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內(nèi)容概括

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項可以融資的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。

與青島市區(qū)一海之隔的黃島區(qū)，從地域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、以及較為獨立的保稅區(qū)、大學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園來看，與上海的浦東開發(fā)區(qū)有許多相近的地方，尤其是已經(jīng)建成和在建的跨海大橋、海底隧道，將青島與一海之隔的黃島連接起來。從發(fā)展趨勢分析，由于跨海大橋和海底隧道的建設(shè)，拉近了青島、黃島、膠州之間的距離，黃島成為青島工業(yè)地產(chǎn)資源的爭奪地。

特別是由于青島市區(qū)發(fā)展趨近飽和，近年來，黃島成為青島市工業(yè)用地出讓的主力軍，黃島基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，圍繞著石化、家電等產(chǎn)業(yè)建立的產(chǎn)業(yè)鏈條日趨完整，黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)非常的火熱，黃島在現(xiàn)代工業(yè)、港口運(yùn)輸、土地儲備上，正是承接青島經(jīng)濟(jì)外延發(fā)展的最佳時機(jī)，黃島有條件擔(dān)起“青島浦東”工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角色。

目前，整個黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要是自用為主，專業(yè)的廠房租售開發(fā)商比較少，整個黃島區(qū)除哈高科重點開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化租售廠房并專業(yè)化統(tǒng)一管理外，少有大規(guī)模廠房租售開發(fā)，從黃島區(qū)房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計來看，工業(yè)地產(chǎn)未列入專門的統(tǒng)計范疇，出售量幾乎可以忽略不計。目前從黃島區(qū)工業(yè)廠房的租售信息來看，一是廠房面積大多偏小，80%以上都是數(shù)百平小型廠房；二是廠房非常分散，多是個體經(jīng)營，廠房大多是二手轉(zhuǎn)讓，缺少積聚性專業(yè)管理的大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化廠房租售。

2013年以來，新注冊黃島區(qū)外投資、注冊資本5000萬元以上的項目中，誠匯雙達(dá)生物科技項目、國信遠(yuǎn)洋漁業(yè)項目、明陽風(fēng)電技術(shù)項目等9個項目注冊資本達(dá)7.67億元。青島魯海豐投資有限公司，注冊資本1億元，將投資101.7億元建設(shè)中國北方國際水產(chǎn)品交易中心和冷鏈物流基地，規(guī)劃近期深海魚類年交易量即達(dá)100萬噸，交易額150億元。這些大項目的引進(jìn)及建設(shè)，對黃島區(qū)經(jīng)濟(jì)布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、質(zhì)量提升及轉(zhuǎn)型升級等方面將產(chǎn)生重要影響?！笆濉逼陂g黃島區(qū)將搶抓“橋隧時代”機(jī)遇，立足大青島“環(huán)灣型”城市新格局，努力打造世界級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，力爭用五年時間，把青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基本建設(shè)成為高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

報告目錄

第一章工業(yè)地產(chǎn)概述

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)界定

8
一、工業(yè)地產(chǎn)的定義 8
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性 8
（一）政策主導(dǎo)性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

15
一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
（五）開發(fā)模式案例 17
二、主體企業(yè)引導(dǎo)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
（五）開發(fā)模式案例 20
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 21
（一）開發(fā)主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發(fā)模式流程 21
（五）開發(fā)模式案例 22
四、綜合開發(fā)模式 23
（一）開發(fā)主體 23
（二）操作手段 23
（三）所需外部條件 23
（四）開發(fā)模式流程 24
（五）開發(fā)模式案例 24

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式

25
一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式 25
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式 25
三、工業(yè)地產(chǎn)RELTS 26
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源 26

第二章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析

第一節(jié) 青島市黃島區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

27
一、青島市黃島區(qū)GDP增長情況 27
二、青島市黃島區(qū)固定資產(chǎn)投資 28
三、青島市黃島區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 29
四、黃島區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)成交規(guī)模 30

第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

32
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 32
（一）青島市黃島區(qū)工業(yè)增加值 32
（二）青島市黃島區(qū)與本市其他區(qū)市工業(yè)增加值對比 32
（三）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)數(shù)量 33
（四）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益情況分析 34
二、工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)分析 34
（一）按隸屬關(guān)系分 34
（二）按登記注冊類型分 35
（三）按輕重工業(yè)分 35
（四）按企業(yè)規(guī)模分 35
（五）按行業(yè)分 35
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 37

