山西省房地產(chǎn)金融季度跟蹤研究報(bào)告（2013年第二季度）

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報(bào)告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年二季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境分析 9
一、二季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 9
（一）二季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 9
（二）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)繼續(xù)增加 9
（三）固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)投資增速快于全部投資 10
（四）市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)平穩(wěn)，家電類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快 11
（五）進(jìn)出口增速回落，出口回落幅度大于進(jìn)口 11
（六）居民消費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格繼續(xù)下降 12
（七）居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 12
（八）貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)較快，新增貸款同比多增 13
二、二季度全國(guó)信貸金融環(huán)境分析 13
（一）貨幣供應(yīng)增速放緩，6月M2余額同比增長(zhǎng)14.0% 13
（二）四大行6月新增信貸僅2700億，七月首周大幅反彈 15
三、二季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 16
（一）多地國(guó)五條細(xì)則未涉及20%個(gè)稅，二三線城市從簡(jiǎn) 17
（二）國(guó)務(wù)院：擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，今年將有具體動(dòng)作 22
（三）新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正在制定，多地競(jìng)逐城市群指標(biāo) 26
（四）房企融資或?qū)⒂袟l件放開(kāi)，小開(kāi)發(fā)商搶跑 29
第二章  2013年二季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況分析 32
一、二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 32
二、6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲情況分析 40
三、二季度土地市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 45
（一）土地財(cái)政撐起高地價(jià)，緣于地方政府債務(wù)壓力 45
（二）北京土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，試推限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊 50
（三）土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，蔓延至二三線城市 52
（四）十大房企年內(nèi)耗資逾660億元拿地，購(gòu)地支出驟增 55
（五）土地差別化進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，產(chǎn)業(yè)用地將給予政策支持 57
（六）前海賣(mài)地實(shí)行彈性年期降低拿地成本 59
四、二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分析 62
（一）中國(guó)家庭住宅總量充足，區(qū)域性短缺 62
（二）一線城市邁入限價(jià)時(shí)代，北京樓市成交仍舊回升 64
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)凸顯城市間不平衡 67
五、二季度房地產(chǎn)金融形勢(shì)分析 69
（一）流動(dòng)性驟緊，房企融資步伐或受阻 69
（二）上市銀行不良?jí)毫τ却?，房地產(chǎn)貸款仍上升 74
（三）6月房地產(chǎn)信托一枝獨(dú)秀，仍需警惕兌付風(fēng)險(xiǎn) 77
（四）內(nèi)地房企扎堆出海，尋求海外融資渠道 81
（五）房地產(chǎn)私募規(guī)模連年翻番，下半年或?qū)⒂瓉?lái)規(guī)模井噴 86
（六）內(nèi)地首只酒店REITs在港上市，向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型 89
（七）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迷霧，地產(chǎn)融資新渠道風(fēng)險(xiǎn)不可忽視 92
六、二季度全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) 94
（一）十大品牌房企上半年銷(xiāo)售創(chuàng)新高 94
（二）房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略模式待考 97
（三）流動(dòng)性收緊，房企洗牌加劇 101
第三章  2013年二季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行環(huán)境 109
一、二季度山西省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 109
（一）二季度山西省工業(yè)情況 109
（二）二季度山西省投資與消費(fèi)情況 109
（三）二季度山西省進(jìn)出口情況 109
（四）二季度山西省財(cái)政與金融情況 109
（五）二季度山西省物價(jià)變動(dòng)情況 110
（六）二季度山西省居民收入情況 110
二、二季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 110
（一）太原嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)售房，違法者將被處以罰款處罰 110
（二）加強(qiáng)政府主導(dǎo)突出規(guī)劃引領(lǐng)，城中村改造將要加大提速 111
（三）7月起，太原住房公積金繳存基數(shù)和繳存比例開(kāi)始調(diào)整 112
（四）7月1日起太原市公有住房租金執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn) 112
（五）山西投入5億元開(kāi)發(fā)整理土地 113
（六）太原購(gòu)房流程再調(diào)整，需先申請(qǐng)，進(jìn)行限購(gòu)審核確認(rèn) 113
三、二季度山西省房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài) 114
（一）太原主流房企將集體"斷奶"，土地大戰(zhàn)一觸即發(fā) 114
（二）山西太原在建工程轉(zhuǎn)移登記，化解房企融資難題 116
第四章 2013年二季度山西房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 117
一、2013年二季度山西房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析 117
（一）山西房地產(chǎn)完成投資情況分析 117
（二）山西房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 119
