2011-2015年中國南京房地產(chǎn)市場調(diào)研及發(fā)展分析報告

本研究報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院房、南京市國土資源局、南京房管局等部門以及國內(nèi)外相關刊物的基礎信息、房地產(chǎn)行業(yè)權威調(diào)查機構(gòu)公布和提供的大量資料，結(jié)合深入的市場調(diào)查資料，首先介紹了房地產(chǎn)的定義、分類、市場特點等，接著分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況、南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境以及南京房地產(chǎn)業(yè)的運行情況；然后分別介紹了南京土地市場、住宅市場、別墅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、寫字樓市場、二手房市場的發(fā)展。隨后，報告對南京房地產(chǎn)市場做了重點企業(yè)經(jīng)營狀況分析、市場營銷分析、投融資分析和政策背景分析；最后對南京市房地產(chǎn)市場的未來前景及發(fā)展趨勢進行了科學的預測。為該行業(yè)中相關企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，根據(jù)市場需求及時調(diào)整經(jīng)營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

第一部分  市場發(fā)展分析

第一章 房地產(chǎn)行業(yè)相關概述 1
第一節(jié) 房地產(chǎn)概念闡釋 1
一、房地產(chǎn)的定義 1
二、房地產(chǎn)的特征 1
三、房地產(chǎn)的自然形態(tài) 1
四、房地產(chǎn)的類別 1
第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述 3
一、房地產(chǎn)行業(yè)的定義 3
二、房地產(chǎn)行業(yè)的主要領域 3
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點 4
四、房地產(chǎn)行業(yè)的地位 4
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和特點 6
一、房地產(chǎn)市場分析的層次 6
二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 6
三、房產(chǎn)地市場分析的特點 7
四、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑 9

第二章 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 10
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 10
一、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進程 10
二、中國房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的相關性 11
三、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點 13
四、中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的蛻變歷程 15
五、2011年房貸新政下的樓市變局 16
第二節(jié) 2010-2011年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 19
一、2010年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 19
二、2011年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 20
第三節(jié) 2010-2011年中國房地產(chǎn)行業(yè)運行綜述 21
一、2010年房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)解讀 21
二、2011年我國房地產(chǎn)市場運行指標分析 22
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 22
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 26
（三）商品房建筑與銷售情況 28
（四）全國房地產(chǎn)市場價格變動情況 31

第三章 南京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析 36
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)周期性波動的取決因素 36
一、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在經(jīng)濟周期的事實 36
二、影響房地產(chǎn)周期波動的因素分析 37
第二節(jié) 南京市宏觀環(huán)境概述 40
一、地理環(huán)境 40
二、行政區(qū)劃 41
三、交通運輸 41
四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 43
第三節(jié) 南京市經(jīng)濟社會發(fā)展 47
一、2009年南京經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 47
二、2010年南京經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 57
三、2011年南京經(jīng)濟發(fā)展分析 69
四、南京市民營經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀分析 78
第四節(jié) 南京市城市建設及規(guī)劃 79
一、2009年南京城市建設發(fā)展狀況 79
二、2010年南京502億元城建投資創(chuàng)歷史新高 80
三、2011年南京城市建設投入總額創(chuàng)歷年之最 81
四、南京端出未來3年城建規(guī)劃 1200億舊貌換新顏 84
五、南京未來20年城市發(fā)展規(guī)劃 92
第五節(jié) 南京市人口結(jié)構(gòu)與人口紅利 93
一、外來人口持續(xù)增長住房需求旺盛 93
二、城市化水平不斷提高主城區(qū)密度過大 94
三、中產(chǎn)階層龐大購買力強及住宅剛性需求旺盛 94
四、家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢日趨明顯 95
五、人口紅利明顯及老齡化趨勢不可忽視 96

