近日，北京市委副書記、代市長(zhǎng)蔡奇提出2017年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，即確保房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，北京市政府接連發(fā)布了一系列非常嚴(yán)厲的管控措施。

就在2016年年末，北京市住建委發(fā)布通知，要求從2016年12月30日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)辦理現(xiàn)房銷售備案，并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷售價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)。

“銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，這意味著即便未來(lái)市場(chǎng)走高也不可能再次上調(diào)銷售價(jià)格，房企的定價(jià)就變得尤其重要?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

而“今年房?jī)r(jià)不能上漲，那么，在地價(jià)上漲更快的前提下，企業(yè)要么以虧損價(jià)或微利價(jià)定價(jià)，要么就暫時(shí)不定價(jià)也不銷售，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量?！睔W陽(yáng)捷進(jìn)一步表示。

新盤取證及定價(jià)難度加大

一直以來(lái)，社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)、政府監(jiān)管的重點(diǎn)都在商品房預(yù)售，即期房銷售要遵循預(yù)售備案制度。但當(dāng)期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后，究竟該以什么價(jià)格出售，全憑開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，因此常被開(kāi)發(fā)商作為捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的一種手段。而隨著北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，近年來(lái)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目越來(lái)越多，對(duì)市場(chǎng)的影響越來(lái)越大?，F(xiàn)房銷售被套上“緊箍咒”。

2016年12月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，并提交開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、一房一價(jià)表等6項(xiàng)材料。開(kāi)發(fā)企業(yè)要依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍進(jìn)行申請(qǐng)，對(duì)于同一證下未申請(qǐng)銷售的房屋,不得再次申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案。

現(xiàn)房銷售備案完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷售全部房源。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。且進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售時(shí)，應(yīng)將備案證明文件在售樓場(chǎng)所公示。

《通知》強(qiáng)調(diào)，通過(guò)對(duì)申報(bào)價(jià)格的審查避免企業(yè)虛高報(bào)價(jià)、哄抬房?jī)r(jià)，通過(guò)要求企業(yè)“一次性公開(kāi)銷售全部房源”，禁止企業(yè)捂盤惜售。預(yù)計(jì)《通知》發(fā)布后，相應(yīng)的執(zhí)法檢查會(huì)緊密跟進(jìn)，開(kāi)發(fā)商將難以在現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)“房?jī)r(jià)摻水”。

這部分現(xiàn)房房源市場(chǎng)規(guī)模有多大？據(jù)北京中原地產(chǎn)分析師統(tǒng)計(jì)，截至2016年12月29日，2016年本市合計(jì)成交簽約的商品房住宅一共有83253套，其中有24418套是現(xiàn)房，占到了30%。

“明確區(qū)房管部門辦理時(shí)限，同時(shí)從網(wǎng)簽系統(tǒng)上加強(qiáng)管控，意味著開(kāi)發(fā)商賣現(xiàn)房時(shí)也必須不折不扣地執(zhí)行一房一價(jià)，杜絕了房企大幅操控價(jià)格的違規(guī)行為?！焙仙鷦?chuàng)展華北區(qū)品牌策劃總監(jiān)孟祥熙對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

“對(duì)現(xiàn)房加強(qiáng)管理，更多是出于對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的管控。從目前看，北京新房市場(chǎng)有價(jià)格走高趨勢(shì)，僅通過(guò)對(duì)價(jià)格管控，包括對(duì)銷售和簽約價(jià)格的管控，僅能階段性完成房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲的任務(wù)。但如果新盤項(xiàng)目取證受到更高局限的話，對(duì)于完成北京房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲目標(biāo)則具有更大的幫助作用。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

取證被放緩 豪宅、高地價(jià)項(xiàng)目最“受傷”

接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，對(duì)現(xiàn)房銷售及定價(jià)加強(qiáng)管理，受影響最大的項(xiàng)目是豪宅項(xiàng)目以及高地價(jià)項(xiàng)目。

“對(duì)于剛改、剛需項(xiàng)目影響不大，仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)；但對(duì)于豪宅項(xiàng)目而言，則嚴(yán)格制約了豪宅項(xiàng)目現(xiàn)房取證的價(jià)格和周期?！泵舷槲醣硎尽?/p>

“受影響較大的是高地價(jià)項(xiàng)目，因?yàn)槊娣圪F于面包，這些項(xiàng)目預(yù)期上市價(jià)格都會(huì)高于現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格，但政府明確管制申報(bào)價(jià)格，就意味著申報(bào)價(jià)格不可能超出政府的管控預(yù)期，勢(shì)必導(dǎo)致項(xiàng)目可能的備案價(jià)格低于預(yù)期，也必然導(dǎo)致項(xiàng)目可能延期申報(bào)。”歐陽(yáng)捷分析稱。

