“向左向右向前看”——“國五條”調(diào)控下銀行風(fēng)險分析報告

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

從2003年至今的十年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控，2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則，10年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高。2013年初，“國五條”在兩會召開前夕突擊公布，對市場各方造成了不小的沖擊。因此，“國五條”調(diào)控下給各方帶來的影響對銀行業(yè)務(wù)也帶來一定的風(fēng)向。銀聯(lián)信對此特別推出本期《“向左向右向前看”——“國五條”調(diào)控下銀行風(fēng)險分析報告》，旨在分析最新出爐“國五條”調(diào)控下給銀行帶來的風(fēng)險。
于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時也是迷茫的十年，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強大，在整個國民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動全身”的作用；但與此同時，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。
2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管五項政策措施；3月1日又發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，即“國五條”細(xì)則；隨后一個月內(nèi)，廣東、北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。
綜合來看，本報告在分析“國五條”內(nèi)容及其細(xì)則的基礎(chǔ)上，分析各方對“國五條”的反應(yīng)。同時，結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)運行現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題，對連續(xù)多年上漲原因進(jìn)行分析。在分析“國五條”有何新意，對房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響的同時，本文深入分析“國五條”對各方的影響，以及近期各地陸續(xù)出臺的地方版“國五條”內(nèi)容及相關(guān)影響。最后，本文結(jié)合當(dāng)前的銀行業(yè)情況，分析“國五條”對銀行現(xiàn)在業(yè)務(wù)影響如何，結(jié)合現(xiàn)在各家銀行對房地產(chǎn)開放貸款、按揭貸款業(yè)務(wù)態(tài)度分析，對“國五條”調(diào)控下給銀行帶來的潛在風(fēng)險進(jìn)行提示。

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

 

第一章  “國五條”的內(nèi)容及各方反應(yīng)
一、“國五條”的內(nèi)容
（一）“國五條”內(nèi)容解析
（二）“國五條”細(xì)則
（三）地方“國五條”細(xì)則
二、各方對“國五條”的反應(yīng)
（一）資本市場反應(yīng)強烈，地產(chǎn)股集體暴跌
（二）二手房市場反應(yīng)強烈，各地交易中心爆棚
（三）新開項目提前推案，避免政策影響
（四）銀行提前還貸者激增
（五）協(xié)議離婚人數(shù)驟增

第二章  中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 18
一、2012年房地產(chǎn)行業(yè)運行情況分析
（一）2012年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂參半
（二）一二線城市引領(lǐng)全國市場銷售明顯回暖
（三）全年土地市場成交下滑
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
（一）房價過高是房地產(chǎn)的最根本問題
（二）相關(guān)配套機制不健全
（三）土地資源不足嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步性
（四）戶型結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例過低
（五）公平競爭的市場環(huán)境尚未形成
（六）土地的供應(yīng)不規(guī)范
三、房價上漲的原因分析
（一）供應(yīng)端：土地獨家壟斷 供應(yīng)不足
（二）需求端：城市人口十年增2.4億
（三）寬松貨幣政策助推房價上漲
（四）居民投資驅(qū)動受限 房地產(chǎn)成最好的投資選擇
四、當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控存在的難題
（一）地方政府房價調(diào)控目標(biāo)與社會預(yù)期存在較大落差
（二）調(diào)控對自住性住房需求存在一定的擠壓效應(yīng)
（三）保障性住房融資與管理機制不健全
（四）開發(fā)企業(yè)市場壟斷性加大
（五）房地產(chǎn)政策調(diào)控難度不斷增大

第三章  “國五條”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析
一、“國五條”細(xì)則出臺引爭議
（一）市場：二手房買賣雙方均呼“受傷”
（二）專家：新政難免傷及無辜
（三）業(yè)內(nèi)：或?qū)е率聦嵎績r提高
二、“國五條”細(xì)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）“國五條”細(xì)則的新意
（二）“國五條”嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超市場預(yù)期
三、地方“國五條”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）二手房個稅征收進(jìn)入實質(zhì)操作階段
（二）調(diào)控目標(biāo)多以人均可支配收入實際漲幅為上限
（三）北京戶籍單身人士限購1套住房
（四）60%的二手需求將受到稅費調(diào)整影響
（五）高端樓盤預(yù)售將受到影響

第四章  “國五條”對銀行業(yè)的影響分析
一、“國五條”細(xì)則出臺，利空銀行板塊
二、“國五條”對銀行業(yè)績負(fù)面影響有限
（一）對銀行按揭業(yè)務(wù)量影響不大
（二）對銀行按揭風(fēng)險影響不大
三、“國五條”對銀行的潛在風(fēng)險
（一）對銀行貸款業(yè)務(wù)帶來抑制作用
（二）未來繼續(xù)收緊政策的可能性存在
（三）可能引發(fā)投資者對資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂
四、銀行對于地產(chǎn)類貸款的態(tài)度更加審慎
（一）審慎開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)
（二）審慎開展房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)
 

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