第四章 南京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 97
第一節(jié) 南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述 97
一、南京房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 97
二、南京房地產(chǎn)行業(yè)靜態(tài)與動態(tài)分析 98
三、南京市房地產(chǎn)各板塊概況 116
第二節(jié) 2008-2009年南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展 125
一、2008年南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 125
二、2009年南京房地產(chǎn)市場運行狀況 130
三、2009年南京房地產(chǎn)市場運行特點 132
四、2009年南京房地產(chǎn)市場熱點分析 135
第三節(jié) 2010年南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展 139
一、2010年南京房地產(chǎn)對GDP貢獻率為17% 140
二、2010年南京房地產(chǎn)市場供銷兩旺 樓市銷售創(chuàng)歷史新高 140
三、2010南京樓市回顧 盤點本地十大標志性事件 141
四、2010年南京樓市八大板塊總結(jié) 143
五、2010年南京本地房地產(chǎn)企業(yè)運行概況 147
六、2010年南京房地市場運行特點分析 148
第四節(jié) 2011年南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展 150
一、2011年南京房地產(chǎn)市場回顧分析 150
二、2011年南京房地產(chǎn)市場的主要特征 155
第五節(jié) 南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟的影響 160
一、南京郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)獲得較快發(fā)展 160
二、對城市經(jīng)濟的積極影響 160
三、對城市經(jīng)濟的負面影響 161
四、負面影響的解決對策 163
第六節(jié) 南京房地產(chǎn)行業(yè)的問題及對策 164
一、南京市房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題 164
二、南京房地產(chǎn)市場發(fā)展的瓶頸 166
三、南京開發(fā)商“走出去”才能壯大 168
四、南京房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的建議 169

第二部分  細分市場分析

第五章 南京土地市場 174
第一節(jié) 土地利用機制與城鎮(zhèn)化發(fā)展分析 174
一、城鎮(zhèn)化的涵義 174
二、約束中國城鎮(zhèn)化進程的土地問題 175
三、城鎮(zhèn)化土地問題的解決措施 177
第二節(jié) 2009-2011年南京土地市場分析 179
一、2009年南京土地市場分析 179
二、2010年南京土地市場分析 183
三、2011年南京土地市場分析 187
四、2011年南京土地市場平靜下的暗流洶涌 189
五、2011年南京土地市場特征 193
第三節(jié) 南京土地供給分析 193
一、2011年南京土地出讓金首付比例由30%提高至50% 193
二、2011年南京市保障房供地500公頃 首超商品住宅 194
三、2011年南京河西多幅地塊將通過掛牌方式出讓 196
四、2011年南京土地供應計劃 江北占大片江山 197
五、南京下半年猛推地 3倍于上半年 198
第四節(jié) 節(jié)約集約用地對房地產(chǎn)業(yè)的影響 198
一、2010年1月國家發(fā)布《關于促進節(jié)約集約用地的通知》 198
二、土地閑置成本加大囤地空間縮小 200
三、小地塊的出讓和開發(fā)將成為主流 201
四、強化用地合同管理有利于建立公平的土地拍賣競爭制度 202
第五節(jié) 南京房地產(chǎn)開發(fā)應走土地資源節(jié)約型之路 202
一、南京發(fā)展節(jié)地住宅的緊迫性 202
二、節(jié)地型住宅的基本要求 203
三、加強宏觀調(diào)控積極推進節(jié)地型住宅 204

第六章 南京住宅市場 207
第一節(jié) 住宅產(chǎn)業(yè)的相關概述 207
一、住宅產(chǎn)業(yè)的定義 207
二、住宅產(chǎn)業(yè)的特點 207
三、住宅產(chǎn)業(yè)的分類 211
第二節(jié) 2009-2010年南京商品住宅市場發(fā)展分析 211
一、2009年南京商品住宅市場總體分析 211
二、2009年南京各板塊商品住宅市場分析 212
三、2010年南京商品住宅市場總體分析 218
四、2011年市場形勢展望 224
第三節(jié) 2011年南京商品住宅市場發(fā)展分析 225
一、2011年南京商品住宅市場總體分析 225
二、2011年南京商品住宅市場90平米及以下住宅最好賣 225
三、2011年南京商品住宅市場總體分析 226
第四節(jié) 2011年南京市住宅租賃市場分析 231
第五節(jié) 南京住宅產(chǎn)業(yè)化技術發(fā)展概況 238
一、南京住宅市場首現(xiàn)“定制式精裝修” 238
二、南京住宅市場節(jié)能技術現(xiàn)狀 239
三、南京建委嚴把居民住宅的節(jié)能關 240
四、南京住宅建筑外遮陽現(xiàn)狀及發(fā)展 240