“2017年一些高價(jià)項(xiàng)目的預(yù)售證，無(wú)論是期房預(yù)售證還是現(xiàn)房銷售證的取得，都會(huì)受到一定影響。未來(lái)房企銷售節(jié)奏的把控將取決于政府發(fā)放預(yù)售證的節(jié)奏?！惫惚硎尽?/p>

事實(shí)上，2016年年底，管理部門對(duì)于新盤的預(yù)售審批已經(jīng)持謹(jǐn)慎、嚴(yán)格的態(tài)度，對(duì)于新一期擬銷售房源報(bào)價(jià)明顯高于上一期的，或者擬銷售房屋類型明顯不同于周邊項(xiàng)目且屬于高端的，基本不會(huì)下發(fā)預(yù)售許可證。“比如項(xiàng)目上期開(kāi)盤定價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，這一期定價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方米；或者周邊都在賣平層，這個(gè)項(xiàng)目卻想賣疊拼別墅的新盤，都很難批證?！睒I(yè)內(nèi)人士透露。

同時(shí)，高價(jià)盤的網(wǎng)簽速度也在放緩。據(jù)悉，主要原因是出于政策方面對(duì)于高單價(jià)新盤銷售速度的控制?！敖陂_(kāi)始，對(duì)于單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的新房項(xiàng)目，管理部門的網(wǎng)簽審批均非常謹(jǐn)慎，甚至還出現(xiàn)過(guò)短期暫停的情況?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

房企：要么以虧損價(jià)或微利價(jià)定價(jià)，要么推遲項(xiàng)目取證

近日，北京市委副書記、代市長(zhǎng)蔡奇在調(diào)研工作時(shí)表示，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以建立購(gòu)租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲。

“北京樓市調(diào)控的力度還要不斷加大，并進(jìn)一步從價(jià)格結(jié)構(gòu)性調(diào)整上控制房?jī)r(jià)，一方面是價(jià)格嚴(yán)控不能漲，另一方面是要嚴(yán)格制約豪宅項(xiàng)目現(xiàn)房取證的價(jià)格和周期?！泵舷槲醴治稣J(rèn)為，2017年針對(duì)捂盤惜售、操縱價(jià)格的行為將嚴(yán)格打擊，監(jiān)管力度不斷加大，全市新房均價(jià)與實(shí)際二手房成交價(jià)低于當(dāng)前，樓市降溫幾成定局。

“整體來(lái)看，2017年新開(kāi)盤項(xiàng)目定價(jià)肯定都會(huì)受到或大或小的影響，尤其是2016年拿地的項(xiàng)目影響最大?！睔W陽(yáng)捷指出。2012年北京住宅用地樓面價(jià)僅為6484元/平方米，2016年達(dá)到23885元/平方米，土地價(jià)格年均上漲92%，而房?jī)r(jià)從2012年的20772元/平方米上漲到2016年的35292元/平方米，年均漲幅42%，也就意味著房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)跑過(guò)地價(jià)漲幅。

“而今年房?jī)r(jià)不能上漲，就意味著在地價(jià)上漲更快的前提下，企業(yè)要么以虧損價(jià)或微利價(jià)定價(jià)，要么就暫時(shí)不定價(jià)也不銷售，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量。”歐陽(yáng)捷進(jìn)一步分析表示，在房?jī)r(jià)基本不漲的前提下，2017年成交量不會(huì)明顯增加，加上北京住房供應(yīng)越來(lái)越少，房企惜售現(xiàn)象肯定會(huì)加劇。

“除非一部分企業(yè)有銷售業(yè)績(jī)壓力和資金壓力情況下，可能會(huì)放棄對(duì)利潤(rùn)的追求，不可能賠本情況下去取證開(kāi)盤，還是會(huì)保證相對(duì)的利潤(rùn)基礎(chǔ)上去定價(jià)取證。開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏將會(huì)受控于政府。預(yù)計(jì)2017年北京商品房市場(chǎng)尤其是豪宅市場(chǎng)，供應(yīng)量和成交量都不會(huì)像2016年這么高。”郭毅預(yù)計(jì)。

對(duì)于房企而言，“在2017年新盤推售時(shí)，應(yīng)回歸理性，避免虛高跟風(fēng)，在定價(jià)策略上結(jié)合項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性，進(jìn)行價(jià)格方案的制訂，從產(chǎn)品的優(yōu)劣角度區(qū)分拉大不同房源的價(jià)格差異，從推貨節(jié)奏上制定項(xiàng)目全生命周期的價(jià)格策略。”孟祥熙表示。