香港房?jī)r(jià)今年或再降15% 內(nèi)地開發(fā)商爭(zhēng)相抄底

一則香港地價(jià)暴跌的新聞近日滿天飛，樓市崩盤的聲音不絕于耳。

事件的主角是位于大埔荔枝山的一幅住宅用地，中海外最終以21.3億港元的低價(jià)成功競(jìng)標(biāo)，按最大可建樓面面積10.71萬(wàn)平方米計(jì)算，樓面價(jià)格僅為19880港元/平方米，創(chuàng)下十年來(lái)香港地皮成交的最低單價(jià)之一。

“這塊地皮本身比較復(fù)雜，涉及司法復(fù)核，如果在賣樓花（期房）前未能解決，開發(fā)商將會(huì)面對(duì)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。相比內(nèi)地的開發(fā)商慣于囤地，香港本地的開發(fā)商由于樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯調(diào)整的跡象，在買地方面比較謹(jǐn)慎?！比疸y財(cái)富管理投資總監(jiān)亞太區(qū)股票副主管何偉華向記者表示。

事實(shí)上，這塊地皮將于今年8月2日在香港高等法院進(jìn)行聆訊，此前環(huán)保組織“環(huán)保觸覺”已入秉香港法院對(duì)該地塊申請(qǐng)臨時(shí)禁制令。因此，此次招標(biāo)僅有其他六家開發(fā)商參與，包括長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、鷹君以及信和置業(yè)與萬(wàn)科，英皇集團(tuán)與佳明各自組建的合資公司。

然而，中海外主席兼首席執(zhí)行官郝建民2月16日在香港出席活動(dòng)時(shí)卻表示，公司在投地時(shí)已考慮相關(guān)因素，并認(rèn)為該地皮規(guī)模較大，屬于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，因此十分看好發(fā)展前景?！耙阅壳暗氖袥r來(lái)看，即使樓價(jià)下跌，跌幅也不會(huì)太大。”他指出。

在本地發(fā)展商積極推盤之際，內(nèi)地發(fā)展商們卻正在躍躍欲試，積極進(jìn)軍香港土地市場(chǎng)。

戴德梁行香港投資及顧問服務(wù)部董事葉健均透露，去年大額地皮成交中，內(nèi)地開發(fā)商參與了23宗成交的35%，涉及金額更高達(dá)55%，首次超出本地發(fā)展商?！皟?nèi)地開發(fā)商偏愛價(jià)格高、大型的地皮，可以用作大型的開發(fā)項(xiàng)目，萬(wàn)科、保利、世貿(mào)等均有在香港競(jìng)標(biāo)地塊?！?

新樓銷售激戰(zhàn)正酣

隨著二手樓市成交陷入“冰封”狀態(tài)，多個(gè)香港本地開發(fā)商紛紛加快推盤節(jié)奏。

以恒基地產(chǎn)為例，旗下營(yíng)業(yè)一部總經(jīng)理林達(dá)民于記者會(huì)表示，集團(tuán)旗下馬鞍山“迎?！表?xiàng)目一至四期至今共售出2790套，累計(jì)套現(xiàn)213億港元。

“從第一線的市場(chǎng)情況來(lái)看，我們認(rèn)為香港整體樓市已經(jīng)基本觸底，接下來(lái)將逐步穩(wěn)定下來(lái)。相比2008年金融危機(jī)時(shí)期，目前香港樓市并無(wú)大幅下跌的基礎(chǔ)，尤其是一些豪宅類的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，自2014年下半年以來(lái)，這類住宅的價(jià)格升幅明顯落后，市場(chǎng)已經(jīng)累積了一定的購(gòu)買力?！彼蛴浾弑硎?。

李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)亦宣布于2月19日原價(jià)推售10個(gè)元朗“世宙”兩房單位，扣除12%折扣及回贈(zèng)優(yōu)惠后，入場(chǎng)價(jià)約479萬(wàn)港元。據(jù)悉，該項(xiàng)目目前已累計(jì)銷售727個(gè)單位，套現(xiàn)42.3億港元。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示：“短期一手市場(chǎng)將跑贏二手市場(chǎng)，預(yù)計(jì)三月一手新盤成交可望突破1000宗?！?

公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后香港至少有11個(gè)新盤陸續(xù)推出，總供應(yīng)超過(guò)4000個(gè)單位。為了爭(zhēng)奪客源，各大地產(chǎn)商也使出了渾身解數(shù)，提供各種優(yōu)惠，包括減價(jià)、稅務(wù)優(yōu)惠、增加按揭成數(shù)等。

今年降幅約10%-15%

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的資料顯示，去年12月整體私人住宅售價(jià)指數(shù)跌至285.2，回落至11個(gè)月的低點(diǎn)，并已連續(xù)三個(gè)月下跌，相比去年9月306.1的高位，累計(jì)跌幅約6.8%。

同時(shí)，二手樓價(jià)自去年十月開始持續(xù)回落。中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，二手樓價(jià)在2月初已從去年9月中的高位下跌了10.8%。

世邦魏理仕香港、澳門及臺(tái)灣研究部主管陳錦平在接受記者采訪時(shí)表示：“整體來(lái)看，目前香港住宅價(jià)格已從2015年三季度的高位回落約10%，2016年恐仍將向下10%至15%?！彼赋觯敖?jīng)濟(jì)狀況不佳，工資增幅受限，由于投資者擔(dān)憂香港會(huì)隨美國(guó)加息，因此對(duì)價(jià)格本身較為敏感?！?