第七章 南京別墅市場 245
第一節(jié) 別墅的相關概述 245
一、別墅的定義 245
二、別墅的分類 247
三、別墅的設計要點 248
四、影響別墅品質(zhì)的因素分析 249
第二節(jié) 南京別墅市場的發(fā)展綜述 251
一、南京別墅市場的整體概述 251
二、南京別墅風格漸趨豐富進入墅立方時代 254
三、南京別墅風格幾多 安全保障乃“頭等大事” 256
四、南京別墅市場蘊藏巨大潛力和機遇 257
五、南京別墅投資增值容易轉(zhuǎn)手難 259
第三節(jié) 2010年南京別墅市場調(diào)查分析 261
一、別墅需求達歷史最高值 261
二、成交均價強勁反彈 262
三、別墅產(chǎn)品供不應求 市場消化存量 262
四、聯(lián)排類別墅占據(jù)別墅市場半邊天 262
五、江北別墅新增上市量趕超江寧 264
第四節(jié) 2011年南京別墅市場的發(fā)展 265
一、2011年南京別墅市場發(fā)展綜述 265
二、2011年南京市各板塊別墅銷售情況 265
三、2011年南京獨棟、聯(lián)排別墅成交面積分布 267
四、2011年南京別墅銷售套數(shù)、面積、人氣排行榜 268
五、2011年南京別墅成交情況 269

第八章 南京商業(yè)地產(chǎn)市場 271
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關概述 271
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 271
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 271
三、商業(yè)地產(chǎn)存在的三種模式 273
第二節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 274
一、2010年中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總體狀況 274
二、金融危機下中國商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特點 279
三、2011年開發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn) 一線城市新增商業(yè)項目面臨井噴 280
四、樓市火爆引外資巨頭關注 境外商業(yè)地產(chǎn)中國找錢 282
五、商業(yè)地產(chǎn)成為房企競爭新主場 284
第三節(jié) 南京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展概況 288
一、南京慘綠樓市商鋪成為一點紅 288
二、南京商業(yè)地產(chǎn)價值分析報告 290
三、南京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展期待突圍 291
四、2011年南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展回顧 297
五、七月南京商業(yè)地產(chǎn)小幅增長 租售價格穩(wěn)定 301
第四節(jié) 南京商業(yè)地產(chǎn)市場的問題及對策 308
一、南京商業(yè)地產(chǎn)不缺少潛力 缺少好的模式 308
二、南京商業(yè)地產(chǎn)過剩 309
三、南京商業(yè)地產(chǎn)缺乏更高程度上的統(tǒng)籌規(guī)劃 310
四、2011年南京成立商業(yè)地產(chǎn)商會 310
五、南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的思考及建議 311
第五節(jié) 南京商業(yè)地產(chǎn)市場的前景趨勢分析 312
一、南京中介瞄準商業(yè)地產(chǎn) 二手商鋪地產(chǎn)前景廣闊 313
二、2011年下半年南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測 314
三、南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展蘊藏巨大潛力 314

第九章 南京寫字樓市場 316
第一節(jié) 中國寫字樓市場的發(fā)展綜述 316
一、2010年中國寫字樓市場內(nèi)外失調(diào) 316
二、中國寫字樓市場2011年有望重拾升勢 322
三、中國寫字樓市場發(fā)展呈現(xiàn)不同態(tài)勢 322
四、國家政策對中國寫字樓市場影響分析 324
五、2011年寫字樓市場趨勢與預測 327
第二節(jié) 2009-2011年南京寫字樓市場的發(fā)展 329
一、2009年南京寫字樓市場三足鼎立 329
二、2010年南京甲級寫字樓租賃市場分析 329
三、2011年以來南京寫字樓市場持續(xù)火熱 330
四、2011年南京寫字樓市場發(fā)展動態(tài) 333
五、南京寫字樓市場再次遭遇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)挑戰(zhàn) 335
第三節(jié) 南京寫字樓市場投資分析 337
一、南京寫字樓市場投資機遇逐漸顯現(xiàn) 337
二、南京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場存在投資機會 338
三、南京寫字樓市場短期面臨壓力 未來兩年新增80萬㎡ 339
四、住宅禁商之后 南京寫字樓置業(yè)的三大選擇 340
第四節(jié) 投資寫字樓的風險及建議 342
一、投資寫字樓的三大風險 342
二、投資寫字樓需注意的問題 343
三、個人投資寫字樓的八個要點 344

