“萬寶之爭”又添復(fù)雜劇情 萬科轉(zhuǎn)型模式前路漫漫

當?shù)禺a(chǎn)大佬萬科開始擁抱深圳地鐵集團，想要開創(chuàng)“軌道+物業(yè)”模式，背后涉及的2015年度商戰(zhàn)大劇，寶能與萬科之爭的“腥風血雨”也逐漸浮出水面。

然而隨著時間的推移，劇情變得更加復(fù)雜。在3月17日的萬科臨時股東大會上，投贊成票的寶能和發(fā)出“反對”聲音的華潤雙雙亮相，這場戰(zhàn)爭似乎越來越讓人覺得匪夷所思。自古江湖“合久必分、分久必合”，接下來的故事又該怎樣發(fā)展？

在跟記者談及此事時，亞太經(jīng)濟學(xué)家、財經(jīng)意見領(lǐng)袖謝逸楓提出了“寶能有可能在暗中積蓄力量，做最后的博弈”的猜想，但同時也強調(diào)，“實際上最好的解決辦法是萬科寶能雙方共贏合作”。

另一方面，樓市觀察家、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，華潤突然發(fā)出質(zhì)疑某種程度上會對萬科造成一定的約束性，進而對其后續(xù)投資者引入形成一定的干預(yù)效果。

那么，萬科是否能披荊斬棘走出一條康莊大道？嚴躍進坦言，萬科需要在合作模式方面不斷探索，“不斷擴充合作伙伴，和全國各地的軌道交通公司進行合作，是項目成功運營的關(guān)鍵所在?！?

毋庸置疑，想要稱霸一方，萬科還需要在多方面布局發(fā)力。

萬科引入新合作者

最近的萬科在地產(chǎn)界掀起巨浪。

萬科先是在3月13日下午在深交所發(fā)公告宣布了與深圳市地鐵集團有限公司（下稱深圳地鐵集團）的合作，同日晚間萬科發(fā)布2015年年報，繼而3月14日上午又在深圳總部舉行萬科2015年度業(yè)績推介會；并且在同日公布了2015年度分紅派息預(yù)案，將提交股東大會審議。

可是讓人覺得匪夷所思的是，原定于3月14日上午在萬科總部舉行的“深圳地鐵集團與萬科集團戰(zhàn)略合作媒體見面會”突然取消，僅僅以一句“時間倉促”草草收場，讓媒體朋友和相關(guān)人士“丈二和尚摸不著頭腦”。

值得注意的是，寶能卻一直在這場“風暴”中默不作聲，讓人越發(fā)覺得疑惑；然而正所謂“一波未平，一波又起”，3月17日15點，萬科召開臨時股東大會，審議《關(guān)于申請萬科A股股票繼續(xù)停牌的議案》。

萬科高級副總裁譚華杰在會上談到與深圳地鐵合作事宜時表示，交易未來可能會進行，有可能不會進行，要取得監(jiān)管部門許可和雙方股東投票，目前還只是初步意向。

與此同時，當日下午4時，萬科A股股票申請繼續(xù)停牌的投票結(jié)果已出，而在股東大會的投票環(huán)節(jié)，寶能系代表投了贊成票。參與投票表決的總股份為87億多股，其中同意的為84億多股，占比97.13271%，萬科繼續(xù)停牌已成定局。謝逸楓笑談，“沒有永遠的敵人，只有永遠的利益?！?

無獨有偶，雖然寶能投下了贊成票，可華潤的態(tài)度卻讓一切展開了新的戰(zhàn)局。

股東大會剛剛結(jié)束，向來支持萬科的華潤突然“臉色”一變，說萬科和深圳地鐵集團的合作事宜并沒有經(jīng)過董事會的討論及決議通過，正所謂“一石激起千層浪”，華潤的表態(tài)讓萬科的股權(quán)戰(zhàn)爭陷入更加激烈的廝殺。

二者聯(lián)姻，或許是緣于天然的互補性。經(jīng)濟學(xué)家宋清輝認為，萬科和深圳地鐵集團的牽手能夠促使沿線物業(yè)增值，有效地轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，形成可持續(xù)發(fā)展良好機制。

萬科的品牌知名度有助于深圳地鐵集團實現(xiàn)土地價值的最大化，深圳地鐵集團和萬科集團都具有較強的互補性，通過“軌道+物業(yè)”模式，雙方都能夠?qū)⒆陨淼膶I(yè)優(yōu)勢發(fā)揮出來。宋清輝的言下之意是，隨著“大地鐵”時代的來臨，地鐵和房地產(chǎn)業(yè)合作空間巨大，這種模式亦值得地產(chǎn)行業(yè)借鑒。

