：試點租賃住房市場。

而2017年末明確的“長效調(diào)控機制”路線，更讓各城市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了新的變化：眾多一二線城市在政策調(diào)控的指引下，投資性需求退出、價格趨于平穩(wěn)，為長期發(fā)展留下了更多空間；而部分具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三四線城市在貨幣化安置、購房觀念轉(zhuǎn)變、新型城鎮(zhèn)化等因素的推動下，迎來了量升價漲短期暴漲行情，房地產(chǎn)發(fā)展“虛火”上升，留下了長期發(fā)展的隱患。因此在當(dāng)下這個時點上，我們也有必要對城市的基本面指標(biāo)再做細(xì)篩，對不同城市的發(fā)展前景再做客觀的量化評價。

2018年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎(chǔ)之上，繼續(xù)將研究對象覆蓋全國286個地級以上市，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數(shù)學(xué)工具，對房地產(chǎn)市場前景進(jìn)行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優(yōu)城市的指標(biāo)特征進(jìn)行歸納總結(jié)。

榜單發(fā)布

榜單解讀

01

格局：長三角繼續(xù)領(lǐng)跑全國

中小城市行業(yè)份額進(jìn)一步提升

前景排行前10的城市和上年相比變化不大，依舊主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈。四個一線城市中上海依舊領(lǐng)跑，各城市排名與上一年位次相同。

長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由于經(jīng)濟(jì)實力雄厚，居民購買力強，在行業(yè)中目前仍然保持著領(lǐng)先的狀態(tài)。作為國內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區(qū)域，前景排名前10的城市中就有4個來自該區(qū)域。在政策打壓下上海及其周邊三四線城市的市場熱度有所冷卻，外溢需求及投資客將目光轉(zhuǎn)向了處于價格洼地的三四線。例如，環(huán)南京周邊城市滁州、鎮(zhèn)江受南京的外溢需求影響，并且購房政策相對而言較為寬松，帶動商品住宅成交量大幅度上升，成交價格也在持續(xù)上漲。

從資源集中度情況來看，前景排行TOP50的城市擁有全國36%的常住人口，集中了61%的房地產(chǎn)開發(fā)投資，但由于受到限售政策的影響，這些城市商品住宅成交面積和成交金額占總成交的比例均有所下降，集中度對比2016年有所下降。

02

趕超：過半二線城市排名上升

三四線強市排名回落

總體來看，一線城市以其巨大的市場規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、人口優(yōu)勢等持續(xù)成為投資前景最優(yōu)的4個城市，其他城市與一線城市之間存在較難以跨越的鴻溝；二線城市由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市場供求關(guān)系向好等原因，不少城市的投資前景排名均有所上升，而2017年投資前景排行中由于受到一線城市紅利輻射而排名靠前的三四線城市，今年則排名有所下降。

排名TOP10的城市中，武漢、杭州分別上升2、3個名次，武漢名次上升，最主要原因在于城市硬實力的提升，武漢處于城建高速發(fā)展階段，2011-2016年的城市基建投入強度全國第一；與之不同的是，杭州的城市基建已經(jīng)相對成熟，排名上升主要是由于城市的人均可支配收入、人均購房支出名列前茅，2012-2016年，杭州的商品住宅銷售金額分別達(dá)到8944.83億元，位列全國第7名，城市的市場容量較大且需求持續(xù)增加；?？趧t是TOP50城市里，排名降幅最大的二線城市，去年?？谕顿Y前景位列第27位，但海南投資炒房客聚集，引發(fā)了嚴(yán)格的限購、限貸等政策，非戶籍居民購房的社保年限延長，且補繳社保等行為均被禁止，在全面“堵漏”下，投資客減少，且海口本地居民的購買里大大下降。

03

需求：人口爭奪早已開啟

新一線城市房產(chǎn)市場迎來利好

就人口增量角度來看，近年真正唱主角的還是二線城市。城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，為這些城市帶來了眾多良好的工作機會，而較低的居住成本，更易觸及的落戶門檻，也在很大程度上減輕了年輕就業(yè)群體的生活壓力，增強了這些城市的人口吸納能力。

對于高學(xué)歷或者高層次人才來說，多數(shù)三四線城市雖然房價較低，但適合個人的工作崗位卻十分缺乏，薪資也相對較低。這一人群又不可避免地流向一、二線城市。人口年均增量排在TOP15的三四線城市僅有淮南和銅陵兩個?；茨虾豌~陵均屬于安徽，較高的人口增量使得淮南的人均宅地供應(yīng)面積大幅減少，城市排名顯著提高；而銅陵的人口增長是受行政區(qū)劃變更影響，城市的投資前景并沒有因此得到實質(zhì)性改善，反而因為行政區(qū)劃變大導(dǎo)致人均GDP等指標(biāo)下降，導(dǎo)致排名不升反降。