除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景低迷，困擾香港樓市多年的供應(yīng)短缺問題已出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)的跡象。

香港政府于五年前開始加快賣地，目標(biāo)將每年新增私樓供應(yīng)單位增加到1.8萬(wàn)-2萬(wàn)個(gè)。目前，這項(xiàng)政策已有所成效，私人住宅供應(yīng)量在2009年第三季度銳減至5.2萬(wàn)個(gè)的低谷后，已連續(xù)五年持續(xù)增加。

“目前由于一手樓盤供應(yīng)持續(xù)增加，今年1月的樓價(jià)跌幅已達(dá)2%左右，全年跌幅約10%。我們預(yù)測(cè)今年上半年的供應(yīng)量將達(dá)到1萬(wàn)多個(gè)單位，因此這將迫使開發(fā)商在定價(jià)時(shí)更貼近市場(chǎng)。”何偉華表示。

此外，香港特首梁振英于1月13日發(fā)表任內(nèi)第四份施政報(bào)告明確提出，未來(lái)數(shù)年香港政府計(jì)劃大幅增加房屋和土地供應(yīng)，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。

未來(lái)5年，由香港房屋委員會(huì)及香港房屋協(xié)會(huì)興建的公營(yíng)房屋單位預(yù)計(jì)約為9.71萬(wàn)個(gè)，當(dāng)中公屋單位約為7.67萬(wàn)個(gè)，資助出售單位約為2.04萬(wàn)個(gè)。房委會(huì)和房協(xié)今年計(jì)劃預(yù)售共約3700個(gè)單位，2017年預(yù)售合共約2600個(gè)單位。

同時(shí)，私營(yíng)房屋方面，預(yù)計(jì)未來(lái)三四年一手住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量約為8.7萬(wàn)個(gè)單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應(yīng)數(shù)字以來(lái)的新高。

該份施政報(bào)告指出，政府在2015年-2016年度制定的賣地計(jì)劃已售或?qū)⒊鍪酆瞎?6幅住宅用地，加上其他私人房屋土地，預(yù)計(jì)大約可興建2.03萬(wàn)個(gè)單位，超出原先1.9萬(wàn)個(gè)單位的供應(yīng)目標(biāo)，是自2010年以來(lái)的第二高。

中資逢低吸籌A級(jí)寫字樓

近年來(lái)，中資金融機(jī)構(gòu)對(duì)香港核心區(qū)寫字樓的熱切需求是支持A類寫字樓租售金額增長(zhǎng)的一支重要力量。

“香港寫字樓的空置率相當(dāng)?shù)?，因此整體租金仍將上升?！标愬\平對(duì)記者表示。據(jù)介紹，目前全港寫字樓空置率大約為3%，中環(huán)一帶僅為1.3%左右。整體來(lái)看，今后幾年全港寫字樓空置率都將維持在低單位數(shù)水平。

陳錦平認(rèn)為，2016年全港平均寫字樓租金將增加5%左右，其中包括中環(huán)等核心商業(yè)區(qū)A級(jí)寫字樓租金增幅甚至可能達(dá)到10％。

寫字樓投資方面，去年四季度恒大地產(chǎn)斥資125億港元購(gòu)入美國(guó)萬(wàn)通大廈，刷新了香港歷來(lái)最高商廈買賣紀(jì)錄及甲級(jí)寫字樓最高成交呎價(jià)；幾乎同時(shí)，中國(guó)人壽以58.5億港元買下紅磡OneHarbourGate全幢西座寫字樓連商舖，中資機(jī)構(gòu)的大手筆交易實(shí)屬令人矚目。

“中資企業(yè)偏愛‘最靚’的寫字樓，希望寫字樓本身出名或者擁有較好的景觀。他們也對(duì)收購(gòu)整棟寫字樓保持濃厚的興趣，或已有在接洽，但目前放盤極少?！标愬\平表示。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，寫字樓投資市場(chǎng)去年共成交78宗，涉及資金400.4億港元，分別同比增長(zhǎng)52.9%和92.9%。與此同時(shí)，主要商業(yè)區(qū)的寫字樓售價(jià)不斷攀升，中區(qū)、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀分別同比上漲8.2%至10.0%。

陳錦平表示，中資企業(yè)持續(xù)的“走出去”的需求，使許多已經(jīng)在港建立分支的企業(yè)有擴(kuò)大業(yè)務(wù)的需求。

2016年在新寫字樓供應(yīng)方面將維持去年的水平，即大約有180萬(wàn)平方呎的新供應(yīng)，這與香港過(guò)去20年來(lái)每年新增寫字樓190萬(wàn)平方英尺的平均水平相當(dāng)。他認(rèn)為不會(huì)對(duì)當(dāng)前寫字樓租金水平造成太大影響。

然而，商業(yè)地產(chǎn)方面的情況并不那么樂觀。2015年起，香港旅客數(shù)量和零售銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，核心區(qū)商鋪面臨著極大的壓力。數(shù)據(jù)顯示，香港核心區(qū)沿街商鋪?zhàn)饨鹪?015年內(nèi)下跌了約17%。

商鋪投資也應(yīng)聲回落，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2015年香港商鋪買賣累計(jì)達(dá)54宗，總成交金額120.1億港元，分別同比下降37.2%和50.7%。

陳錦平認(rèn)為，目前零售市場(chǎng)遇到的是結(jié)構(gòu)性的問題，沒有可能在短期內(nèi)有所改善，因而跌勢(shì)應(yīng)該會(huì)持續(xù)兩至三年時(shí)間，并預(yù)測(cè)2016年香港核心商區(qū)沿街鋪?zhàn)鈺?huì)再跌10%至15%。（中商情報(bào)網(wǎng)轉(zhuǎn)自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）