大連市房地產(chǎn)金融季度跟蹤研究報(bào)告（2013年第一季度）

報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

報(bào)告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年一季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)分析 12
一、一季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 12
（一）工業(yè)生產(chǎn)增速總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤(rùn)恢復(fù)性增長(zhǎng) 12
（二）固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售大幅增加 13
（三）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)較好，畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng) 14
（四）市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，餐飲銷售增速有所回落 14
（五）進(jìn)出口增速回升，貿(mào)易順差增加 15
（六）居民消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格同比下降 15
（七）居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 16
（八）貨幣供應(yīng)量穩(wěn)定增長(zhǎng)，新增貸款同比多增 16
二、一季度全國(guó)信貸金融環(huán)境分析 16
（一）M2首超百億，預(yù)期全年通脹壓力大 16
（二）一季度信貸需求旺盛 18
三、一季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 18
四、土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)明顯 24
（一）地方政府把城鎮(zhèn)化當(dāng)救星，2013年土地供給或增加 24
（二）土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)明顯 26
五、全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲情況分析 30
（一）新建商品住宅：超7成城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 31
（二）二手住宅：價(jià)格上漲城市進(jìn)一步增加 33
六、新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型 35
（一）國(guó)務(wù)院抓緊制定城鎮(zhèn)化中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 35
（二）新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型給銀行帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 37
第二章  2013年一季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)分析 42
一、樓市政策風(fēng)險(xiǎn)分析 42
（一）政府工作報(bào)告再提調(diào)控，十年九調(diào)房?jī)r(jià)愈高 42
（二）國(guó)務(wù)院擬建社會(huì)誠(chéng)信平臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)將統(tǒng)一登記 47
（三）多地進(jìn)行房產(chǎn)稅前期準(zhǔn)備，開征時(shí)點(diǎn)仍未定 49
（四）調(diào)控組合拳為市場(chǎng)降溫，二季度樓市成交有望回落 52
二、樓市區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)分析 55
（一）一線城市被指供求關(guān)系惡化 55
（二）宅地供應(yīng)計(jì)劃差別化，房企慎入三四線城市 60
（三）零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)難言坦途 62
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 64
（一）一季度房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)16.34% 64
（二）3月房地產(chǎn)信托再居榜首，暗含的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露 69
第三章  2013年一季度房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 74
一、全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)季度監(jiān)測(cè) 74
（一）一季度龍頭房企業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅 74
（二）強(qiáng)者愈強(qiáng)，行業(yè)集中度明顯提升 76
（三）龍頭房企2013年銷售目標(biāo)現(xiàn)分化，持續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 76
（四）標(biāo)桿房企紛紛亮出商業(yè)地產(chǎn)路線圖 79
（五）龍頭房企拿地態(tài)度現(xiàn)分歧 81
二、大連區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)一季度動(dòng)態(tài) 84
（一）大連品牌房企分化明顯 84
（二）八盤聯(lián)動(dòng)，2013萬科回歸大連市中心 86
（三）3月大連品牌房企入市情況 86
第四章  2013年一季度大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 88
一、一季度大連市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 88
（一）大連市地區(qū)生產(chǎn)總值及增速分析 88
（二）大連市工業(yè)情況分析 89
（三）大連市投資情況分析 89
（四）大連市對(duì)外貿(mào)易情況分析 90
（五）大連市消費(fèi)情況分析 91
（六）大連市新增貸款余額分析 91
二、一季度大連房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 92
三、大連房地產(chǎn)投資情況分析 93
（一）房地產(chǎn)投資情況分析 93
（二）到位資金充裕程度分析 94
（三）投資資金來源分析 96
（四）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 98
四、大連房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)分析 100
（一）土地市場(chǎng)分析 100
（二）商品房市場(chǎng)分析 103
（三）住宅市場(chǎng)分析 110
（四）辦公樓市場(chǎng)分析 117
（五）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)分析 124
第五章  2013年一季度大連市房地產(chǎn)行業(yè)授信機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析 131
（一）2013年一季度大連市房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展情況 131
（二）大連軌道交通全系升級(jí)，沿線地塊增值提速 132
（三）大連大幅放寬買房落戶門檻，平衡"限購(gòu)效用" 134
（四）大連市房地產(chǎn)行業(yè)授信機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 135
（五）大連市樓盤開發(fā)與擬在建項(xiàng)目列表 139