另一方面，近來深圳不斷飆升的地價著實為手握土地的深圳地鐵打開了增值空間。

在宋清輝看來，地鐵聯(lián)通“深穗港莞惠”計劃也已被列入廣東政府規(guī)劃，未來萬科與深圳地鐵集團的合作不限于深圳當?shù)?，而是整個廣東，未來二者的形式合作、合作的深度廣度等方面，將會更進一步，兩者將會建立更加緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系，之后會以此為切口繼續(xù)在其他城市開疆擴土。

自稱“歷史最好一年”

萬科稱，這是“歷史上最好的一年”，無論銷售金額還是市場占有率，都創(chuàng)造了行業(yè)紀錄。但值得注意的是，萬科的凈利潤率和結(jié)算毛利率已經(jīng)連續(xù)多年下滑，萬科看似一帆風順的發(fā)展之路上還存在哪些瓶頸？

從萬科2015年財報業(yè)績報告公開的信息可以看到四個危機信號，“一是負債率開始提高，二是毛利逐漸下降，三是高管年薪降低，四是土地儲備面積降低。這預(yù)示著萬科需要注入新鮮的血液，加強和相關(guān)企業(yè)的合作，因而萬科最近發(fā)生的一系列動作更是情理之中，不言自明?！敝x逸楓坦言，高增長的負債率預(yù)示著房企高負債會是新常態(tài)，未來開發(fā)風險取決于現(xiàn)金流。2015年度中期及期末萬科近幾年來凈利率首次跌入10%以下，在某種程度上，也暗示了房企利潤高速增長轉(zhuǎn)入中高速增長時代，未來會繼續(xù)下降。顯然，銷售及營收大步前進的背后，萬科仍然擺脫不了毛利率及凈利率持續(xù)下滑的局面。

“此類指標下滑，和行業(yè)整體發(fā)展格局變化有關(guān)系。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展正面臨一個轉(zhuǎn)型的壓力，如果不加快轉(zhuǎn)型，各類盈利空間會收窄?！眹儡S進進一步分析。

另一方面，萬科在對外發(fā)聲時，一再強調(diào)自身是“轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商”，似乎是一種行業(yè)的創(chuàng)新。

有意思的是，謝逸楓卻提出了新的觀點，“這次的合作并不能算是嚴格意義上的創(chuàng)新，更多的只是促進多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略布局?！?

在謝逸楓看來，“萬科轉(zhuǎn)型仍處于摸索試水階段?！卑凑杖f科2015年財報看，2015年萬科主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)和物業(yè)兩部分，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占2015年營業(yè)收入的97.27%?！皩嵸|(zhì)上目前中國根本就沒有一家房企真正轉(zhuǎn)型，依然是干著拿地建房賣房子的房地產(chǎn)業(yè)。”進一步思考，房地產(chǎn)業(yè)緣何依然是主要營業(yè)與利潤收入來源？謝逸楓的答復(fù)是，“相較于其他產(chǎn)品，房地產(chǎn)更具有市場需求與數(shù)量規(guī)模及價值性。”

不發(fā)聲不代表無抗衡之策

而當前房地產(chǎn)江湖一片硝煙彌漫，即便是作為房產(chǎn)界大佬的萬科，也難免面臨著股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，管理層持股較少的問題，為了隨時應(yīng)對“野蠻人”的威脅，萬科“混合所有制+事業(yè)合伙人制”模式應(yīng)運而生，宋清輝認為這一模式具有高度市場化、靈活高效的優(yōu)勢，同時萬科的管理層也能在一定程度上保持著公司的控制力。

至于另一方的寶能系為何遲遲不肯發(fā)聲的疑問，宋清輝的解讀是，“沒有發(fā)聲不代表寶能系沒有抗衡之策?！?

“只要有可能，寶能系會想盡一切辦法繼續(xù)強行奪權(quán)，不到最后一刻它們不會停止入駐萬科。但是，目前的情況有些微妙，若萬科、華潤、深圳地鐵集團三方達成一致行動人，寶能系就不可能奪回萬科第一大股東席位。這時，寶能系一定會見好就收，這是由資本貪婪和多變的性質(zhì)決定的。”

宋清輝則認為，若華潤、深圳地鐵站在萬科一邊，寶能系奪權(quán)成功的可能性就很小了。此外，宋清輝認為，即使最終退出股權(quán)大戰(zhàn)，寶能系也達到了一些目的?！巴ㄟ^舉牌增強自己的市場影響力，為旗下保險產(chǎn)品做了很好的宣傳?！?

