2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查及發(fā)展現(xiàn)狀分析報告

中國的經(jīng)濟增長一直伴隨著快速的城市化。1990年至今，中國城市人口增長超過1倍，從2.54億增加到6.01億。同樣，實際GDP增長近25倍，從1.6萬億元增至39.8萬億元。伴隨著民間投資向城市聚集，中產(chǎn)階級擴大的現(xiàn)象也主要出現(xiàn)在城市。預(yù)計到2025年，城市人口將再增加近1倍，這將對城市經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大的影響。城市空間將受到巨大挑戰(zhàn)，近10年的發(fā)展中，地產(chǎn)行業(yè)一直是城市經(jīng)濟的支柱，地產(chǎn)投資占到了全國資本的18.9%。

然而，2010年以來，房地產(chǎn)市場“限”時代來臨。在一段時期內(nèi)對住宅市場，尤其是一二線城市的住宅市場產(chǎn)生了較大的影響。2011年“新國八條”再次重拳出擊，限購令擴大到二三線城市，限貸、稅收政策繼續(xù)加碼，住宅市場出現(xiàn)了大范圍成交迅速凍結(jié)的局面。

在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)反而由于受調(diào)控政策的影響很小，成為了投資避風(fēng)港。同時，中國住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%-5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率則有6%-8%，二者相差將近一倍。巨大的利益也必將吸引眾多的投資前往。自2010年3季度以來，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資額、銷售額增速明顯回升。2010年，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別達1807億元和5599億元，同比增長31.2%和34.2%；相應(yīng)的銷售額分別達2149億元和5354億元，同比增長31.2%和46.3%。與此同時，雖然住宅開發(fā)投資額仍保持在32.9%的高位上，銷售額的增速則放慢到14.4%。

從開發(fā)商拿地的情況來看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)重要產(chǎn)品之一的寫字樓成為了近期投資熱點。從房地產(chǎn)行業(yè)投資流向來看，2011年1季度投資于寫字樓的資金比重較2010年4季度提高了5.61%-8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3%-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、長沙、青島等地的商辦用地占比增幅最為巨大，進一步證實了從住宅地產(chǎn)流出的資金正在向辦公類商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

未來從人口結(jié)構(gòu)來看，對比國外可知，1920年美國的城市人口首超農(nóng)村人口，2007年世界城市人口首超農(nóng)村人口，2010年中國的城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村人口。中國已是世界上城市化速度最快的國家。全球超過50萬人口的城市中，1/4在中國。中國二線城市的活力，正藏于這185個超過50萬人的中國城市中。

從租金前景來看，隨著城鎮(zhèn)化率和工資水平的不斷提高，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)面積將在未來10年呈爆發(fā)式增長。但是同其他國家成熟商業(yè)城市相比，即使是中國一線城市的寫字樓和商鋪，租金仍有較大升值潛力，因此未來租金價格有望進一步提升。顯然不同于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)未來前景更為廣大，屬于朝陽行業(yè)。

本報告詳盡描述了中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運行的環(huán)境，重點研究并預(yù)測了其下游行業(yè)發(fā)展以及對商業(yè)地產(chǎn)需求變化的長期和短期趨勢。針對當前行業(yè)發(fā)展面臨的機遇與威脅，提出了我們對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的投資及戰(zhàn)略建議。本報告以嚴謹?shù)膬?nèi)容、翔實的數(shù)據(jù)、直觀的圖表幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)準確把握行業(yè)發(fā)展動向、正確制定企業(yè)競爭戰(zhàn)略和投資策略。我們的主要數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、國家信息中心、海關(guān)總署、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等業(yè)內(nèi)權(quán)威專業(yè)研究機構(gòu)以及我中心的實地調(diào)研。本報告整合了多家權(quán)威機構(gòu)的數(shù)據(jù)資源和專家資源，從眾多數(shù)據(jù)中提煉出了精當、真正有價值的情報，并結(jié)合了行業(yè)所處的環(huán)境，從理論到實踐、宏觀與微觀等多個角度進行研究分析，其結(jié)論和觀點力求達到前瞻性、實用性和可行性的統(tǒng)一。這是我中心經(jīng)過市場調(diào)查和數(shù)據(jù)采集后，由專家小組歷時一年時間精心制作而成。它是業(yè)內(nèi)企業(yè)、相關(guān)投資公司及政府部門準確把握行業(yè)發(fā)展趨勢，洞悉行業(yè)競爭格局、規(guī)避經(jīng)營和投資風(fēng)險、制定正確競爭和投資戰(zhàn)略決策的重要決策依據(jù)之一，具有重要的參考價值！

