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解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

Interpretation of industrial real estate

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是什么？

從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“轉(zhuǎn)型”已成為當下房地產(chǎn)市場的熱門詞。新型城鎮(zhèn)化是以人為中心的城鎮(zhèn)化，其實也是以產(chǎn)業(yè)為主導的城鎮(zhèn)化。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化不斷加深，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的市場化主體愈發(fā)多元化，各類主體在其中發(fā)揮的作用、獲取經(jīng)濟效益的方式、發(fā)展趨勢及成長空間都呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，比之商業(yè)地產(chǎn)，其涉及領域更為寬泛，其復雜程度更不是住宅地產(chǎn)可以比擬。中商產(chǎn)業(yè)研究院是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃領域的領先企業(yè)，擅長產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)和金融的融合策劃，擁有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營全程服務經(jīng)驗。中商產(chǎn)業(yè)研究院認為，進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要理解產(chǎn)業(yè)，理解什么樣的產(chǎn)業(yè)適合在市場化主導開發(fā)的產(chǎn)業(yè)載體進行集聚集群發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三種形式：產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè) 綜合體、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)

產(chǎn)業(yè)新城

產(chǎn)業(yè)新城統(tǒng)籌面積相對較大，是依托以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園而建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，其主要特征是能夠脫離中心城市的配套環(huán)境而獨立運轉(zhuǎn)，在新的地理空間上實現(xiàn)“產(chǎn)城相融”
產(chǎn)業(yè)綜合體

產(chǎn)業(yè)綜合體通常面積相對較小，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)表現(xiàn)為高密度的產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)了工業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展；在建筑形態(tài)上表現(xiàn)為城市功能綜合體，融合工業(yè)空間、商業(yè)空間、居住空間、生活空間。
產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)

近年來，中國小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)狀受國家關注，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)即是在國家特色小鎮(zhèn)建設號召背景下形成的一種新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)探索模式。其本質(zhì)同樣是產(chǎn)城融合發(fā)展理念下的產(chǎn)業(yè)集聚、升級和培育問題，有所不同的是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還須注重小鎮(zhèn)的人文融合，規(guī)劃要充分考慮生態(tài)、生產(chǎn)、生活。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)未來轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向

結構性機會

存量產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整帶來的產(chǎn)業(yè)機會
改善機會

生產(chǎn)和生活提升帶來的產(chǎn)業(yè)機會
創(chuàng)新性機會

未知的創(chuàng)新探索，已知的創(chuàng)新顛覆

工業(yè)
地產(chǎn)
供應鏈
地產(chǎn)
農(nóng)業(yè)
地產(chǎn)
教育
地產(chǎn)
健康
地產(chǎn)
旅游
地產(chǎn)
文創(chuàng)
地產(chǎn)
科技
地產(chǎn)
X
地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的精準化、聯(lián)動化、專業(yè)化、金融化

地產(chǎn)運營
專業(yè)化

產(chǎn)業(yè)定位
精準化

核心模式
金融化

產(chǎn)業(yè)商業(yè)
聯(lián)動化

運營主體專業(yè)化、市場化、物業(yè)、服
務及管理系統(tǒng)專業(yè)化

產(chǎn)業(yè)具體、業(yè)務創(chuàng)新、機制清晰

投融資模式多元化、眾籌模式、資產(chǎn)證券化股權投資

工業(yè)地產(chǎn)改造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體商業(yè)與
產(chǎn)業(yè)跨界合作

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素

舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局
新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的載體
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合
新城建設需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位
地方經(jīng)濟“產(chǎn)業(yè)空心化，地產(chǎn)泡沫化”局面急需改善

