2011-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展前景分析報(bào)告

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直伴隨著快速的城市化。1990年至今，中國(guó)城市人口增長(zhǎng)超過(guò)1倍，從2.54億增加到6.01億。同樣，實(shí)際GDP增長(zhǎng)近25倍，從1.6萬(wàn)億元增至39.8萬(wàn)億元。伴隨著民間投資向城市聚集，中產(chǎn)階級(jí)擴(kuò)大的現(xiàn)象也主要出現(xiàn)在城市。預(yù)計(jì)到2025年，城市人口將再增加近1倍，這將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大的影響。城市空間將受到巨大挑戰(zhàn)，近10年的發(fā)展中，地產(chǎn)行業(yè)一直是城市經(jīng)濟(jì)的支柱，地產(chǎn)投資占到了全國(guó)資本的18.9%。

然而，2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“限”時(shí)代來(lái)臨。在一段時(shí)期內(nèi)對(duì)住宅市場(chǎng)，尤其是一二線城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。2011年“新國(guó)八條”再次重拳出擊，限購(gòu)令擴(kuò)大到二三線城市，限貸、稅收政策繼續(xù)加碼，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了大范圍成交迅速凍結(jié)的局面。

在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)反而由于受調(diào)控政策的影響很小，成為了投資避風(fēng)港。同時(shí)，中國(guó)住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3%-5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率則有6%-8%，二者相差將近一倍。巨大的利益也必將吸引眾多的投資前往。自2010年3季度以來(lái)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開發(fā)投資額、銷售額增速明顯回升。2010年，全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額分別達(dá)1807億元和5599億元，同比增長(zhǎng)31.2%和34.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)2149億元和5354億元，同比增長(zhǎng)31.2%和46.3%。與此同時(shí)，雖然住宅開發(fā)投資額仍保持在32.9%的高位上，銷售額的增速則放慢到14.4%。

從開發(fā)商拿地的情況來(lái)看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)重要產(chǎn)品之一的寫字樓成為了近期投資熱點(diǎn)。從房地產(chǎn)行業(yè)投資流向來(lái)看，2011年1季度投資于寫字樓的資金比重較2010年4季度提高了5.61%-8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3%-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、長(zhǎng)沙、青島等地的商辦用地占比增幅最為巨大，進(jìn)一步證實(shí)了從住宅地產(chǎn)流出的資金正在向辦公類商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

未來(lái)從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，對(duì)比國(guó)外可知，1920年美國(guó)的城市人口首超農(nóng)村人口，2007年世界城市人口首超農(nóng)村人口，2010年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村人口。中國(guó)已是世界上城市化速度最快的國(guó)家。全球超過(guò)50萬(wàn)人口的城市中，1/4在中國(guó)。中國(guó)二線城市的活力，正藏于這185個(gè)超過(guò)50萬(wàn)人的中國(guó)城市中。

從租金前景來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化率和工資水平的不斷提高，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)面積將在未來(lái)10年呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。但是同其他國(guó)家成熟商業(yè)城市相比，即使是中國(guó)一線城市的寫字樓和商鋪，租金仍有較大升值潛力，因此未來(lái)租金價(jià)格有望進(jìn)一步提升。顯然不同于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)前景更為廣大，屬于朝陽(yáng)行業(yè)。

本報(bào)告詳盡描述了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的環(huán)境，重點(diǎn)研究并預(yù)測(cè)了其下游行業(yè)發(fā)展以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求變化的長(zhǎng)期和短期趨勢(shì)。針對(duì)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇與威脅，提出了我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的投資及戰(zhàn)略建議。本報(bào)告以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)容、翔實(shí)的數(shù)據(jù)、直觀的圖表幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展動(dòng)向、正確制定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和投資策略。我們的主要數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心、海關(guān)總署、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等業(yè)內(nèi)權(quán)威專業(yè)研究機(jī)構(gòu)以及我中心的實(shí)地調(diào)研。本報(bào)告整合了多家權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)資源和專家資源，從眾多數(shù)據(jù)中提煉出了精當(dāng)、真正有價(jià)值的情報(bào)，并結(jié)合了行業(yè)所處的環(huán)境，從理論到實(shí)踐、宏觀與微觀等多個(gè)角度進(jìn)行研究分析，其結(jié)論和觀點(diǎn)力求達(dá)到前瞻性、實(shí)用性和可行性的統(tǒng)一。這是我中心經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)采集后，由專家小組歷時(shí)一年時(shí)間精心制作而成。它是業(yè)內(nèi)企業(yè)、相關(guān)投資公司及政府部門準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，洞悉行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局、規(guī)避經(jīng)營(yíng)和投資風(fēng)險(xiǎn)、制定正確競(jìng)爭(zhēng)和投資戰(zhàn)略決策的重要決策依據(jù)之一，具有重要的參考價(jià)值！