正文目錄
第一部分　行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
第一章　全球房地產(chǎn)市場發(fā)展分析
第一節(jié)　2009-2010年世界房地產(chǎn)市場分析
第二節(jié)　世界房地產(chǎn)對世界經(jīng)濟復(fù)蘇的重要意義
第三節(jié)　中美房地產(chǎn)市場發(fā)展對世界的影響分析
第二章 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)供需分析
第二節(jié)2010年房地產(chǎn)市場運行分析
第三節(jié)2010年我國大中城市房屋市場銷售價格指數(shù)
第四節(jié)2011年1-5月全國房地產(chǎn)市場運行情況
第五節(jié)2011年我國大中城市房屋市場銷售價格指數(shù)
第六節(jié)2011年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析
第七節(jié)2011年房地產(chǎn)市場形勢分析與影響因素胡
第八節(jié)金融危機對中國房地產(chǎn)市場影響分析胡
第三章　全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
第一節(jié)　全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體概述
第二節(jié)　全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析
第三節(jié)　主要國家地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
第四章　中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
第一節(jié)　中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析
第二節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體分析
第三節(jié)　中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
第四節(jié)　中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題
第五章 2010年中國商業(yè)地產(chǎn)市場分析
第一節(jié) 2010年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
第二節(jié) 2010年商業(yè)地產(chǎn)市場供需分析
第三節(jié) 2011年一季度商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展分析
第六章　我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場分析
第一節(jié)　北京房地產(chǎn)市場分析
第二節(jié)　上海房地產(chǎn)市場分析
第三節(jié)　廣州房地產(chǎn)市場分析
第四節(jié)　重慶房地產(chǎn)市場分析
第五節(jié)　杭州房地產(chǎn)市場分析
第七章　2010年區(qū)域市場分析
第一節(jié)　2010年北京商業(yè)地產(chǎn)市場分析
第二節(jié)　2010年上海商業(yè)地產(chǎn)市場分析
第三節(jié)　2010年廣東省商業(yè)地產(chǎn)市場分析
第四節(jié)　2010年其他區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場分析
第二部分　行業(yè)競爭分析
第八章　房地產(chǎn)行業(yè)競爭分析
第一節(jié)　房地產(chǎn)市場競爭發(fā)展歷程
第二節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)競爭力分析
第三節(jié)　2010年我國房地產(chǎn)競爭分析
第九章　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭分析
第一節(jié)　2010年商業(yè)地產(chǎn)競爭環(huán)境分析
第二節(jié)　2010年商業(yè)地產(chǎn)市場競爭分析
第十章　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭策略分析
第一節(jié)　金融危機下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的思路和對策
第二節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)集團及商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略思考
第十一章 商業(yè)地產(chǎn)重點企業(yè)競爭分析
第一節(jié) 中國國際貿(mào)易中心股份有限公司
第二節(jié) 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司
第三節(jié) 世茂房地產(chǎn)控股有限公司
第四節(jié) 金融街控股股份有限公司
第五節(jié) 大連萬達集團
第六節(jié) 陸家嘴
第七節(jié) soho中國
第八節(jié) 長江實業(yè)
第九節(jié) 銅鑼灣
第十節(jié) 凱德置業(yè)
第十二章　房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與預(yù)測
第一節(jié)　我國房地產(chǎn)市場走勢分析
第二節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與預(yù)測
第十三章　中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢
第一節(jié)　中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景
第二節(jié)　中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢
第四部分　行業(yè)投資分析
第十四章　房地產(chǎn)業(yè)投資分析
第一節(jié)　2011年全球房地產(chǎn)業(yè)投資分析
第二節(jié)　我國房地產(chǎn)業(yè)投資分析
第十五章　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析
第一節(jié)　經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析
第二節(jié)　政策法規(guī)環(huán)境分析
第三節(jié)　行業(yè)投資分析
第十六章　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資戰(zhàn)略研究
第一節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究
第二節(jié)　對我國商業(yè)地產(chǎn)品牌的戰(zhàn)略思考
第三節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新途徑分析

圖表目錄
圖表 1　2010年全球最活躍房地產(chǎn)市場市場交易總額
圖表2　2009-2010年70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)變動情況
圖表3　全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖
圖表4　2011年1月份70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)（一）
圖表5　2011年1月份70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)（二）
圖表6　2011年1月份70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)（三）
圖表 7  2000-2007年商業(yè)營業(yè)用房投資額及增長率（單位：億元，%）
圖表 8  2000-2007年辦公樓投資額及增長率（單位：億元，%）
圖表9　2010年上半年廣州市整體住宅供求統(tǒng)計單位：平方米
圖表10　2008-2010年金融街控股股份有限公司主要經(jīng)濟指標
圖表11　2008-2010年陸家嘴主要經(jīng)濟指標
圖表 12　2001-2010年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況
圖表 13　2001-2010年11月全國商品房新開工情況
圖表 14　2001-2010年11月全國商品房銷售及增長情況
圖表15　消費者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)走勢圖
圖表16　1997年以來工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品資金占用和GDP變動關(guān)系
圖表17　中國宏觀經(jīng)濟景氣先行指數(shù)繼續(xù)下探