房價飆升催生場外配資市場 首付貸等房貸產(chǎn)品你承受的起嗎？

誰在用杠桿？

而前述市場人士則不認為這是一種杠桿。“我更愿意將其稱為過橋貸款。”該人士解釋稱，特別是對于抵押版首付貸來說，“客戶本身就擁有這些資產(chǎn)，我們所做的產(chǎn)品只是短期內(nèi)幫他周轉(zhuǎn)一下，客戶支付一定的利息，并不存在杠桿的概念?！?

記者從業(yè)內(nèi)了解到，這種過橋貸款還有另外一種形式。以我愛我家的“房款墊付通”為例。假如賣家賣了一套450萬元的房子，而買家的首付只有150萬元，剩下300萬元的貸款要等到完成過戶后大約一個月才能拿到，如果他選擇“房款墊付通”后，可以提前一個月通過中介向第三方金融機構(gòu)貸得這300萬元余款，用提前到手的450萬元作為首付購置另一套房子。而中介墊付的這部分房款則將用買家的貸款支付。貸款期限大約在1-3個月，大約會收取2%每月的利息和服務(wù)費。

據(jù)介紹，這類產(chǎn)品也被稱作“換房貸”，主要針對置換型消費者，減少“連環(huán)交易”中可能會發(fā)生的問題。而由于目前上海的房屋交易市場中以置換型居多，這類中介先行墊資的模式使用率較高。

記者從業(yè)界了解到的情況顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求尤為突出。

“我們本來就有換房需求，看著房價漲得這么厲害，所以把計劃提前了而已，買賣房屋時間不匹配，所以就從中介借了點錢來周轉(zhuǎn)而已，我不認為這是一種投機行為?！边€在履行過戶手續(xù)的一名購房者沈小姐（化名）對記者這樣說。

亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存也向記者表示，一線城市特別是上海具有嚴格的限購政策，不具備場外配資炒房的基礎(chǔ)，“目前上海房價上漲主要還是因為居民購房需求和一線城市土地價格升高導(dǎo)致的?！?

風(fēng)險控得住么？

上海的個人住房貸款已經(jīng)持續(xù)數(shù)月高位運行。根據(jù)央行上?？偛康臄?shù)據(jù)，1月份上海地區(qū)個人住房貸款單月增加346.3億元，創(chuàng)下3年來新高，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243．1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143．7億元。這些數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的加杠桿態(tài)勢明顯。

在“首付貸”等產(chǎn)品受市場熱捧之時，也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認為，這實際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，將其風(fēng)險傳導(dǎo)過來，若出現(xiàn)購房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無歸。

“從房產(chǎn)中介墊付的資金來看，最終通過P2P等理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁給投資者。而P2P頻頻出事、跑路已是2015年以來互聯(lián)網(wǎng)金融最大的風(fēng)險區(qū)域?！敝型对诰€研究員劉丹向記者表示了擔(dān)憂。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，首付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了首付貸業(yè)務(wù)的，首付貸業(yè)務(wù)開展得較好的公司，可能會達到8%-10%．

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰則表示，這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展，但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個銷售規(guī)模相比仍然很小。

“首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低，我們很難想象有大量居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房；其次，提供首付貸的，不少是一些上市公司，但我們沒有在哪家上市公司的定期報告中見到過規(guī)模巨大到足以影響整個房地產(chǎn)市場的首付貸產(chǎn)品；最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素?！标惵敺治龇Q。

“這種業(yè)務(wù)本質(zhì)來說是屬于小貸業(yè)務(wù)，原則上并不能說它是違規(guī)的，現(xiàn)在對互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管會比較嚴，但這種業(yè)務(wù)相對來說比較新，在監(jiān)管上還留有空白，未來也存在有關(guān)部門監(jiān)管限制這種行為的可能?！比A泰證券房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認為，此類房貸的主要風(fēng)險，在于房價下行后客戶不還錢產(chǎn)生違約。當(dāng)房價下跌、產(chǎn)生違約可能時，由于是信用貸款，貸款利率在14%-19%之間，購房者通常會先選擇返還銀行貸款，而這類型的民間貸款的違約可能會加大。目前房價處于上漲期，違約可能性不大。（來源：南方都市報，作者：孫銘蔚）