第一部分　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)深度剖析
第一章　商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)概述
第一節(jié)　房地產(chǎn)簡(jiǎn)述
第二節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)綜述
第三節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及銷售應(yīng)把握的原則
第二章 2010-2011年全球房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況淺析
第一節(jié) 2010-2011年國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境分析
第二節(jié) 2010-2011年世界房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
第三節(jié) 中美房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)世界的影響分析
第三章　2010-2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析
第一節(jié)　中國(guó)房地產(chǎn)供需分析
第二節(jié)　2011年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
第三節(jié)　2010-2011年我國(guó)大中城市房屋市場(chǎng)銷售價(jià)格指數(shù)
第四章　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行新形勢(shì)透析
第一節(jié)　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
第二節(jié)　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體分析
第三節(jié)　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新格局
第四節(jié)　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題
第五章　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)分析
第一節(jié)　2010-2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析
第二節(jié)　2010-2011年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析
第三節(jié)　2010-2011年其他區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析
第二部分　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)
第六章　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)新格局透析
第一節(jié)　2010-2011年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局分析
第二節(jié)　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)分析
第七章　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比及關(guān)鍵性財(cái)力數(shù)據(jù)分析
第一節(jié)　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司
第二節(jié)　金地（集團(tuán)）股份有限公司
第三節(jié)　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司
第四節(jié)　廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司
第五節(jié)　天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司
第六節(jié)　保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司
第三部分　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前瞻
第八章　2011-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前景展望與趨勢(shì)預(yù)測(cè)
第一節(jié)　2011-2015年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)分析
第二節(jié)　2011-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
第九章2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行環(huán)境分析
第一節(jié)2010-2011年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
第二節(jié)2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析
第三節(jié)2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析
第十章　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資贏利模式分析
第一節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)盈利運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)述
第二節(jié)　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)三大主流盈利模式
第十一章　2011-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析
第一節(jié)　2010-2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資概況
第二節(jié)　2011-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)分析
第三節(jié)　2011-2015年中國(guó)商鋪地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
第四節(jié)　投資建議
法律聲明

圖表目錄
圖表1　2004-2010年我國(guó)房屋銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)情況
圖表 2　2011年5月國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)回升，漲幅減小
圖表 3　2011年5月全國(guó)房屋新開工面積連續(xù)大幅增加
圖表 4　2011年5月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比增加10.7%
圖表 5　2011年5月房企利用外資最近10個(gè)月以來(lái)環(huán)比首次下跌，跌幅為43.6%
圖表6　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
圖表7　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司盈利指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表8　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司償債指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表9　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司運(yùn)營(yíng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表10　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成長(zhǎng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表11　金地（集團(tuán)）股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
圖表12　金地（集團(tuán)）股份有限公司盈利指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表13　金地（集團(tuán)）股份有限公司償債指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表14　金地（集團(tuán)）股份有限公司運(yùn)營(yíng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表15　金地（集團(tuán)）股份有限公司成長(zhǎng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表16　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
圖表17　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司盈利指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表18　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司償債指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表19　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司運(yùn)營(yíng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表20　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司成長(zhǎng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表21　廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
圖表22　廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司盈利指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表23　廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司償債指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表24　廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司運(yùn)營(yíng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表25　廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司成長(zhǎng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表26　天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
圖表27　天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司盈利指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表28　天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司償債指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表29　天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司運(yùn)營(yíng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表30　天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司成長(zhǎng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表31　保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
圖表32　保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司盈利指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表33　保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司償債指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表34　保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司運(yùn)營(yíng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表35　保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司成長(zhǎng)指標(biāo)走勢(shì)圖
圖表36　2005-2010年中國(guó)GDP總量及增長(zhǎng)趨勢(shì)圖
圖表37　2010年中國(guó)三大產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)圖
圖表38　2009-2010年中國(guó)CPI、PPI月度走勢(shì)圖
圖表39　2005-2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖
圖表40　2005-2010年我國(guó)農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖
圖表41　2005-2010年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖
圖表42　2005-2010年我國(guó)全社會(huì)固定投資額走勢(shì)圖
圖表43　2005-2010年我國(guó)城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資額對(duì)比圖
圖表44　2005-2010年我國(guó)貨物進(jìn)出口總額走勢(shì)圖
圖表45　2005-2010年中國(guó)貨物進(jìn)口總額和出口總額走勢(shì)圖
圖表 46  2008-2011年央行利率調(diào)整統(tǒng)計(jì)表
圖表47　1978-2009年我國(guó)人口出生率、死亡率及自然增長(zhǎng)率走勢(shì)圖
圖表48　1978-2009年我國(guó)總?cè)丝跀?shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)圖
圖表49　2009年人口數(shù)量及其構(gòu)成
圖表50　2005-2010年我國(guó)普通高等教育、中等職業(yè)教育及普通高中招生人數(shù)走勢(shì)圖
圖表51　2001-2010年我國(guó)廣播和電視節(jié)目綜合人口覆蓋率走勢(shì)圖