第十章 南京二手房市場 345
第一節(jié) 二手房的相關概述 345
一、二手房的概念及種類 345
二、二手房專有名詞的概念 345
三、分析二手房升值的特點 346
第二節(jié) 中國二手房市場的發(fā)展綜述 347
一、中國二手房市場的發(fā)展現(xiàn)狀分析 348
二、2010年中國二手房市場發(fā)展分析 349
三、2011年全國二手房市場總結(jié)與未來展望 359
四、中國二手房市場發(fā)展存在的問題 366
五、中國二手房市場的發(fā)展對策分析 367
第三節(jié) 2010年南京二手房市場的發(fā)展 369
一、成交量分析 369
二、房價分析 372
第四節(jié) 2011年南京二手房主導南京樓市格局 375
第五節(jié) 2011年南京二手房市場分析 377
一、新政前： 377
二、新政后 382
三、對比2010 393

第三部分  營銷及企業(yè)分析

第十一章 南京房地產(chǎn)市場營銷分析 400
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)營銷概況 400
一、中國房地產(chǎn)營銷已進入第三輪變革時代 400
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)危中有機的銷售轉(zhuǎn)型之途 401
三、中國房地產(chǎn)營銷存在的問題 403
四、中國房地產(chǎn)營銷的方向及趨勢 406
第二節(jié) 南京房地產(chǎn)案名的文化視角透析 408
一、樓盤命名的重要性 408
二、樓盤案名存在的問題 409
三、規(guī)范樓盤案名的措施 411
第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略探討 415
一、房地產(chǎn)企業(yè)的綠色營銷分析 415
二、房地產(chǎn)市場營銷價格策略分析 430
三、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷的策略選擇 431
四、新形勢下房地產(chǎn)的服務式營銷 434
五、房地產(chǎn)低成本營銷策略分析 435
六、房地產(chǎn)項目的小眾營銷模式分析 438

第十二章 南京房地產(chǎn)業(yè)重點企業(yè) 440
第一節(jié) 蘇寧環(huán)球股份有限公司 440
一、公司簡介 440
二、2010-2011年公司經(jīng)營狀況 442
三、2010-2011年公司財務數(shù)據(jù) 443
四、公司發(fā)展展望及策略 449
第二節(jié) 南京棲霞建設股份有限公司 451
一、公司簡介 451
二、2010-2011年公司經(jīng)營狀況 452
三、2010-2011年公司財務數(shù)據(jù) 455
四、公司發(fā)展展望及策略 461
第三節(jié) 南京新港高科技股份有限公司 462
一、公司簡介 462
二、2010-2011年公司經(jīng)營狀況 463
三、2010-2011年公司財務數(shù)據(jù) 467
四、公司發(fā)展展望及策略 472
第四節(jié) 其他房地產(chǎn)企業(yè)介紹 477
一、南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 477
二、江蘇亞東建設發(fā)展集團有限公司 477
三、南京紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 479
四、南京華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 480
五、南京大華投資發(fā)展有限公司 480
六、南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 481

第四部分  政策背景及前景預測

第十三章 南京房地產(chǎn)行業(yè)政策背景分析 484
第一節(jié) 土地、貨幣、稅收政策與中國房地產(chǎn)市場 484
一、土地政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響 484
二、土地供給政策對房地產(chǎn)市場影響分析 486
三、適度寬松貨幣政策下房地產(chǎn)市場發(fā)展 489
四、中國房地產(chǎn)稅收政策的變革 491
第二節(jié) 2009-2011年中國房地產(chǎn)行業(yè)政策綜述 493
一、2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)政策回顧 493
二、2010年房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策綜述 497
三、2011年1季度房地產(chǎn)行業(yè)主要政策分析 501
四、2011年2季度房地產(chǎn)行業(yè)主要政策分析 512
五、2011年3季度房地產(chǎn)行業(yè)主要政策分析 512
第三節(jié) 2009-2011年南京房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 523
一、2009年南京出臺政策抑制房地產(chǎn)投機行為 523
二、2010年南京公積金政策調(diào)整 高檔房和二次貸款最多15萬 524
三、2010年南京專項整頓樓市 嚴查捂盤惜盤等違規(guī)行為 526
四、2011年(南京市)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見 528
五、2011年南京購房補貼發(fā)放細則發(fā)布 酒店式公寓不享受 532
六、2011年南京公積金可貸額度降為20萬 二次申貸暫停 534
第四節(jié) 中國房地產(chǎn)法律法規(guī)介紹 536
一、中華人民共和國土地管理法 536
二、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 551
三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 561
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 567
五、中華人民共和國物權法 576
六、中華人民共和國建筑法 608
第五節(jié) 南京房地產(chǎn)法律法規(guī)介紹 620
一、南京市城市規(guī)劃條例 620
二、南京市房地產(chǎn)交易管理辦法 629
三、南京市土地儲備辦法 639
四、南京市房屋安全管理辦法 644
五、南京市集體土地登記辦法 648
六、南京市市政建設工程項目房屋拆遷管理辦法 654

