房?jī)r(jià)飆升催生場(chǎng)外配資市場(chǎng) 首付貸等房貸產(chǎn)品你承受的起嗎？

春節(jié)前后，北上深等一線城市的樓市突然急劇升溫，房?jī)r(jià)也隨之一路飆升，催生了所謂“場(chǎng)外配資”的市場(chǎng)，“首付貸”等房貸產(chǎn)品也應(yīng)運(yùn)而生。

隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶(hù)“配資”買(mǎi)房，其中風(fēng)險(xiǎn)也被不斷警醒。記者多方調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，首付貸的杠桿大約可以放到7倍，但所占比例不超過(guò)10%，樓市“場(chǎng)外配資”總體規(guī)模較小。

“使用首付貸的群體主要是真正購(gòu)房需求者，而不是炒房者。貸款的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)首付貸的發(fā)放進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，在發(fā)放貸款時(shí)也會(huì)對(duì)客戶(hù)資質(zhì)等相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督。首付貸的風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)。

在“首付貸”等產(chǎn)品受市場(chǎng)熱捧之時(shí)，也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認(rèn)為，這實(shí)際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對(duì)接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，將其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)過(guò)來(lái)，若出現(xiàn)購(gòu)房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無(wú)歸。

房貸杠桿加在哪？

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52．7%．上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房?jī)r(jià)的同比增幅也超過(guò)10%．

飆升的房?jī)r(jià)讓許多剛需一族望而卻步，也催生了所謂“場(chǎng)外配資”的市場(chǎng)，以加大金融杠桿的形式完成房屋的購(gòu)置。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前中介公司提供的貸款產(chǎn)品主要包括首付貸、按揭貸、過(guò)橋貸、贖樓貸等。

隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶(hù)“配資”買(mǎi)房，“首付貸”這一名詞突然被大家熟知。

目前，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購(gòu)房首付款，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣，房地產(chǎn)加強(qiáng)了杠桿，購(gòu)房者可以在首付貸“場(chǎng)外配資”的支持下進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

記者了解到，首付貸主要分為兩種，有抵押和無(wú)抵押。據(jù)一名房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士告訴記者，無(wú)抵押首付貸的審核更加嚴(yán)格，通常貸得的資金很低，最多僅有二三十萬(wàn)元。而抵押版首付貸通常針對(duì)的是二手房的交易，購(gòu)房者通常自己有住房，但出售已有房源與購(gòu)買(mǎi)新房的交易時(shí)間不匹配，在短時(shí)間內(nèi)存在首付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的首付。

以中原“e+首付貸”為例，住宅最高可貸總房?jī)r(jià)的20%，最高不超過(guò)150萬(wàn)元，最低月利率0．58%，放款一般在3-5天，最長(zhǎng)貸款期限3年，一手房二手房均可適用。

記者從業(yè)內(nèi)了解到的情況發(fā)現(xiàn)，首付貸的貸款時(shí)間通常較短，一個(gè)月到半年居多，半年到三年的比較少，根據(jù)產(chǎn)品不同月息不同，但一般不菲，部分平臺(tái)綜合月息甚至高達(dá)1．5%-2%．“鏈家事件出來(lái)以后，大型房產(chǎn)中介基本都停了（首付貸），但只要以后客戶(hù)有需求，還是會(huì)慢慢做起來(lái)的?！庇浾咴谧咴L時(shí)，位于上海徐匯區(qū)的一名中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員這樣說(shuō)。

杠桿資金從哪來(lái)？

“這些產(chǎn)品主要有兩種類(lèi)型，一種是公司本身?yè)碛行≠J金融牌照，另一種是開(kāi)發(fā)商與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂合約?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉介紹稱(chēng)。

據(jù)前述房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士介紹，目前能夠形成閉環(huán)的僅有世聯(lián)行、鏈家和搜房網(wǎng)3家，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)還是以尋求第三方金融機(jī)構(gòu)合作的形式提供產(chǎn)品，特別是與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來(lái)源于個(gè)人投資者，也就是通常所說(shuō)的民間資金。

網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年正常運(yùn)營(yíng)的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)至少有664家，分布在29個(gè)省市區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計(jì)平臺(tái)數(shù)樣本占比為62.8%．

從上海鏈家來(lái)看，其目前開(kāi)設(shè)有鏈家理財(cái)（P2P業(yè)務(wù)）、理房通這兩大互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，正好與為購(gòu)房客戶(hù)提供的短期融資貸款和資金托管業(yè)務(wù)對(duì)接。據(jù)了解，鏈家所有借款均指明“須申請(qǐng)P2P發(fā)標(biāo)手續(xù)”，即鏈家的大部分借款業(yè)務(wù)均被包裝成P2P產(chǎn)品在線上發(fā)售，這意味著借款的來(lái)源，便是通過(guò)發(fā)售P2P產(chǎn)品向投資者募集而來(lái)。

由于首付貸的資金多來(lái)源于民間且通常利息較高，無(wú)疑會(huì)讓人聯(lián)想起股票市場(chǎng)中的“場(chǎng)外配資”。不過(guò)，克而瑞信息集團(tuán)研究中心高級(jí)研究員楊科偉表示，不應(yīng)該把股市的觀念硬套在樓市上。張宏偉也稱(chēng)，這類(lèi)融資和股票的場(chǎng)外配資情況不太一樣。

不過(guò)，他認(rèn)同首付貸加大了杠桿這一觀點(diǎn)?！澳壳笆赘顿J一般最多占到首付的50%，以上海為例，首付需要三成，則首付貸的杠桿大概在1：7左右”。