加碼調(diào)控房價：新三板房地產(chǎn)有望獲得實(shí)質(zhì)性收益的個股一覽

在2月份國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，深圳環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)再次高居全國第一。其他三個一線城市，上海環(huán)比上漲2.9%，同比上漲25.1%；北京環(huán)比上漲2.3%，同比上漲14.2%；廣州環(huán)比上漲1.6%，同比上漲11.9%。

3月24日，財政部網(wǎng)站公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，明確了營改增的細(xì)則，對個人銷售房屋繳納增值稅做出了明確的安排。

《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3月25日，上海和深圳兩市同時發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，上海和深證調(diào)控政策將從戶籍限制、納稅期限、首付比例、信貸規(guī)模、償債能力、貸款記錄、貸款利率、婚姻狀況等方面全面加碼調(diào)控力度。

首先，房價上漲過快和房地產(chǎn)加碼調(diào)控政策已成死循環(huán)，政府調(diào)控態(tài)度明確，但效果一般，短期內(nèi)無法解決房價上漲過快的問題；第二，營改增房地產(chǎn)調(diào)控政策區(qū)別對待一線城市以及二三四線城市，分化處理，有利于去庫存和穩(wěn)房價，但營改增還是將成本轉(zhuǎn)嫁給需求端；第三，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)入細(xì)分時期，對于學(xué)區(qū)房近期也有不少調(diào)控政策的報道，例如延長購房居住時間作為入學(xué)條件，力壓房價上漲急先鋒----學(xué)區(qū)房，用政策引導(dǎo)市場走勢?？傮w來說，一線城市加碼調(diào)控力度和細(xì)分調(diào)控將會在中長周期內(nèi)一直執(zhí)行，有利于穩(wěn)定房價，但不能真正解決供需不平衡的問題；同時，房價上漲有可能逐級傳遞至二線城市，二線城市也應(yīng)未雨綢繆。

新三板上市房地產(chǎn)行業(yè)的公司大多屬于房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理兩塊業(yè)務(wù)，有望在先期獲得實(shí)質(zhì)性的受益，精選10家房地產(chǎn)行業(yè)掛牌公司。其中，有5家分屬物業(yè)管理行業(yè)，包括東光股份、開元物業(yè)、華仁物業(yè)、索克物業(yè)、城投鵬基；有2家分屬自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動，包括中興通融和青浦地產(chǎn)；有3家分屬房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括哥倫布、圣博華康、崇峻股份。

資料來源：Wind、聯(lián)訊證券