第十四章 2011-2015年南京房地產(chǎn)市場發(fā)展前景及趨勢 664
第一節(jié) 2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景及趨勢 664
一、未來十年房地產(chǎn)市場需求依然旺盛 664
二、我國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展目標 664
三、未來我國房地產(chǎn)市場格局預測 669
第二節(jié) 2011-2015年南京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景及趨勢 670
一、2011年南京房地產(chǎn)市場預測 670
二、2011年南京欲建千萬平米保障房 672
三、長三角一體化 南京地產(chǎn)潛力大 677
四、未來南京房地產(chǎn)市場的展望 677
五、2015年南京房地產(chǎn)需求預測 678

第五部分  投融資策略

第十五章 2011-2015年南京房地產(chǎn)市場投資策略 680
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)投資現(xiàn)狀 680
一、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP近10% 680
二、2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 681
三、2010年房地產(chǎn)投資信托發(fā)展分析 681
四、2011年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 686
五、中國房地產(chǎn)仍是國內(nèi)外投資者追逐重點 687
第二節(jié) 2010-2011年南京房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 688
一、2010年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 688
二、境外資金投資南京大型地產(chǎn)項目 689
三、2011年南京房地產(chǎn)投資概況 691
四、南京房地產(chǎn)投資短期難降溫 692
五、2011年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資外資比重大幅增長 693
第三節(jié) 房地產(chǎn)投資風險分析 694
一、利率風險 694
二、購買力風險 694
三、資金變現(xiàn)風險 695
四、中國房地產(chǎn)投資風險的總體狀況及變化趨勢 695

第十六章 2011-2015年南京房地產(chǎn)行業(yè)融資策略 697
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資概況 697
一、我國房地產(chǎn)融資市場發(fā)展概況 697
二、我國房地產(chǎn)融資市場的主要特點 700
三、并購貸款成大型房地產(chǎn)企業(yè)融資新興渠道 701
四、我國房地產(chǎn)融資市場發(fā)展趨勢分析 702
第二節(jié) 房地產(chǎn)上市企業(yè)資本市場融資方式比較 703
一、資本市場融資方式比較 704
二、資本市場融資結(jié)構(gòu)分析 706
三、比較之后得出的結(jié)論分析 707
第三節(jié) 南京房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析 708
一、信貸緊縮 南京房地產(chǎn)商尋找融資“新路子” 708
二、南京房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道 711
三、南京房地產(chǎn)商欲以信托計劃解融資困境 713
四、開發(fā)資金的缺乏，催熱了房地產(chǎn)信托。 714
第四節(jié) 南京房地產(chǎn)信貸融資風險的防范建議 717
一、房地產(chǎn)信貸風險的構(gòu)成 717
二、控制房地產(chǎn)信貸風險的具體措施 718
三、房地產(chǎn)信貸風險控制制度的建立 720
第五節(jié) 中國房地產(chǎn)融資存在的問題及對策 720
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題 720
二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資對策 722
三、房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新的思路分析 723
四、房地產(chǎn)融資方式的選擇 725
第六節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)提升融資能力的對策建議 730
一、提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資能力 730
二、提高房地產(chǎn)企業(yè)權益融資能力 730
三、提高房地產(chǎn)企業(yè)合作融資能力 731
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)負債融資能力 732

附錄 734
附錄一：南京《關于完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》 734
附錄二：南京《關于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》 737

