春節(jié)假期前夕和過節(jié)期間，《證券日報》記者走訪了南京部分一手樓盤并對二手房市場進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)南京樓市有降溫趨勢，郊區(qū)一手房和部分二手房的大戶型問津者較少，但好地段的房屋、學區(qū)房的價格并未出現(xiàn)大幅降溫，反而保持穩(wěn)步上漲。

記者發(fā)現(xiàn)，新政實施后，包括北京、深圳在內(nèi)的一線城市和南京等熱門城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩級化趨勢，郊區(qū)新房和二手大戶型房屋銷售放緩，好地段、小面積房屋依舊有市場。

業(yè)內(nèi)人士指出，去年南京樓市迎來了史上最嚴格的限購限貸政策，而差別化住房信貸政策執(zhí)行力度的加大，讓南京房地產(chǎn)市場的成交量在兩個月內(nèi)驟降六成，高額首付成為眾多買房人的“攔路虎”。

高額首付成為“攔路虎”

成交量兩月驟降六成

“從2016年年初一直到九月份，南京的房價瘋了似上漲，最多的漲了一兩萬，翻了兩三倍。”一位老南京人感嘆道。

去年六七月份，南京樓市呈現(xiàn)一派繁榮景象。房價的漲幅，是很多人所沒有預料到的。實際，南京房價已經(jīng)迎來了連續(xù)18個月的上漲，2015年中旬，原本均價每平方米幾千元的南京部分地區(qū)的房價開始呈現(xiàn)小幅升溫，后一直攀升至每平方米萬元，2016年的三月份至七月份，南京房價和成交量均出現(xiàn)加速上漲態(tài)勢，八月份成交量開始回落。

而投資客的涌入，讓南京的城市房價也迎來了久違的繁榮。

“前年中下旬到去年三四月份，南京突然出現(xiàn)了大量投資者，他們大量買入房子，有人也有批量購買整層的?！币晃荒暇┊?shù)刂薪橄蛴浾咄嘎丁?/p>

不過，2016年9月份開始，南京樓市開始出現(xiàn)明顯降溫。中國指數(shù)研究院公布的9月份全國百城價格指數(shù)顯示，南京從8月份的全國房價漲幅第14位，到9月份下滑到第23位。

“去年10月份新政出臺，市場經(jīng)過兩個月的調(diào)節(jié)，成交量已經(jīng)下降了六成， 新的住房信貸政策讓很多人對買房望而卻步。讓南京樓市驟然降溫，讓房屋成交量‘斷崖式’下滑的關(guān)鍵，還是差別化住房信貸政策執(zhí)行力度的加大?！币晃荒暇┊?shù)氐闹薪樨撠熑烁嬖V記者。

除了嚴格限購而外，最為重要的是此次新政進一步加大執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。根據(jù)新政，居民家庭首次購買普通住房（指從未購置過住房），按照國家政策，最低首付款比例不低于30%；而對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于50%；居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清，再次申請商住房貸款的最低首付款比例調(diào)整為不低于80%。對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

“這次限貸政策對于二手房市場是致命性的，很多原本通過貸款買得起房的人由于高額首付，都放棄了買房的想法。”上述中介負責人表示。

在南京本打算購買學區(qū)房的江女士告訴記者，去年9月份她本看好了一套房，由于賣家出國，她得等到10月份才可以交易，她一邊等這套房的業(yè)主回國，一邊看著其他的。然而這一等，卻出了事。國慶節(jié)過后，南京樓市新政開始執(zhí)行，由于她在外地投資了一套房子，貸款未還清，她在南京購房的首付一下子變?yōu)榘顺?，讓她無力購房。而在此前的幾個月中，大部分銀行首套房的首付比例是25%到30%。

記者了解到，像江女士這種情況的購房者很多，高額首付讓他們望而卻步，最終不得不放棄購房的想法。嚴格的限購限貸政策，讓原本火熱的南京樓市出現(xiàn)大幅降溫，這種情況持續(xù)了近兩個月的時間，去年12月份南京房地產(chǎn)市場降至冰點。 

春節(jié)假期還未到，南京市區(qū)的大部分中介門店已經(jīng)呈現(xiàn)冷清的景象。

走進位于湖南路的一個鏈家門店，記者看到僅有一位工作人員玩著手機 ?！斑^年期間大部分人都休息了，年前年后我們門店會派人值班，不過這段時間基本不會有買家上門?！币晃讳N售人員告訴記者，在春節(jié)前一個月內(nèi)，總共上門咨詢房屋的人不超過20個，幾乎沒人看房。

而在一手房市場，由于限價，南京大部分新樓盤的價格也已處于穩(wěn)定狀態(tài)。

“去年整個市場最火爆的時候，南京一個月的二手房成交量可達一萬多套，去年底只有三四千套，春節(jié)前更少?！币晃荒暇┊?shù)胤课葜薪殇N售人員說。

不過，他透露，從今年1月份開始，南京整個樓市明顯在升溫，“買學區(qū)房的人特別多，因為五月份各個家庭開始落戶了。”

數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日-1月31日南京商品住宅已成交4926套，南京最新商品住宅庫存為24967套，目前全市庫存消化周期為2個月。另外，今年1月1日-1月31日南京二手房已成交5904套。

一位南京市住建委內(nèi)部人士告訴記者：“去年一年，南京部分地區(qū)房價漲幅較大，南京市今年將新開工400萬平方米保障房，全面提高居民住房水平，并加快推動一部分棚改項目建設，解決部分城市低收入人群住房困難的問題。”

買房或更難

2017年價格成兩級化趨勢

目前，因庫存較少，消化周期較短，南京一房難求的局面短期內(nèi)依然難以得到根本性改觀。而南京房價或在博弈中走向兩極化。

記者在南京走訪幾個新樓盤發(fā)現(xiàn)，這些樓盤大多在郊區(qū)，均價在每平方米2萬元-3萬元不等，價格均較高。

“經(jīng)過去年一年的銷售，南京的新房庫存已經(jīng)很少，最近開盤的新樓盤更是不多，大部分是去年底開盤剩下的尾房。去年，城北新房大規(guī)模銷售庫存告急，目前在售或已售的新房基本布局在江北、城東、河西南，市區(qū)已經(jīng)沒新房?！币晃荒暇┊?shù)亻_發(fā)商負責人告訴記者。

記者調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，目前在南京郊區(qū)的二手房價格出現(xiàn)一定幅度下滑，但市區(qū)房價依舊堅挺。

“目前市場是一房一價，部分業(yè)主此前購入房子是以投資為主，很多二手房業(yè)主不著急賣會堅持價格，好地段的、學區(qū)房價格沒有降，除非業(yè)主非常著急賣，價格會有浮動。不過，江北、江寧等地區(qū)的二手房會降一些，部分郊區(qū)的房價確實已經(jīng)出現(xiàn)下滑，很多換房家庭由于高首付也放棄買房，大戶型成交價格有下降趨勢”，上述中介負責人告訴記者，“部分新房開發(fā)商為了加速資金的回收，也可能會主動降低價格出售?！?/p>