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局

類型	典型企業(yè)	優(yōu)勢	不足
房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型探索新增長點	碧桂園、萬科、綠地、保利	傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)領域積累了大量經(jīng)驗，同時也擁有較好的融資能力	由于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常清晰
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商持續(xù)發(fā)力全國布局	華夏幸福、聯(lián)東、天安、招商蛇口	擁有較為成熟的商業(yè)模式和多年深耕的品牌影響力	面臨著重資產(chǎn)化、運營模式等等的問題
政府主導園區(qū)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級強化運營機制	張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新	多年發(fā)展體系成熟，國家政策政策支持	異地可復制能力低
制造實體企業(yè)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸	海爾、中興、三一重工、玉柴集團	擁有良好的產(chǎn)業(yè)鏈資源，比較貼近自身發(fā)展需求，也易于產(chǎn)業(yè)集聚	在開發(fā)、設計、建設等方面經(jīng)驗不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面有較大局限
金融類企業(yè)跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)	復星集團、天賦資本、弘毅投資、華融集團	擁有強大的資本后盾和資本運營能力	地產(chǎn)項目開發(fā)團隊與經(jīng)驗欠缺
互聯(lián)網(wǎng)巨頭悄然布局	騰訊、京東、阿里菜鳥、百度	足夠任性巨額資本，自身業(yè)態(tài)及影響力易于產(chǎn)業(yè)集聚	地產(chǎn)項目開發(fā)團隊與經(jīng)驗欠缺

房企拿地五大新模式

文旅小鎮(zhèn)模式
大健康模式
科技產(chǎn)業(yè)模式
農(nóng)業(yè)扶貧模式
商貿(mào)綜合模式

通過整合 IP 資源，形成成熟的文旅產(chǎn)品體系向政府勾地，核心在于資源的稀缺性和可落地性。

選址要求

資源提升模式

IP資源嫁接模式

整合/戰(zhàn)略合作醫(yī)療資源，融入生態(tài)、養(yǎng)生、體育、文化等形成大健康產(chǎn)品體系，形成強強聯(lián)合拿地的模式

選址要求

發(fā)展模式

依托企業(yè)強大的資金實力和產(chǎn)業(yè)資源整合能力，通過打造科技小鎮(zhèn)概念拿地，但該模式房企進入門檻較高。

選址要求

發(fā)展模式

響應國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，房企通過農(nóng)業(yè)扶貧模式可以獲取農(nóng)業(yè)流轉(zhuǎn)用地，但目前尚未形成成熟的產(chǎn)品模塊和盈利模式。

選址要求

發(fā)展模式

通過「商業(yè)+IP資源」或 TOD 開發(fā)模式獲取市中心或城郊土地。

選址要求

發(fā)展模式

1、「商業(yè)+」模式

在購物中心植入「電競、教育醫(yī)療、樂園」等美好生活實現(xiàn)需要的IP服務行業(yè)，打造城市名片，助力企業(yè)以「綜合體」模式拿地，同時為商業(yè)引流。

2、TOD模式

以公共交通為導向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結合及整體規(guī)劃，實現(xiàn)并加快城市一體化進程。

五種創(chuàng)新拿地模式各有側重，每一種方式的進入門檻也不同，房企可根據(jù)企業(yè)自身特點、優(yōu)劣勢比較以及對應的風險評估采用適合的拿地模式。隨著土地市場的不斷發(fā)展，新的拿地模式也會不斷涌現(xiàn)，這方面也亟需房企的探索與創(chuàng)新能力。

	文旅小鎮(zhèn)模式	大健康模式	科技產(chǎn)業(yè)模式	農(nóng)業(yè)扶貧模式	商貿(mào)綜合模式
選址	三四線及農(nóng)村	城郊三四線及農(nóng)村	三四線及農(nóng)村	城郊三四線及農(nóng)村	市中心城郊
房企進入比重	★★★★★	★★★★	★★	★★	★★
房企進入門檻	★	★★	★★★	★★	★★★
模式風險	★★	★★	★★	★	★★
成熟度評估	★★★	★★★	★★	★	★

中商服務

askci·service

立項拿地

前期調(diào)研
拿地可行性研究
項目選址
項目立項報告
土地價值評估
項目策劃方案
策劃定位
項目概念性規(guī)劃
拿地策略研究
修建性詳細規(guī)劃