伴隨著人口增量的變化，以成都、重慶為代表的“新一線”城市房產(chǎn)市場迎來了大量的落戶購房需求。人口增量在TOP15的多數(shù)二線城市的總排名都有所上升。其中，鄭州的房價在這些城市中較低，外地人購房和落戶政策在新一線城市中也相對寬松，2011至2016年城市年均人口增量達(dá)到17萬人，在宅地供應(yīng)量大幅增加的2016年其宅地消化周期還降低了1.49年，是名次上升最多的城市。

04

配套：核心城市配套發(fā)展更優(yōu)，能級間差距顯著

城市商業(yè)配套的發(fā)展從一定程度上反映了該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口情況。一般來說，配套越齊全，該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，居民的消費能力也較佳。因此，對于房地產(chǎn)市場來說，一個城市的配套越完善，其對投資者的吸引力也越大，市場前景也越被看好。

就城市的市場前景而言，一線、二線、三四線城市的房地產(chǎn)市場前景按照城市能級依次遞減，且環(huán)一線的三四線城市前景普遍好于其他三四線城市。2016年開始的房地產(chǎn)市場的熱點輪動也基本按此規(guī)律運行。將城市的配套總量與其前景得分結(jié)合來看，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系。配套總量和前景得分均排在前20的城市仍多屬于三大經(jīng)濟(jì)圈，并且除北上廣深外，其余城市也均為二線城市，三四線城市則無一個城市入圍。而異常點重慶的配套總量雖然僅次于上海和北京，但是其配套密度卻僅為5.58間/平方千米，排在整體第90名，城市的配套設(shè)施還需要進(jìn)一步發(fā)展，其城市前景相對配套總量較低一些的成都、武漢等城市較差。

01

一線城市：經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先，市場容量穩(wěn)居前列

一線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面作為全國先驅(qū)，GDP表現(xiàn)突出，持續(xù)穩(wěn)坐全國第1至第4名位置，尤其上海和北京2016年的GDP分別達(dá)到28179億元和25669億元，不僅是全國僅有的兩個GDP超過2.5萬億的城市，在一線城市內(nèi)部也與廣深拉開了較大差距；相比二線和三線城市來看，一線城市的平均GDP水平分別比二、三線城市高出243%和1186%。根據(jù)各城市最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2017年四個一線城市的GDP均已突破2萬億，且人均GDP也都在12萬元以上，深圳的人均生產(chǎn)總值達(dá)到183127元，全國第一。

較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平帶來房價的提升和人口的持續(xù)涌入，房地產(chǎn)市場容量也穩(wěn)居前列：2012-2016年商品住宅成交金額指標(biāo)中，四大一線城市排名與GDP排名順序一致，上海以近1.79萬億元穩(wěn)居第一，遠(yuǎn)高于常住人口更多的重慶。

02

二線城市：中、西部熱點城市崛起

人口增量領(lǐng)先東部

與一線城市不同，二線城市的人口規(guī)模差異較大，33個二線城市中，有6個城市的人口規(guī)模突破千萬，但拉薩、銀川、西寧等人口總量依舊處于低位水平，拉薩2016年常住人口僅有66.55萬人，相比2012年的57.6萬人增加了將近9萬。

人口是購房需求的根本性支撐，也是判斷城市投資前景中最重點考慮因素之一：對比2012年與2016年的城市常住人口數(shù)量情況，可以看出人口凈流入比較大的城市主要為成都、天津、重慶、武漢，中西部二線城市人口聚集加速。相對而言東部沿海的南京、蘇州則在人口吸納的力度上表現(xiàn)較弱，分別僅增加了9.19萬和8.27萬的常住人口；杭州借助互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，吸引了較多相關(guān)產(chǎn)業(yè)人才，5年常住人口增量達(dá)到30.1萬人，在長三角城市中領(lǐng)先。

03

三線城市：三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市容量快速擴(kuò)張

城市之間行業(yè)份額差距明顯

近年來三四線城市的房價有所上漲，但相對而言價格仍比一、二線城市低，購房資格限制也相對不嚴(yán)格，據(jù)統(tǒng)計三四線城市商品住宅的平均年成交額為173億元。而熱點城市周邊的三四線城市由于接納這些大城市的外溢需求，商品住宅成交額則遠(yuǎn)超平均值，整體市場前景較佳。

此類三四線城市主要分布于珠三角、長三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域：佛山、東莞、惠州、珠海為珠三角典型城市，2016年的商品住宅成交金額分別位列全國13、18、20和23名，其中珠海在2016年的成交金額相比上年增長了一倍以上；無錫依舊是長三角中市場熱度最高的三四線城市，2016年商品住宅成交金額達(dá)到1000億元，在全國286城中排25名；京津冀中只有廊坊入圍前10，成交金額在三四線城市中僅次于佛山，排在全國第17位。而第10位中山的成交金額也達(dá)到737億元，是2016年三四線城市商品住宅成交金額的平均值的4倍之多，是商品住宅成交金額最少的城市七臺河的300多倍。