二、2013年二季度山西房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 121
（一）山西新建房屋銷(xiāo)售面積分析 121
（二）山西新建房屋銷(xiāo)售額分析 123
三、2013年二季度山西房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況分析 125
第五章 2013年二季度山西房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)分析 128
一、2013年山西土地市場(chǎng)分析 128
（一）土地市場(chǎng)長(zhǎng)期供需分析 128
（二）土地市場(chǎng)短期供需分析 131
二、2013年二季度山西住宅市場(chǎng)分析 133
（一）山西住宅長(zhǎng)期供需分析 133
（二）山西住宅短期供需分析 137
三、2013年二季度山西辦公樓市場(chǎng)分析 139
（一）山西辦公樓長(zhǎng)期供需分析 139
（二）山西辦公樓短期供需分析 143
四、2013年二季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)分析 146
（一）山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房長(zhǎng)期供需分析 146
（二）山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房短期供需分析 150
第六章 2013年二季度山西房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析 153
一、2013年二季度山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金情況分析 153
二、2013年二季度山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金來(lái)源分析 154
三、2013年二季度山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金充裕程度分析 156
第七章  2013年二季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)授信建議 158
一、山西省分住宅物業(yè)授信機(jī)會(huì)分析 158
二、山西省寫(xiě)字樓物業(yè)授信機(jī)會(huì)分析 159
三、山西省商業(yè)零售物業(yè)授信機(jī)會(huì)分析 160

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圖表目錄
圖表1：2007年-2013年二季度全國(guó)GDP總量及增長(zhǎng)情況 9
圖表2：2012年6月-2013年6月CPI指數(shù)變化情況 12
圖表3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 14
圖表4：2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 16
圖表5：部分城市“國(guó)五條”細(xì)則 19
圖表6：我國(guó)歷年房產(chǎn)稅政策一覽 23
圖表7：上海、重慶房產(chǎn)稅征收模式 24
圖表8：全國(guó)目前主要城市群分布圖 27
圖表9：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)月度投資額及同比增速（單位：億元） 32
圖表10：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單月到位資金及同比增速（單位：億元） 33
圖表11：2013年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu) 34
圖表12：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單月土地購(gòu)置面積及同比增速（單位：萬(wàn)平方米） 35
圖表13：全國(guó)商品房月度新開(kāi)工面積及同比增速（單位：萬(wàn)平方米） 36
圖表14：全國(guó)商品房月度銷(xiāo)售面積及同比增速（單位：萬(wàn)平方米） 37
圖表15：全國(guó)商品房月度銷(xiāo)售價(jià)格及增速（單位：元/平方米） 38
圖表16：全國(guó)商品房空置面積及去化周期情況（單位：萬(wàn)平方米） 39
圖表17：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 40
圖表18：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 41
圖表19：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均變動(dòng)情況 42
圖表20：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 43
圖表21：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 43
圖表22：2013年1-3月和1-4月土地市場(chǎng)同比漲幅情況 46
圖表23：5月各地頻出地王現(xiàn)象 46
圖表24：廣州市財(cái)政收入與土地出讓收入情況（單位：億元） 48
圖表25：近半年全國(guó)房企拿地金額與面積排行榜（單位：億元 萬(wàn)平方米） 53
圖表26：2013年5月土地出讓金城市排行榜（單位：億元） 54
圖表27：2013年十大房企1-5月購(gòu)地情況（單位：億元） 56
圖表28：1998年和2012年城鎮(zhèn)人均住房面積對(duì)比（單位：平方米） 63
圖表29：一線城市限價(jià)規(guī)定 65
圖表30：4月部分獲取預(yù)售許可證項(xiàng)目列表（單位：元/平方米） 66
圖表31：Shibor利率走勢(shì) 70
圖表32：2013年6月Shibor數(shù)據(jù) 70
圖表33：資金趨緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 71
圖表34：北京2013房貸利率 72
圖表35：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)情況 75
圖表36：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)情況（單位：億元） 76
圖表37：2013年6月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 78
圖表38：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 79
圖表39：銀信合作方式 81
圖表40：內(nèi)地房企扎堆出海的原因 82
圖表41：部分房企赴港借殼 85
圖表42：房地產(chǎn)私募與信托的區(qū)別 87
圖表43：開(kāi)業(yè)產(chǎn)業(yè)信托架構(gòu)圖 90
圖表44：海印股份專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 92
圖表45：2013年上半年品牌房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP10 95
圖表46：央企布局商業(yè)地產(chǎn) 99
圖表47：房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模（單位：億元） 100
圖表48：我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要經(jīng)營(yíng)模式 100
圖表49：流動(dòng)性收緊的體現(xiàn) 102
圖表50：全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款余額情況（單位：萬(wàn)億元 %） 103
圖表51：企業(yè)戰(zhàn)略收縮包括兩方面情況 105
圖表52：未來(lái)四類(lèi)優(yōu)勢(shì)房企 106
圖表53：2011年三季度-2013年二季度山西房地產(chǎn)投資完成情況 117