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圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長(zhǎng)情況 12
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數(shù)變化情況 15
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 17
圖表 4：2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 18
圖表 5：新“國(guó)五條”主要內(nèi)容 21
圖表6：“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則重點(diǎn)內(nèi)容一覽 22
圖表7：個(gè)人售房所得稅征收的三種主要方式 23
圖表8：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 24
圖表9：2012年全國(guó)300城市成交住宅用地樓面地價(jià)前十位排行情況 26
圖表10：2012年房企合作拿地情況 27
圖表11：2012年十大重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)水平變化情況 29
圖表12：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 31
圖表13：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 32
圖表14：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均變動(dòng)情況 32
圖表15：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 33
圖表16：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 34
圖表17：城鎮(zhèn)化核心問題 36
圖表18：《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要(2011-2020年)》要點(diǎn) 36
圖表19：城鎮(zhèn)化給商業(yè)銀行帶來的機(jī)遇 38
圖表20：各大銀行城鎮(zhèn)化信貸支持措施 39
圖表21：銀行城鎮(zhèn)化信貸授信建議 40
圖表22：十年九次調(diào)控樓市 43
圖表23：樓市調(diào)控四個(gè)階段 43
圖表24：2003-2012年北京及全國(guó)商品房銷售均價(jià)（單位：元/平方米） 45
圖表25：不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、機(jī)構(gòu)和法律體系 48
圖表26：各地房產(chǎn)稅準(zhǔn)備工作一覽 50
圖表27：上海、重慶房產(chǎn)稅重點(diǎn)一覽 51
圖表28：2013年一線城市銷售面積情況 53
圖表29：房地產(chǎn)調(diào)控組合拳 54
圖表30：2005年-2012年全國(guó)房企土地購(gòu)置面積（單位：萬平方米） 55
圖表31：2005年-2012年全國(guó)商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 56
圖表32：2005年-2012年全國(guó)商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 56
圖表33：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 58
圖表34：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 59
圖表35：2011-2013年土地供應(yīng)計(jì)劃（單位：萬公頃） 60
圖表36：部分省市2013年住宅用地供地計(jì)劃（單位：公頃） 61
圖表37：零售企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn) 62
圖表38：我國(guó)一二線城市購(gòu)物中心空置率情況 63
圖表39：金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 65
圖表40：金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額增速及增量占比情況 65
圖表41：金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)情況 66
圖表42：金融機(jī)構(gòu)保障房開發(fā)貸款余額增速及增量占比情況 67
圖表43：金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額及同比增長(zhǎng)情況（單位：萬億） 68
圖表44：2013年3月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 69
圖表45：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 70
圖表46：近期宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)信托的影響 71
圖表47：2012年暴露產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)的主要信托公司 73
圖表48：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 74
圖表49：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 75
圖表50：2013年一季度房企TOP10市場(chǎng)份額和銷售面積情況 76
圖表51：部分房企2012-2013年銷售目標(biāo)對(duì)比（單位：億元） 77
圖表52：部分房企2013年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整情況 78
圖表53：房企多元化轉(zhuǎn)型 80
圖表54：萬科保利拿地情況及策略分析 83
圖表55：2012年大連市項(xiàng)目銷售TOP10 85
圖表56：2012年大連市七區(qū)居住類土地成交情況及品牌房企拿地情況 85
圖表57：2013年3月大連市住宅項(xiàng)目入市情況 86
圖表58：大連市地區(qū)生產(chǎn)總值及同比增速 88
圖表59：大連市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額變動(dòng)情況 90
圖表60：大連市存貸款余額 91
圖表61：2013年一季度大連市政策一覽 92
圖表62：2011年2季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)投資完成情況 93
圖表63：2011年2季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)情況 93
圖表64：2011年2季度-2013年1季度大連各季度房地產(chǎn)投資到位資金情況 94
圖表65：2011年2季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金額及增速 95
圖表66：2011年2季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)企業(yè)到位資金與投資額情況對(duì)比 95
圖表67：2011年2季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)企業(yè)“到位資金/投資額”情況與全國(guó)對(duì)比 96
圖表68：2012年1季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)到位資金構(gòu)成情況對(duì)比 96
圖表69：2013年1季度大連房地產(chǎn)投資資金來源結(jié)構(gòu)占比圖 97
圖表70：2011年2季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)投資資金來源結(jié)構(gòu)圖 98
圖表71：2011年2季度-2013年1季度大連地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 98
圖表72：2011年2季度-2013年1季度大連住宅投資占房地產(chǎn)投資額比例趨勢(shì) 99
圖表73：2011年2季度-2013年1季度大連房地產(chǎn)投資和住宅投資增速情況 100
圖表74：大連市各季度房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積情況 100
圖表75：大連市各季度房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積走勢(shì) 101
圖表76：一季度大連各區(qū)土地面積供應(yīng)占比 102
圖表77：大連市各季度商品房竣工、銷售、新開工、空置概況 103
圖表78：大連商品房竣工和銷售面積情況對(duì)比 104
圖表79：大連商品房新開工、竣工、銷售面積季度增速 105
圖表80：大連市各季度商品房新開工面積及增速 105
圖表81：大連市各季度商品房施工面積及增速 106
圖表82：大連市各季度商品房銷售額及增速 107
圖表83：大連各季度商品房銷售價(jià)格及增速 108
圖表84：大連各季度商品房空置面積 109
圖表85：大連市各季度住宅竣工、銷售、新開工、空置概況 110
圖表86：大連住宅竣工和銷售面積情況對(duì)比 111
圖表87：大連住宅新開工、竣工、銷售面積季度增速 112
圖表88：大連市各季度住宅新開工面積及增速 112
圖表89：大連市各季度住宅施工面積及增速 113
圖表90：大連市各季度住宅銷售額及增速 114
圖表91：大連各季度住宅銷售價(jià)格及增速 115
圖表92：大連各季度住宅空置面積 116
圖表93：大連市各季度辦公樓竣工、銷售、新開工、空置概況 117
圖表94：大連辦公樓竣工和銷售面積情況對(duì)比 118
圖表95：大連辦公樓新開工、竣工、銷售面積季度增速 119
圖表96：大連市各季度辦公樓新開工面積及增速 119
圖表97：大連市各季度辦公樓施工面積及增速 120
圖表98：大連市各季度辦公樓銷售額及增速 121
圖表99：大連各季度辦公樓銷售價(jià)格及增速 122
圖表100：大連各季度辦公樓空置面積 123
圖表101：大連市各季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工、銷售、新開工、空置概況 124
圖表102：大連商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工和銷售面積情況對(duì)比 125
圖表103：大連商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工、竣工、銷售面積季度增速 126
圖表104：大連市各季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積及增速 126
圖表105：大連市各季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積及增速 127
圖表106：大連市各季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額及增速 128
圖表107：大連各季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格及增速 129
圖表108：大連各季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 130
圖表109：各城市地鐵開通帶動(dòng)房?jī)r(jià)提升幅度 133
圖表110：2013年二季度大連市預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目情況 139
圖表111：2013年一季度大連市擬在建項(xiàng)目情況 140

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