產(chǎn)品設計

產(chǎn)品市場定位
體量及配比
商業(yè)模式設計
產(chǎn)業(yè)體系構建

開發(fā)與建設

開發(fā)方案
項目工程規(guī)劃
開發(fā)模式設計
財務測算
開發(fā)時序設計
項目建設規(guī)劃

招商規(guī)劃

招商UPS打造
形象包裝策劃
招商方案策劃
招商人員培訓
項目招商地圖
運作流程標準化
招商活動策劃

運營規(guī)劃

運營體系規(guī)劃
服務體系設計
配套政策設計
流程制度設計
組織架構設計
增值體系構建
管理模式設計

資本運作

投融資規(guī)劃
上市顧問
產(chǎn)業(yè)基金設計
PPP模式設計
兼并與收購

規(guī)劃方法

Planning method

從頂層設計上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應對五個方面進行系統(tǒng)性思考。

戰(zhàn)略研判
- 戰(zhàn)略價值
- 概念包裝
商業(yè)模式
- 開發(fā)商
- 投資商
- 服務商
產(chǎn)業(yè)邏輯
- 基于成本
- 基于市場
- 基于投資
產(chǎn)品體系
- 綜合自身資源優(yōu)勢
- 綜合市場調(diào)研需求
服務體系
- 打造全國性的市場體系
- 打造市級的服務體系

規(guī)劃模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應以協(xié)同規(guī)劃構建多級聯(lián)動的運營資源整合能力

定位策劃市場方案產(chǎn)品方案開發(fā)方案招商方案運營方案

從商業(yè)模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應變“租售模式”為“全產(chǎn)業(yè)鏈模式”

地產(chǎn)概念

選擇優(yōu)質(zhì)項目，向開發(fā)商進行土地出讓，獲取土地出讓收益

房產(chǎn)概念

對已經(jīng)建成的物業(yè)項目選擇出租獲得租金收益或出售獲得收益

時間概念

前期打造公共基礎設施或服務平臺，吸引其他項目投資，獲得后期發(fā)展收益

空間概念

通過高收益項目獲得盈利，來彌補公共基礎類項目，平臺類項目等低盈利性項目的投入

孵化概念

為企業(yè)提供免費辦公場所和相關的創(chuàng)業(yè)輔導，通過控股入駐的初創(chuàng)企業(yè)的，獲取退出收益

從開發(fā)模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應嘗試打造產(chǎn)銷一體的“協(xié)同開發(fā)平臺”

1

產(chǎn)業(yè)眾籌模式

行業(yè)聯(lián)盟；產(chǎn)品定制，以銷定產(chǎn)。

2

資金眾籌模式

資金聯(lián)盟；如星浩資本。

3

服務眾籌模式

技術、渠道、專業(yè)服務資源網(wǎng)絡。

4

團隊眾籌模式

產(chǎn)融智府多元合作。

從運營模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要做二看三求四——探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0模式

園區(qū)1.0

園區(qū)本身服務--純開發(fā)商思維，典型“租售模式”，因此，園區(qū)服務僅停留在物業(yè)管理、園區(qū)安防。衛(wèi)生、停車等最基本服務。

園區(qū)2.0

企業(yè)基本服務--政府型園區(qū)為主為招商需求，為企業(yè)提供一系列基本服務，包括企業(yè)的行政手續(xù)代辦、園區(qū)招聘會、企業(yè)的專業(yè)咨詢服務等。

園區(qū)3.0

企業(yè)增值服務--關注企業(yè)的成長涉足銷售服務、采購服務、研發(fā)服務、品牌服務、融資服務等增值服務，助力企業(yè)降低經(jīng)營成本，提高利潤空間。

園區(qū)4.0

投資孵化服務--園區(qū)運營主體“以時間換空間”來“賭未來”介入入駐企業(yè)實體經(jīng)營，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權投資、公共平臺與企業(yè)共同成長。