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)地域環(huán)境分析

37
一、地理位置 37
二、自然環(huán)境 37
三、生態(tài)氣候 38
四、資源分布 38

第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

39
一、交通 39
二、供電 40
三、供水 41
四、供氣 41
五、排水 42

第五節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場政策環(huán)境

42
一、政策環(huán)境綜述 42
二、房地產(chǎn)法規(guī) 44
三、重要政策分析 45
（一）《青島市黃島分區(qū)規(guī)劃》 45
（二）《青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 49
（三）《青島市“十二五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 53

第六節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析

55
一、人口數(shù)量分析 55
二、消費市場分析 56
三、招商引資情況 57

第三章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)一級土地市場研究

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)價格與其他地產(chǎn)價格走勢對比

59
一、全國四類性質(zhì)土地價格對比 59
二、青島市四類性質(zhì)土地價格對比 60
三、黃島區(qū)四類性質(zhì)土地價格走勢 60

第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)市場

61
一、工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模走勢 61
二、工業(yè)用地供應(yīng)價格走勢 61
三、工業(yè)用地出讓情況分析 62

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地需求市場

62
一、工業(yè)用地成交統(tǒng)計 62
二、主要工業(yè)園區(qū)成交面積 63
三、供應(yīng)面積與成交面積對比 63

第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地價格分析

65
一、工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地成交價格 65
二、青島各區(qū)工業(yè)用地價格對比 65

第四章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)二級市場研究

第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

67
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況 67
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點分析 67
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入格局 67

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設(shè)設(shè)計

68
一、單層廠房 68
二、多層廠房 69
三、熱加工廠房 69
四、冷加工廠房 70
五、工業(yè)廠房建設(shè)趨勢 70

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房

71
一、工業(yè)廠房投資流程 71
二、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房優(yōu)勢 72
三、標(biāo)準(zhǔn)廠房成本核算 72
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 73

第五章青島市黃島區(qū)典型的工業(yè)地產(chǎn)項目分析

第一節(jié) 黃島區(qū)海洋生物產(chǎn)業(yè)園

75
一、園區(qū)基本情況 75
二、園區(qū)運(yùn)作現(xiàn)狀 75
三、園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群特色 75
四、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 76
五、園區(qū)項目招商情況 76

第二節(jié) 中德生態(tài)園

77
一、園區(qū)基本情況 77
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 78
三、園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征分析 79
四、工業(yè)園區(qū)運(yùn)作模式 79
五、園區(qū)項目招商情況 80

第三節(jié) 青島信息谷

80
一、園區(qū)基本情況 80
二、園區(qū)功能及布局 81
三、園區(qū)運(yùn)作現(xiàn)狀分析 81
四、園區(qū)運(yùn)作模式分析 82

第四節(jié) 青島國際生態(tài)智慧城

82
一、園區(qū)基本情況 82
二、園區(qū)功能及布局 83
三、園區(qū)運(yùn)作現(xiàn)狀分析 83
四、園區(qū)運(yùn)作模式分析 84

第五節(jié) 青島西海岸出口加工區(qū)

84
一、園區(qū)基本情況 84
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 85
三、園區(qū)經(jīng)營運(yùn)作現(xiàn)狀 85
四、園區(qū)配套住宅開發(fā) 86
五、園區(qū)項目招商情況 87

第六章青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素

88
一、項目選址 88
二、項目定位 88
三、客戶選擇 88
四、宣傳造勢 88
五、產(chǎn)業(yè)招商 89
六、服務(wù)水平 89

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略

89
一、區(qū)域環(huán)境分析 89
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 89
三、產(chǎn)業(yè)依托分析 89
四、交通物流區(qū)位分析 90
五、企業(yè)客戶來源分析 90

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略

90
一、市場定位的必要 90
二、市場地位的策略 91

第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析

92
一、招商引資的重要性 92
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 92
三、招商環(huán)境的打造 94
四、選商分析 94

第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式

96
一、組合營銷 96
二、中介招商 99
三、產(chǎn)業(yè)招商 100
四、網(wǎng)絡(luò)招商 101
五、其他招商方式 104

第七章青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資

信托 105
一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 105
二、房地產(chǎn)信托發(fā)行結(jié)構(gòu)分析 105
三、房地產(chǎn)信托發(fā)行情況分析 106
四、房地產(chǎn)信托余額規(guī)模分析 106
五、房地產(chǎn)信托兌付情況分析 106
六、房地產(chǎn)信托投資方式分析 107
七、2013年房地產(chǎn)信托運(yùn)行趨勢 108

第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資

基金 108
一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 108
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向 109
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析 112
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作分析 112
五、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作分析 114

