公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新與營銷專題研究報告2012年第01期:資產(chǎn)升溫熱：銀行如何發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

上世紀九十年代以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，尤其是進入二十一世紀以來，作為基礎(chǔ)性和先導性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)了重要的地位。作為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的業(yè)務(wù)形式，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也快速發(fā)展并逐漸成為我國商業(yè)銀行收入的重要來源之一。近年來的調(diào)控政策不但給房地產(chǎn)行業(yè)本身帶來了影響，還使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展受到了波及。我們認為目前的宏觀調(diào)控更多地運用了“堵”的思路，而忽略了“疏”的作用，因此希望通過研究我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷程，分析宏觀調(diào)控政策，總結(jié)當前商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展所面臨的問題，在積極響應(yīng)國家政策導向的同時，找到發(fā)展商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的策略，提出房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的創(chuàng)新性思維，達到疏通房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行融資瓶頸的目的。

房地產(chǎn)金融是指銀行或非銀行金融機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費的整個過程中，通過貨幣流通和信用渠道為房地產(chǎn)經(jīng)營活動所進行的籌、融資和風險保險及相關(guān)金融服務(wù)活動的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，所謂廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)有關(guān)的一切金融活動；所謂狹義的房地產(chǎn)金融，是指一些具體的房地產(chǎn)金融形式，如房地產(chǎn)抵押貸款、購買房地產(chǎn)保險等。

雖然此項業(yè)務(wù)還不成熟，但從政策導向的角度來看，發(fā)展商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)勢不可擋。各大銀行最近的態(tài)度也是想加大商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展的。對此，銀聯(lián)信傾情推出本期專題，希望能給銀行客戶在開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)時提供一些創(chuàng)新思路和營銷機會。

本期專題主要討論商業(yè)銀行如何發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

第一章，主要從宏觀的角度，分析了我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。其中引進了幾個國際上的金融概念：房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)金融。并論述了房地產(chǎn)金融的特征與作用。之后，就我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀、所面臨的問題進行了分析，并提出當前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形式，就當前形式對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響進行了論述。

第二章，主要就我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展策略展開了研究分析，主要從三個維度進行分析：第一是從宏觀調(diào)控下的指導思想角度作為切入點。第二，對現(xiàn)階段各大商業(yè)銀行都較為認可和采納的一些常規(guī)發(fā)展策略進行剖析。第三，就我國當前形式，對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了一些創(chuàng)新發(fā)展策略。

第三章，本章針對目前我國宏觀調(diào)控政策下，對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的絕大多數(shù)途徑的限制情況，從商業(yè)銀行（與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)最密切，也是創(chuàng)新最有可能得到實施）的角度出發(fā)，提出創(chuàng)新的思路。

第四章，主要以六大與房地產(chǎn)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)、廉租房行業(yè)、經(jīng)濟適用房行業(yè)、經(jīng)濟欠發(fā)達和經(jīng)濟發(fā)達的土地儲備中心行業(yè)）為主，從其產(chǎn)業(yè)鏈的上下游關(guān)系，深入解讀了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的經(jīng)典客戶，從商業(yè)銀行的角度分析了授信思路，并針對不同的產(chǎn)業(yè)鏈制定了相關(guān)授信方案建議。還有相關(guān)經(jīng)典授信案例，使銀行客戶經(jīng)理能夠更直觀的理解各產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新授信方案。

第五章，主要對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風險進行了分析，并針對存在的風險，提出了相應(yīng)的風險防范措施。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)必定存在風險，銀行通過閱讀此部分，可以更好的了解到，在開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的同時，如何更好的規(guī)避風險。

第一章  我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀分析
一、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的涵蓋內(nèi)容
（一）房地產(chǎn)金融的概念
（二）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容
二、房地產(chǎn)金融的特征與作用
（一）房地產(chǎn)金融的特征
（二）房地產(chǎn)金融的作用
三、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀
四、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的問題
（一）商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展與收益面臨挑戰(zhàn)
（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融體系不健全、不規(guī)范
（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展不平衡
（四）商業(yè)銀行同業(yè)競爭使違規(guī)業(yè)務(wù)時有發(fā)生
（五）房地產(chǎn)金融的主體仍是銀行信貸
（六）商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)過分依賴于單一產(chǎn)品
五、當前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢
（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策走向
（二）房地產(chǎn)市場狀況
（三）同業(yè)競爭進一步激烈
（四）直接融資的影響
六、當前形勢對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響
（一）發(fā)展機遇
（二）面臨的挑戰(zhàn)

第二章  我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展策略分析
一、宏觀調(diào)控下商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的指導思想
二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的常規(guī)發(fā)展策略
（一）正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景
（二）完善房地產(chǎn)金融服務(wù)體系，保持業(yè)務(wù)均衡發(fā)展
（三）健全法制法規(guī)，加強房地產(chǎn)金融風險防范
（四）堵疏結(jié)合才是治理之道
（五）鞏固市場有所側(cè)重的發(fā)展戰(zhàn)略
（六）通過加強封閉管理實現(xiàn)全程金融服務(wù)
（七）創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營形式，拓展融資渠道
三、當前形勢下我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展策略
（一）加強對房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的研究
（二）實施科學的貸款總量和投放節(jié)奏策略
（三）實施客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
（四）實施項目結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
（五）實施區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
（六）實施差異化服務(wù)和管理策略
（七）穩(wěn)步提高資產(chǎn)質(zhì)量策略
（八）實施產(chǎn)品創(chuàng)新策略

第三章  我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新思維分析
一、境內(nèi)外IPO上市及再融資服務(wù)
二、代理發(fā)行房地產(chǎn)金融債券
三、證券化
（一）土地證券化
（二）住房抵押貸款證券化
四、開發(fā)房地產(chǎn)信貸新品種
（一）房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的重要性
（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中商用物業(yè)貸款的創(chuàng)新

第四章  我國銀行地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方案及經(jīng)典案例分析
一、房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方案及案例分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈解讀
（二）行業(yè)經(jīng)典客戶
（三）銀行授信思路
（四）授信方案
二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方案及案例分析
（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈解讀
（二）行業(yè)經(jīng)典客戶
（三）銀行授信思路
（四）授信方案
三、廉租房行業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方案及案例分析
（一）廉租房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈解讀
（二）行業(yè)經(jīng)典客戶
（三）銀行授信思路
（四）授信方案
四、經(jīng)濟適用房行業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方案及案例分析
（一）經(jīng)濟適用房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈解讀
（二）行業(yè)經(jīng)典客戶
（三）銀行授信思路
（四）授信方案
五、土地儲備中心行業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方案及案例分析（經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)）
（一）土地儲備中心行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈解讀
（二）行業(yè)經(jīng)典客戶
（三）銀行授信思路
（四）授信方案
六、土地儲備中心行業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方案及案例分析（經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)）
（一）土地儲備中心行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈解讀
（二）行業(yè)經(jīng)典客戶
（三）銀行授信思路
（四）授信方案

第五章  我國銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要風險及風險管理措施分析
一、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要風險
（一）信用風險
（二）市場風險
（三）操作風險
（四）流動性風險
（五）“假按揭”現(xiàn)象
二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風險管理措施
（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道
（二）規(guī)范商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)流程
（三）構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)信貸風險管理體系
（四）鼓勵金融創(chuàng)新