本以為拿到“寶能系”的贊成票就能“萬事大吉”，可是就在股東大會結(jié)束之后，華潤派出的股東代表單獨會見媒體表示，萬科與深圳地鐵合作公告，沒有經(jīng)過董事會的討論及決議通過，是萬科管理層自己做的決定。

而華潤意見的突然“逆轉(zhuǎn)”，的確讓人覺得有些匪夷所思。嚴躍進在復(fù)雜的劇情中發(fā)出了一系列的感嘆，“華潤此次表態(tài)認為萬科和深圳地鐵合作不合規(guī)，也反映了華潤的利益訴求，即不甘心其第一大股東地位的削弱?！?

“從實際情況看，華潤本身一直對萬科有較好的支持作用，所以也可能是萬科在此類重組方案方面沒有經(jīng)過一個嚴格的匯報，這可能讓華潤感覺其股東的地位被忽視了?！眹儡S進坦言。

“至于此前華潤投贊成票的目的，實際上還是希望萬科股票停牌期間有更大的時間和余地進行協(xié)調(diào)。”嚴躍進進一步分析。

萬科轉(zhuǎn)型模式前路漫漫

誠然，在某種意義上，萬科此次和深圳地鐵集團的合作，似乎是想要開啟“地產(chǎn)+物流+軌道”的創(chuàng)新模式，在未來的戰(zhàn)略布局上大有作為，但是其中也存在一些問題，“國內(nèi)的軌道建設(shè)、運營主體與物業(yè)開發(fā)、管理主體都是各自為政的，在前期的規(guī)劃中，有一些問題很難統(tǒng)一，例如在協(xié)調(diào)成本方面，在整個建設(shè)過程當中會存在一些安全方面的隱患?！彼吻遢x表示。

“萬科近幾年也面臨樓盤質(zhì)量遭投訴等問題。”嚴躍進分析，“從企業(yè)管理的角度看，隨著公司組織架構(gòu)更加趨于復(fù)雜化，轉(zhuǎn)型背后的各類矛盾也會凸顯。后續(xù)在供應(yīng)鏈條延長的情況下，如何強化質(zhì)量管控體系顯得比較重要；同時，在商業(yè)項目和城市運營項目的開發(fā)方面，也需要有一個較好的商業(yè)模式構(gòu)建。但實際上，從近期的輿論宣傳等角度看，此類動作影響力還不夠大?！?

“萬科市場占有份額和企業(yè)規(guī)模在不斷擴大，不過盈利水平的下滑會使得部分高管離職現(xiàn)象的增加?！痹趪儡S進看來，這也是需要警惕的風險?！爱斠恍┲行头科笤敢馓峁└玫男匠晁胶蜁x升通道，以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新思路更為靈活，這些都會對萬科本身的經(jīng)營和企業(yè)管理形成沖擊?！眹儡S進補充。

萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)回顧：

2015年7月10日

前海人壽（寶能系）買入萬科A約5.5億股，占萬科A總股本的約5%。

2015年7月24日

前海人壽及其一致行動人鉅盛華對萬科二度舉牌，持有萬科股份15.04%，超越大股東華潤，成萬科最大股東。

2015年9月4日

港交所披露，華潤耗資4.97億元，分別于8月31日和9月1日兩次增持，重新奪回萬科的大股東之位。截至11月20日，華潤共持有萬科A股15.29%股份。

2015年11月27日-12月4日

鉅盛華買入萬科5.49億股，合計持有萬科A股股票約22.1億股，占總股本的20.008%，取代華潤成為萬科第一大股東。

2015年12月10日

深交所對鉅盛華及一致行動人前海人壽成萬科第一大股東一事發(fā)表關(guān)注函。之后鉅盛華回復(fù)問詢稱，鉅盛華資金來源合法、信息披露合規(guī)。

2015年12月16日

香港聯(lián)交所數(shù)據(jù)顯示，“寶能系”在12月10日和11日繼續(xù)增持萬科，持股比例已達到22.45%。

2015年12月17日

萬科董事長王石用“不歡迎”三個字表達對“寶能系”欲控股萬科的態(tài)度。

2015年12月18日

萬科午間發(fā)公告稱，因正在籌劃股份發(fā)行用于重大資產(chǎn)重組及收購資產(chǎn)，股票從下午開市起停牌。

2015年12月20日

萬科發(fā)公告稱，將于2016年1月18日前披露重大資產(chǎn)重組信息，公司A股股票最晚于2016年1月18日恢復(fù)交易。前海人壽發(fā)表聲明否認洗錢。

2016年1月15日

萬科公告稱，重大資產(chǎn)重組難以在1月18日前完成，申請繼續(xù)停牌。

2016年3月13日

萬科宣布引入深圳地鐵集團。

2016年3月17日

萬科召開臨時股東大會，審議《關(guān)于申請萬科A股股票繼續(xù)停牌的議案》，寶能系代表投贊成票，而大會剛剛結(jié)束，向來支持萬科的華潤稱地鐵合作項目不合規(guī)。

（來源：長江商報 張虹蕾）