規(guī)劃理念

Planning concept

產(chǎn)業(yè)思維

園區(qū)開發(fā)者始終將產(chǎn)業(yè)發(fā)展而非地產(chǎn)經(jīng)營放在園區(qū)開發(fā)的首要地位

開發(fā)者始終保持將產(chǎn)業(yè)做大做實的心態(tài)，認真、科學地制定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定園區(qū)招商策略。

園區(qū)開發(fā)者具備一定的產(chǎn)業(yè)服務能力，圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)生命周期可衍生出形式各樣的生產(chǎn)性服務需求，通過產(chǎn)業(yè)服務增加園區(qū)的盈利空間，同時增強園區(qū)吸引力。

社區(qū)思維

過去，園區(qū)過分強調(diào)經(jīng)濟功能而忽略社會功能，難以滿足人的基本需求

未來，更強調(diào)人的因素，更強調(diào)社會管理和社會服務的功能。這樣才能讓人在園區(qū)里面能夠真正體會到產(chǎn)業(yè)、生活的相結合、產(chǎn)業(yè)與城市的相結合。

金融思維

開發(fā)商發(fā)揮入駐企業(yè)優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股方式對成長型企業(yè)進行孵化培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，通過分享成長紅利獲取資本增值，形成既當“房東”又當“股東”模式

通過出臺政策、信用擔保、引導資金、設立專項資金、上市服務等措施，打造園區(qū)融資基本環(huán)境，構筑融資服務平臺，構建園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金蓄水池

政府層面：園區(qū)開發(fā)融資將形成以銀行貸款、債券融資和PPP相結合的格局。市場層面：園區(qū)開發(fā)融資將更多的向REITS方向發(fā)展，以降低融資成本。

互聯(lián)網(wǎng)思維

1、即園區(qū)定位

產(chǎn)業(yè)園區(qū)都應該根據(jù)自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注于所定位的功能與產(chǎn)業(yè)。

2、即園區(qū)效率

利用互聯(lián)網(wǎng)打造電商平臺，不斷集聚產(chǎn)業(yè)資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織，高效、無邊界地把各種信息對接起來，提高園區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)效率。

3、即園區(qū)招商推廣

突破傳統(tǒng)招商模式，園區(qū)通過微博微信等形式進行微營銷，同時，通過粉絲效應打造圈層社區(qū)，形成良好地業(yè)界口碑

4、即園區(qū)對客戶響應速度

產(chǎn)業(yè)園區(qū)都應該根據(jù)自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注于所定位的功能與產(chǎn)業(yè)。

中商優(yōu)勢

askci·advantage

一、全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)咨詢服務機構

我們服務的客戶主要各級政府、園區(qū)管委會、產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資者、投資機構，業(yè)務范圍包括了投資選址、策劃、規(guī)劃、設計、投資開發(fā)、招商策劃、招商代理、運營管理、產(chǎn)業(yè)基金等，我們團隊憑借環(huán)球視野及本土經(jīng)驗，定能為業(yè)主帶來非凡的價值！同時近年來我們也取得了卓越成績。

10000+

累計企業(yè)服務案例

600+

可行性研究項目經(jīng)驗

400+

商業(yè)計劃書項目經(jīng)驗

300+

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃案例

800+

項目包裝策劃項目案例

5000+

細分產(chǎn)業(yè)研究項目案例

二、進入商界、政界及社會各界的獨到網(wǎng)絡及人脈資源

中商是國內(nèi)第一家擁有自主知識產(chǎn)權數(shù)據(jù)庫的產(chǎn)業(yè)咨詢機構

數(shù)據(jù)支持

中商與數(shù)百家財經(jīng)媒體建立良好合作關系，為投資者項目宣傳推廣

創(chuàng)投推廣

中商與金融機構、創(chuàng)投機構等緊密合作，為項目提供投融對接

投融對接

多元化
資源整合

中商與貴州財經(jīng)大學共建產(chǎn)學研合作基地以及貴州產(chǎn)經(jīng)大數(shù)據(jù)平臺

產(chǎn)學研
對接

中商與各地商會、協(xié)會資源對接與共享，為項目落地與政府招商服務

資源共享

中商與地方政府與園區(qū)建立合作關系，成為政府指定的招商合作機構

招商合作

100+
政府招商
代理協(xié)議
500+
招商合
伙人資源
1000+
商會
協(xié)會資源
2000萬+
企業(yè)數(shù)
據(jù)庫資源

