03

飆漲的M2和歷史上的救市政策

使人們相信

整個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲

事實(shí)上，經(jīng)歷了完整周期的美國(guó)人，也曾一度認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌。

自1940年以來(lái)，雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎每十年就經(jīng)歷一次調(diào)整，但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，卻一直是上漲的（如下圖）。次貸危機(jī)前一輪的美國(guó)房地產(chǎn)牛市起于1993年，由于持續(xù)的上漲，到2005年，連保守的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘向國(guó)會(huì)作證時(shí)，都罕見(jiàn)地表示“美國(guó)尚未出現(xiàn)全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫”。

來(lái)源：美國(guó)人口調(diào)查局（http：//www.cenus.gov）、明源地產(chǎn)研究院

這幾年，很多人常以1989年人民日?qǐng)?bào)一篇報(bào)道來(lái)嘲笑認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的人，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)只有1900元，大家覺(jué)得房?jī)r(jià)太高了?，F(xiàn)在，這個(gè)價(jià)格在五線城市都不一定買得到房子。這背后是30年，M2增長(zhǎng)了289.48倍！如果加上影子銀行（根據(jù)穆迪的數(shù)據(jù)，截至2016年末，影子銀行的規(guī)模超60萬(wàn)億），則30年間，M2增長(zhǎng)了400倍以上！

1988年，上海人均年收入2277元，僅夠買彼時(shí)一平米的房子；2016年，上海人均可支配收入54305元，大概也是夠買一平米房子的水平。

來(lái)源：中國(guó)人民銀行、明源地產(chǎn)研究院

今年，政府下調(diào)了M2的漲幅，不過(guò)，由于基數(shù)已經(jīng)如此巨大（超過(guò)了美國(guó)和日本之和），到今年年底，M2的余額（央行的口徑）還是會(huì)超過(guò)170萬(wàn)億。

經(jīng)濟(jì)學(xué)里，有個(gè)概念叫強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，即政府增發(fā)貨幣使貨幣貶值，貶值的部分就相當(dāng)于強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的部分。僅基于此，人們也要相信房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲。

銀行其實(shí)也是如此。2016年年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，五大行是放個(gè)人房貸的主力，占個(gè)人住房貸款比例高達(dá)70%，僅建行一家2016年就新增房貸8117.52億元，目前其按揭貸款余額達(dá)3.59萬(wàn)億！

明源君有不少在銀行工作的朋友，哪怕在房地產(chǎn)最不景氣的年份，他們也傾向于向個(gè)人發(fā)放房貸或開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸，為啥？因?yàn)檫@個(gè)最保險(xiǎn)。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右，遠(yuǎn)低于全行1.52%的不良率！M2飆漲，外匯嚴(yán)格管制，房地產(chǎn)是最大的蓄水池，要跌確實(shí)難。

而且，即便真像2008年那樣，普遍性下跌的話，政府也會(huì)救市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年，政府救市了。2014年，以3300為起點(diǎn)，又是一輪救市……既然樓市崩盤是政府不能承受之重，那購(gòu)房者還怕個(gè)啥，買買買！

后續(xù)哪怕再遇到短期的低谷，人們依然會(huì)堅(jiān)信明天，而且忍受價(jià)格下跌的時(shí)間會(huì)比以前更長(zhǎng)一些。

在測(cè)試抗抑郁藥物時(shí)，制藥公司常做的一個(gè)實(shí)驗(yàn)是，取100只大鼠（以求統(tǒng)計(jì)可信度），分別放進(jìn)裝滿水的玻璃管內(nèi)。這些大鼠會(huì)一次又一次努力想爬出玻璃管，但都無(wú)法成功。經(jīng)過(guò)15分鐘之后，大多數(shù)都會(huì)放棄努力，只是漂在管子里，對(duì)周圍的情況漠然處之。接著，另外取100只大鼠，同樣丟進(jìn)玻璃管，但這次會(huì)在14分鐘后、當(dāng)他們快要絕望之時(shí)，把他們撈出來(lái)，擦干、給食物、讓它們休息一下，然后再重新丟回管子里。第二次，大多數(shù)大鼠都能撐上20分鐘，之后才放棄。為什么這次多了6分鐘？因?yàn)檫^(guò)去曾有成功的記憶，讓大鼠覺(jué)得又有了希望……政府的救市，就相當(dāng)于將快被淹死的大鼠拎出來(lái)。