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資

114
一、股權(quán)出讓融資 114
二、增資擴(kuò)股融資 115
三、產(chǎn)權(quán)交易融資 116
四、杠桿收購融資 116
五、風(fēng)險投資融資 117
六、投資銀行融資 117
七、國內(nèi)上市融資 118
八、境外上市融資 118
九、買殼上市融資 119

第八章 2015-2020年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風(fēng)險

第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析

121
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 121
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與影響因素分析 123
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析 124

第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析

126
一、工業(yè)地產(chǎn)投資價值分析 126
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報率分析 127
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點分析 127

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

128
一、政策風(fēng)險 128
二、市場風(fēng)險 128
三、擴(kuò)張風(fēng)險 129
四、經(jīng)營風(fēng)險 129

第四節(jié) 關(guān)于青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資的建議

129

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 16
圖表 2 東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商進(jìn)駐主要企業(yè) 18
圖表 3 主體企業(yè)引導(dǎo)模式流程 20
圖表 4 諾基亞工業(yè)園招商情況 20
圖表 5 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程 22
圖表 6 北京騰飛國際工業(yè)園具體情況 22
圖表 7 北京騰飛國際高科技園主要客戶 23
圖表 8 綜合開發(fā)模式流程 24
圖表 9 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項目圖 25
圖表 10 2008-2013年青島市黃島區(qū)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值 27
圖表 11 2013年青島市分區(qū)市地區(qū)生產(chǎn)總值情況 28
圖表 12 2008-2013年青島市黃島區(qū)固定資產(chǎn)投資情況 28
圖表 13 2013年青島市分區(qū)市固定資產(chǎn)投資情況 29
圖表 14 2013年青島市黃島區(qū)三大產(chǎn)業(yè)增加值 30
圖表 15 2013年青島市黃島區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 30
圖表 16 2013年分月度黃島區(qū)住宅成交量趨勢圖 31
圖表 17 2013年分月度黃島區(qū)住宅存量變化趨勢圖 31
圖表 18 2008-2012年青島市黃島區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值情況 32
圖表 19 2013年黃島區(qū)及青島市其他市區(qū)工業(yè)增加值對比 33
圖表 20 2012年青島黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)單位數(shù) 33
圖表 21 2013年青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)經(jīng)營指標(biāo) 34
圖表 22 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（按隸屬關(guān)系分） 34
圖表 23 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（按登記注冊類型分） 35
圖表 24 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（按輕重工業(yè)分） 35
圖表 25 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（按企業(yè)規(guī)模分） 35
圖表 26 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（按行業(yè)分） 36
圖表 27 黃島區(qū)資源種類 38
圖表 28 青島市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境政策匯編 43
圖表 29 2012年青島市黃島區(qū)人口情況 55
圖表 30 2013年青島分區(qū)市社會消費品零售額 56
圖表 31 2012年青島市人均消費支出情況 56
圖表 32 2012年黃島區(qū)農(nóng)村住戶人均消費性支出 57
圖表 33 2013年全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 59
圖表 34 2008-2013年全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%） 60
圖表 35 2013年青島市四類性質(zhì)土地價格對比 60
圖表 36 2009-2012年黃島四類性質(zhì)土地均價走勢圖 61
圖表 37 2009-2013年黃島區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模 61
圖表 38 2009-2013年黃島區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)價格 62
圖表 39 2009-2013年黃島區(qū)工業(yè)用地出讓與成交宗數(shù)對比圖 62
圖表 40 2009-2013青島市黃島區(qū)工業(yè)用地成交規(guī)模趨勢圖 63
圖表 41 2013年黃島區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計 64
圖表 42 2013年黃島區(qū)工業(yè)用地成交規(guī)模統(tǒng)計 64
圖表 43 2009-2013年黃島區(qū)工業(yè)用地成交均價趨勢圖 65
圖表 44 2013年青島各區(qū)工業(yè)用地成交價格對比圖 66
圖表 45 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 72
圖表 46 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 73
圖表 47 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 73
圖表 48 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 73
圖表 49 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 73
圖表 50 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 73
圖表 51 南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)對企業(yè)的劃分 95
圖表 52 南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的項目選擇標(biāo)尺 96
圖表 53 2010-2012年中國房地產(chǎn)信托發(fā)行結(jié)構(gòu)比例 106
圖表 54 2011-2012年房地產(chǎn)信托投資方式變化圖 107
圖表 55 黃島區(qū)十二五發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) 122
圖表 56 工業(yè)地產(chǎn)投資與價格的影響因素 123

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