我們在商界、政界及學界擁有廣泛資源，形成中商特有的多元化資源體系，有效助力客戶成功。我們與眾多商界領袖、政府部門、產(chǎn)業(yè)投資者、科研院校、財經(jīng)媒體等接觸，邀請他們參加我們的圓桌會議、行業(yè)論壇、研討會等各項活動，分享和交流產(chǎn)業(yè)觀點，提供項目資源對接服務。我們深知只有可落地實施的規(guī)劃才是成功的規(guī)劃，為此，我們和相關部委、行業(yè)專家、企業(yè)家等都保持了良好的互動，做到有規(guī)劃有資源導入。

三、獨特的專長提供真知灼見

行業(yè)專家

近20年
產(chǎn)業(yè)咨詢經(jīng)驗
數(shù)據(jù)

1億+
數(shù)據(jù)總量
模型

50+
項目研究模型
會議

100場
項目圓桌會議
知識庫

5萬+
內(nèi)部知識庫文件

我們擁有近20年產(chǎn)業(yè)研究經(jīng)驗與大數(shù)據(jù)積累，長期跟蹤企業(yè)競爭動態(tài)，監(jiān)管市場環(huán)境的變化以及技術前沿發(fā)展等多方面信息，構建豐富的行業(yè)知識體系，為客戶提供獨具創(chuàng)造性和可實施性的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略方案。我們運用頂級的人才，先進的研究模型，高效地為您提供產(chǎn)業(yè)領域的專業(yè)知識與真知灼見。我們處在粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟市場前沿，更能洞悉產(chǎn)業(yè)形勢與市場趨勢。

四、我們是最具前瞻性差異化落地性服務優(yōu)勢

中商產(chǎn)業(yè)研究院首先編制“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”確定發(fā)展戰(zhàn)略與方向，然后針對性進行“招商策劃”，最后再實施“招商代理”，確保規(guī)劃落地實施。

優(yōu)勢對比
- 規(guī)劃理念
- 數(shù)據(jù)支撐
- 研究方法
- 研究團隊
- 質(zhì)量管理
- 后續(xù)服務
傳統(tǒng)規(guī)劃設計院
- 專注城市法定規(guī)劃和區(qū)域戰(zhàn)略空間研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃往往是短板。
- 缺乏專職市場研究人員和數(shù)據(jù)支撐。
- 專家指導+文案研究
- 存在產(chǎn)業(yè)研究、市場調(diào)研模塊分包現(xiàn)象。
- 項目經(jīng)理負責制
- 城市規(guī)劃設計、園林、景觀等。
科研院校
- 專注宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)技術領域的研究。
- 缺乏專職市場研究人員和數(shù)據(jù)支撐。
- 專家指導+文案研究
- 專家+學生兼職
- 專家/教授負責制
- 專項研究
中商產(chǎn)業(yè)研究院
- 頂天立地：強調(diào)規(guī)劃的戰(zhàn)略高度和落地實操性。專注于城市系統(tǒng)規(guī)劃。
- 中國最完整的行業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)（含30類大行業(yè)，5000多子產(chǎn)業(yè)）,上百余名產(chǎn)業(yè)咨詢顧問。
- 文案研究+中商數(shù)據(jù)庫+市場調(diào)研+專家訪談
- 100%全職專業(yè)員工
- 三級審核機制：項目經(jīng)理、項目總監(jiān)、內(nèi)外部評審委員會
- 三位一體系統(tǒng)集成：咨詢（產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）+資源（招商策劃與招商代理）+資本（產(chǎn)業(yè)基金與投資開發(fā)）