圖表54：2011年三季度-2013年二季度山西房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)情況 118
圖表55：2011年三季度-2013年二季度山西與全國(guó)房地產(chǎn)投資增速對(duì)比 118
圖表56：2011年三季度-2013年二季度山西房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 119
圖表57：2011年三季度-2013年二季度山西各季度房地產(chǎn)投資及住宅投資情況 120
圖表58：2011年三季度-2013年二季度山西房地產(chǎn)投資與住宅投資增長(zhǎng)情況 120
圖表59：2011年三季度-2013年二季度山西各類(lèi)新建房屋累計(jì)銷(xiāo)售面積情況 121
圖表60：2011年三季度-2013年二季度山西房屋銷(xiāo)售面積情況 122
圖表61：2011年三季度-2013年二季度山西房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況 122
圖表62：2011年三季度-2013年二季度山西各類(lèi)新建房屋累計(jì)銷(xiāo)售額情況 123
圖表63：2011年三季度-2013年二季度山西各類(lèi)新建房屋銷(xiāo)售額情況 124
圖表64：2011年三季度-2013年二季度山西各類(lèi)新建房屋銷(xiāo)售額增速趨勢(shì) 124
圖表65：2011年三季度-2013年二季度山西各類(lèi)新建房屋銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)情況 125
圖表66：2011年三季度-2013年二季度山西各類(lèi)新建房屋累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)趨勢(shì) 126
圖表67：2011年三季度-2013年二季度山西各類(lèi)新建房屋銷(xiāo)售價(jià)格增速變化 126
圖表68：2006年-2013年山西土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)狀況 128
圖表69：2006年-2013年6月山西土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)情況 129
圖表70：2006年-2013年6月山西土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)情況 129
圖表71：2006年-2013年6月山西土地購(gòu)置及增長(zhǎng)情況 130
圖表72：2006年-2013年二季度山西土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)狀況 130
圖表73：2006-2013年二季度山西土地購(gòu)置與土地開(kāi)發(fā)情況 131
圖表74：2011年三季度-2013年二季度土地購(gòu)置面積與增速情況 131
圖表75：2011年三季度-2013年二季度山西土地購(gòu)置與土地開(kāi)發(fā)情況 132
圖表76：2011-2013年各季度山西住宅竣工、新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積概況 133
圖表77：2006年-2013年各季度山西住宅新開(kāi)工、竣工及銷(xiāo)售面積變化趨勢(shì) 134
圖表78：2006年-2013年各季度山西住宅新開(kāi)工、竣工和銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)情況 134
圖表79：2006年-2013年各年二季度山西省住宅竣工及銷(xiāo)售情況 135
圖表80：2006年-2013年二季度山西住宅銷(xiāo)售與竣工情況對(duì)比 136
圖表81：2006年-2013年二季度山西住宅銷(xiāo)售與竣工面積增速 136
圖表82：2011年-2013年各季度山西住宅竣工及銷(xiāo)售情況 137
圖表83：2011年-2013年二季度山西住宅竣工與銷(xiāo)售面積季度分析 138
圖表84：2006-2013年各季度山西辦公樓竣工、新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積概況 139
圖表85：2006年-2013年二季度山西辦公樓新開(kāi)工、竣工及銷(xiāo)售面積變化趨勢(shì) 140
圖表86：2006年-2013年各季度山西辦公樓新開(kāi)工、竣工和銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)情況 140
圖表87：2006-2013年二季度山西辦公樓竣工及銷(xiāo)售情況 141
圖表88：2006年-2013年各年二季度山西辦公樓銷(xiāo)售與竣工情況對(duì)比 142
圖表89：2006年-2013年各年二季度山西辦公樓銷(xiāo)售與竣工增長(zhǎng)情況 143
圖表90：2011年-2013年各季度山西辦公樓竣工及銷(xiāo)售情況 143
圖表91：2011年-2013年二季度山西辦公樓竣工與銷(xiāo)售面積情況 144
圖表92：2011年-2013年二季度山西辦公樓竣工與銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況 145
圖表93：2006-2013年各季度2013商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工、新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積概況 146
圖表94：2006年-2013年二季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工及銷(xiāo)售面積變化趨勢(shì) 147
圖表95：2006年-2013年各季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工、竣工和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況 147
圖表96：2006年-2013年二季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工及銷(xiāo)售情況 148
圖表97：2006年-2013年各年二季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售與竣工情況對(duì)比 149
圖表98：2006年-2013年各年二季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售與竣工增長(zhǎng)情況 150
圖表99：2011年-2013年各季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工及銷(xiāo)售情況 150
圖表100：2011年-2013年二季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工與銷(xiāo)售面積情況對(duì)比 151
圖表101：2011年-2013年二季度山西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工與銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況 152
圖表102：2011年三季度-2013年二季度山西與全國(guó)到位資金對(duì)比 153
圖表103：2011年三季度-2013年二季度山西與全國(guó)到位資金增長(zhǎng)情況 154
圖表104：2012年二季度與2013年二季度山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 154
圖表105：2013年二季度山西資金來(lái)源構(gòu)成 155
圖表106：2011年三季度-2013年二季度山西到位資金與全國(guó)到位資金概況 156
圖表107：2011年三季度-2013年二季度山西資金充裕指數(shù)與全國(guó)對(duì)比 157

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