最近一段時間，房租飛漲引發(fā)社會各界熱議，但房價上漲的壓力卻絲毫未見緩和——7月份全國70個大中城市房價再度全線反彈，住建部、各地方政府不得不重披戰(zhàn)袍，貫徹落實7月末中央提出的“堅決遏制房價上漲”的調(diào)控要求。

為何在嚴(yán)厲的調(diào)控舉措之下，老百姓的購房熱情依然高漲？

70個大中城市房價全線反彈

首先來看全國房價的最新形勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市二手住宅價格環(huán)比連續(xù)正增長：

一線城市在2017年小幅下跌之后在今年連續(xù)7個月環(huán)比上漲；二、三線城市房價走勢基本同步，從未出現(xiàn)明顯下跌，且在4月份以來環(huán)比漲幅再度明顯回升，7月份二、三線城市房價環(huán)比漲幅分別達到1.1%和1.2%（參見下圖）。

另外，在70個大中城市中，7月份房價環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)保持在66個的高位，下跌的城市數(shù)僅為4個。由此可見，全國范圍內(nèi)房價上漲壓力依然較大，調(diào)控形勢嚴(yán)峻。

在此背景下，7月31日中央政治局會議針對房地產(chǎn)調(diào)控提出“堅決遏制房價上漲”，這一表述與此前多次表述——“遏制部分城市房價過快上漲”和“切實防止房價反彈”有著明顯不同。

等到8月7日，住建部在沈陽召開房地產(chǎn)工作座談會，提出加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，同時對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)。而此前不久，住建部針對投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)開發(fā)商和虛假房地產(chǎn)廣告等市場亂象進行專項督查，并列出30個先行開展督查的城市，約談?wù){(diào)控不力的城市接近20個。住建部的發(fā)文明確要求，“對開展整治行動不力、人民群眾投訴較多、房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為較嚴(yán)重的地方，要加大督查力度。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守的部門和人員，要堅決問責(zé)?！?/p>

截至8月21日，根據(jù)不完全統(tǒng)計，山東、湖北、浙江、福建、云南、黑龍江、吉林、貴州、重慶、河南等10省制定了督查和專項行動的工作方案，30個城市中已有佛山、廣州、蘭州、昆明、合肥、無錫、深圳、寧波、武漢、宜昌、成都、杭州、北京、重慶、蘇州、貴陽等16個城市出臺了督查行動的具體舉措。

熱點城市投資性購房比例大幅攀升

為何這一輪史無前例的調(diào)控舉措，仍無法拽住房價上漲的韁繩？

除了各種分析和研究討論較多的土地、棚改、人才政策等因素外，一個新的趨勢或原因可能被大多數(shù)分析所忽略，那就是：與2008-2015年房價波動周期相比，本輪房價上漲周期中，新進入購房者的購房目的已由滿足剛性需求和改善性需求為主，向投資性需求為主發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心對全國16個熱點城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、南京、福州、廈門和杭州）4萬戶家庭持續(xù)十年的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，以下兩方面趨勢值得關(guān)注：

第一，首套購房者占比快速下滑。反映到數(shù)據(jù)上，表現(xiàn)為新購房行為中，首套房占比持續(xù)下滑，新購房為第二套或第三套及以上住房的比重持續(xù)上升。其中，2008年新購房中，首套房占比為70.3%，到2015年平穩(wěn)下滑至51.1%，但在最近三年這一比重則快速下降，2018年一季度已降至30.8%。相反，二套房和三套房以上的購房者比重急劇攀升，其中今年一季度三套房及以上的比重已上升到25.4%，較上年提高了10.4個百分點，二套房購房者比重也上升到43.8%，過去三年內(nèi)上升了9個百分點（參見下圖）。

第二，投資型購房行為占到一半以上。從更為直接的購房目的看，過去十年內(nèi)，剛需型購房比例逐年下降，改善型購房比例穩(wěn)步上升，投資型購房比例則快速上升，這一趨勢在最近三年表現(xiàn)得尤為明顯。2008年-2015年，投資型購房占比由19.6%平穩(wěn)上升到27.7%，2016年以來則快速上升，今年一季度已達到50.3%，改善型購房占比也上升到17.8%。相反，剛需型購房人群的比重則下降至31.9%（參見下圖），這一變化趨勢與上述首套房購房比重快速下滑的趨勢基本吻合。