圖表目錄
圖表：2010年國房景氣指數(shù) 20
圖表：2008年6月-2011年6月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 20
圖表：2009年6月-2011年6月累計固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動趨勢 22
圖表：2010年5月-2011年6月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成情況 23
圖表：2009 年6月-2011年6月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動情況 24
圖表：2010年5月-2011年6月累計不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況 25
圖表：2009年6月-2011年6月累計東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率變動趨勢 25
圖表：2010年5月-2011年6月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成情況 26
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動趨勢 27
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國房地產(chǎn)土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢 28
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 29
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 29
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2009年6月-2011年6月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2009年6月-2011年6月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比變動趨勢 31
圖表：2009年6月-2011年6月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比變動趨勢 32
圖表：2011年6月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 33
圖表：2011年6月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)（續(xù)表） 34
圖表：南京市行政區(qū)劃簡表 41
圖表：近五年來南京三次產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值及其所占GDP比重 43
圖表：近五年來南京市各產(chǎn)業(yè)增加值變化圖 44
圖表：2009年全市第三產(chǎn)業(yè)主要行業(yè)增加值比重 45
圖表：南京市第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部14大行業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況 46
圖表：2009年主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 48
圖表：各種運輸方式完成貨物、旅客運輸量及其增長速度 49
圖表：億元市場商品成交情況 50
圖表：對主要國家和地區(qū)貨物出口額及其增長速度 51
圖表：2010年居民消費和商品零售價格指數(shù) 57
圖表：2010年主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 59
圖表：各種運輸方式完成貨物、旅客運輸量情況表 61
圖表：限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品零售分類情況 62
圖表：對主要地區(qū)和國家的貨物出口情況 63
圖表：2010年城鎮(zhèn)居民家庭年人均可支配收入分組表 68
圖表：2010年農(nóng)村居民家庭年人均純收入分組表 69
圖表：2009年1-3季度規(guī)模以上民營及國有控股工業(yè)主要指標表 78
圖表：2008年南京市大中型企業(yè)科技活動情況表 79
圖表：南京市人口增長情況 93
圖表：2010年1-12月城中板塊月度指標 117
圖表：2010年1-12月城東板塊月度指標 118
圖表：2011年1-12城南板塊月月度指標 119
圖表：2010年1-12月城北板塊月度指標 121
圖表：2010年1-12月河西板塊月度指標 122
圖表：2010年1-12月仙林板塊月度指標 123
圖表：2010年1-12月江寧板塊月度指標 124
圖表：2008年全市每月商品房平均日成交量走勢圖 125
圖表：2008年全市商品房價格指數(shù)走勢圖 125
圖表：2008年江寧區(qū)每月商品房平均日成交量走勢圖 126
圖表：2008年江寧區(qū)商品房價格指數(shù)走勢圖 127
