04

人口的持續(xù)涌入

使人們認定

某些城市會一直漲

對于人們常說的樓市黃金十年，其實本質(zhì)上是人口紅利（明源君不認同土地紅利一說，西北荒漠土地很多，但是，除非你能挖出石油或者礦石，否則這個土地是不值錢的），因為這期間，人口大量地涌入城市，造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。

鄂爾多斯和溫州的房價為什么暴漲之后出現(xiàn)暴跌？明源君認為，這兩個地方有一個很大的共同點是本地人很有錢（一個靠資源，一個靠頭腦），但是外地人沒錢，這使得它們對人口沒有吸引力。沒有源頭活水的注入，只是自己人在玩，當(dāng)然撲騰不了太久。

過往的數(shù)據(jù)表明，一個城市常住人口，以及小學(xué)生在校數(shù)量的增長，與房價存在著極其緊密的關(guān)系。目前，熱點城市的常住人口或小學(xué)生在校數(shù)量均保持著相對較好的增長勢頭，使得人們相信，這些地方的房價會一直漲！

現(xiàn)在各個城市的樓市分化已經(jīng)十分嚴(yán)重，且很難逆轉(zhuǎn)。但是，這也導(dǎo)致了人們的認知容易出現(xiàn)極端。比如認為北上廣深永遠漲，東北三省、三四線沒救了?？墒牵蠖鄶?shù)人的一致預(yù)期并不總是對的，至少不全對。碧桂園就在東北干得如火如荼，也誓言要深入湖南各縣市，打造100個項目。

最近這幾年，人口在向沿海一線二流動的同時也伴隨著向中西部二三線回流趨勢。就中低端制造業(yè)的普通工種來說，一線和三線的待遇差距并不大。即便對于大學(xué)畢業(yè)生來說，其也會做成本-收益的權(quán)衡。所以，越來越多的城市開始通過補貼、解決住房等吸引大學(xué)生，最近又有幾個城市允許大學(xué)的繳納公積金，說到底是為了搶人。

短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化進程，長期看人口轉(zhuǎn)折點也是沒錯的，但人們即便看對了也通常不能忍受短期的下跌，而去打砸售樓處。所以，明源君此前指出，你想住的房子才能賺到最多的錢，一是你會要求其有居住的舒適性，二是你是長期持有。

05

好的地段

以及好的配套

可以堅定人們只漲不跌的信心

同一個城市的不同區(qū)域，樓市分化也很嚴(yán)重。但是，通常來說，地鐵房、學(xué)位房，人們普遍認為是只漲不跌，或者十分抗跌的。

幾年前，一個朋友問：有個問題我很納悶，學(xué)位房貴可以理解，可是，買得起地鐵房的人基本都是不坐地鐵的，為啥地鐵房這么貴呢？

做地產(chǎn)的小伙伴應(yīng)該都知道這個問題的答案。買地鐵房的人當(dāng)然不是為了方便坐地鐵（雖然客觀上，他坐地鐵確實十分方便），而是地鐵而帶動的區(qū)域經(jīng)濟增長，會讓其房子更快的增值。地段，地段，還是地段，也正是李嘉誠的信徒們掛在嘴邊的口頭禪。

通常來說，地段論是對的。但，地段并非唯一。而且，跟M2增長、政府救市、人口流入一樣，是房企不可控的，房企可以作為的地方是自己做配套或者說時興的內(nèi)容——諸如社區(qū)的打造等，物理空間里的內(nèi)容越發(fā)受到重視。

寧夏中房集團的年銷售額幾十億，有個項目原來的銷售策略是要打價格戰(zhàn)，但其成本高于別人，仗沒法打。由于該片區(qū)最缺優(yōu)質(zhì)的小學(xué)和綜合商業(yè)，于是中房就在那個項目設(shè)立了一個實驗小學(xué)，一個綜合商業(yè)。最終每平方溢價300多。而且這個教育資源在客戶入住后也是持續(xù)運營賺錢的。目前，中房擁有從幼兒園到中學(xué)的完整品牌教育體系。哪里有中房大一點的社區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育資源就可以復(fù)制到那個社區(qū)。魯能置地則通過打造擁有完整運動體系的運動社區(qū)，為其帶來了很好的溢價……這種方式的讓人們相信只漲不跌，并非忽悠，而是實打?qū)嵉摹?/p>