營改增試點5月1日起全面推開：二手住房滿2年免征增值稅

財政部網(wǎng)站3月24日同時發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件，營改增試點細則全部落地。

根據(jù)試點辦法，在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。同時將增值稅稅率定位0、6%、11%、17%四檔。自今年5月1日起開始實施試點的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)、生活服務業(yè)適用稅率為6%。

今年兩會期間，李克強總理在2016年的政府工作報告中就提到，營改增要確保所有行業(yè)稅負只減不增，全面實施營改增后，全年將減輕企業(yè)稅負5000億元。

對于此前大家關注的二手房交易增值稅問題，文件明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

此外，對于大家關注的投資業(yè)務如何征收增值稅，文件規(guī)定：直接收費金融服務，以提供直接收費金融服務收取的手續(xù)費、傭金、酬金、管理費、服務費、經(jīng)手費、開戶費、過戶費、結(jié)算費、轉(zhuǎn)托管費等各類費用為銷售額。

同時，文件規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時仍出現(xiàn)負差的，不得轉(zhuǎn)入下一個會計年度。

文件稱，金融商品的買入價，可以選擇按照加權平均法或者移動加權平均法進行核算，選擇后36個月內(nèi)不得變更。金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。

【營改增落地開發(fā)商稅負是增是減？】

明源地產(chǎn)研究院曾對營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)無法取得增值稅發(fā)票的項目進行研究。

建筑業(yè)無法取得發(fā)票的項目包括：占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。

而房地產(chǎn)業(yè)則主要包括：土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票。

目前房地產(chǎn)行業(yè)流行“小股操盤”，很多項目聯(lián)營合作，很多不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發(fā)票，也沒有索取發(fā)票的意識。在營業(yè)稅下，以工程總造價為計稅依據(jù)計征營業(yè)稅，與成本費用關系不大。

上海市新閔律師事務所高級合伙人劉福元分析，土地出讓金等政府無法出具增值稅專用發(fā)票的項目，未來有可能會效仿農(nóng)產(chǎn)品，通過固定稅率抵扣的方式抵扣增值稅。但其他很多抵扣項目，還是需要取決于公司合作企業(yè)能否提供抵扣發(fā)票。

對此，明源地產(chǎn)研究院曾建議，企業(yè)應該多選用具備一般納稅人資質(zhì)的合作伙伴。

但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，選用有資質(zhì)的供應鏈企業(yè)容易，如何消化高企的成本卻是難題。

一旦要求下游供應鏈企業(yè)全額提供增值稅專用發(fā)票，供應鏈企業(yè)很有可能會提高銷售價格，進而增加房企的成本壓力。

【二手房營改增落地你將少繳多少稅？】

通知顯示，北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于北上廣深四個一線城市，通知要求購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的另作規(guī)定，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

對于一線城市的“特殊待遇”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，可通過此類征收率的方式，適當進行市場管控，進而抑制部分投資投機需求。

嚴躍進表示，對于普通住房，持有2年后進行銷售，相應的增值部分可以歸房東所有，其實是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營業(yè)稅政策，但計稅方法并非此前傳言的(售出價-買進價)×5%。

通知顯示，二手房交易應扣繳稅額=購買方支付的價款÷(1+稅率)×稅率。

一套210萬元的普通住宅滿2年，應納稅額=210÷(1+5%)×5%=10萬元；營改增之前的征稅額=210×5%=10.5萬元。

顯而易見，同等條件下的征稅條件，營改增后較之前稅收成本節(jié)約4.76%。