圖表：2008年浦口區(qū)每月商品房平均日成交量走勢圖 127
圖表：2008年浦口區(qū)商品房價格指數(shù)走勢圖 128
圖表：2008年建鄴區(qū)每月商品房平均日成交量走勢圖 129
圖表：2008年建鄴區(qū)商品房價格指數(shù)走勢圖 129
圖表：2009年南京市部分上榜企業(yè)在售項目類型 130
圖表：2009年南京市部分上榜項目總建筑量 131
圖表：2009年6月南京市部分上榜項目銷售均價 131
圖表：南京2009年住宅銷售套數(shù)排行(前10) 136
圖表：2009年南京市各板塊住宅成交套數(shù)占比 136
圖表：2009年南京市各板塊住宅房源總量占比 136
圖表：全市、江南八區(qū)商品住宅單月供銷比走勢 137
圖表：2009年1-6月南京市分板塊供銷對比 138
圖表：12月分區(qū)住宅面積排名 138
圖表：2009年12月南京市住宅成交面積分布 139
圖表：2009年12月南京市住宅成交金額分布 139
圖表：2010年南京企業(yè)新增土地金額排名前10企業(yè)列表 147
圖表：2010年南京企業(yè)新增土地面積排名前10企業(yè)列表 148
圖表：2010-2011年南京市商品住宅成交量分析 151
圖表：2011年南京市房價走勢 151
圖表：2011年南京各區(qū)域入住樓盤分析 152
圖表：2011年南京入住樓盤分析（物業(yè)類型） 153
圖表：南京地區(qū)住宅類型入住樓盤區(qū)域分布 153
圖表：2011年南京入住樓盤分析（裝修狀況） 154
圖表：2011年南京二手房成交分析 154
圖表：2001-2008年南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計 166
圖表：2009年南京市土地出讓分類 180
圖表：2009年南京市土地出讓區(qū)域分布 180
圖表：2009年南京市分區(qū)土地容積率 181
圖表：2009年南京市分用途土地容積率 181
圖表：2009年南京市分區(qū)域土地成交價格 182
圖表：2009年南京市不同性質(zhì)土地出讓價格 182
圖表：2010年南京總價地王TOP10 185
圖表：2010年南京樓面單價地王TOP10 186
圖表：2011年南京市土地市場統(tǒng)計表 187
圖表：20111-5月南京市土地出讓一覽表 190
圖表：2009年南京市商品住宅銷售走勢圖 212
圖表：2009年南京市浦口區(qū)商品住宅成交示意圖 213
圖表：2009年南京市江寧區(qū)商品住宅成交示意圖 214
圖表：2009年南京市建鄴區(qū)商品住宅成交示意圖 215
圖表：2009年南京市棲霞區(qū)商品住宅成交示意圖 215
圖表：2009年南京市雨花、鼓樓、白下區(qū)商品住宅成交示意圖 216
圖表：2009年南京市玄武、秦淮、下關區(qū)商品住宅成交示意圖 217
圖表：2009年南京市六合、溧水、高淳區(qū)商品住宅成交示意圖 217
圖表：2009-2010年南京商品住宅新增供應情況 218
圖表：2003-2010年南京商品住宅成交情況 219
圖表：2010年南京商品住宅各面積段成交占比 220
圖表：2010年南京商品住宅各價格段成交占比 221
圖表：2009-2010年南京商品住宅銷供比 221
圖表：2009-2010年南京商品住宅可售量及出清周期 222
圖表：2008-2010年南京商品住宅成交價格指數(shù)走勢圖 222
圖表：2010年南京成交套數(shù)TOP10項目占比情況 223
圖表：2010年南京市商品住宅項目銷售排名前十名 223
圖表：2011年6月南京市商品住宅銷售環(huán)比、同比示意圖 226
圖表：2011年6月南京住宅銷售走勢圖 227
圖表：2011年1-6月南京市商品住宅上市量 227
圖表：2011年6月南京各板塊住宅認購成交情況 228
圖表：2011年6月南京市各板塊住宅認購占比 229
圖表：2011年6月南京市各板塊住宅成交占比 229
圖表：2011年6月南京市各板塊商品住宅存量房概況 229
圖表：2011年6月南京商品房住宅銷售排行榜 230
圖表：2011年南京市住宅租賃市場數(shù)據(jù) 231
圖表：2011年南京市各區(qū)租賃成交占比 233
圖表：2010與2011年1-6月租賃市場供需對比 235
圖表：各居室租賃比重 236
圖表：中國高端消費群之“馬洛斯”成長圖 251
圖表：別墅逐月供銷對比情況 252
圖表：2011年各區(qū)域別墅銷售均價情況 253
圖表：2009-2010年南京別墅銷售對比 261
圖表：2010年南京各類別墅新增供應量、銷量環(huán)比示意圖 262
圖表：2010年南京各類別墅新增供應量占比 263
圖表：2009-2010年南京各板塊別墅新增供應量占比 264
圖表：2009-2010年南京各板塊別墅銷量占比 264
圖表：2011年1-6月南京市各板塊別墅供需情況 265
圖表：2011年1-6月南京市各板塊別墅上市量占比 266
圖表：2011年1-6月各板塊別墅成交占比 266
圖表：2011年1-6月南京獨棟別墅成交面積分布 267
圖表：2011年1-6月聯(lián)排別墅成交面積分布 267
圖表：2011年1-6月南京別墅銷售套數(shù)排行榜 268
圖表：2011年1-6月南京別墅銷售面積排行榜 268
圖表：2011年1-6月南京別墅人氣樓盤排行榜 269
圖表：南京商圈分布 291
圖表：商鋪寫字樓綜合走勢圖 297
圖表：2011年1-5月南京商鋪市場成交套數(shù) 298
圖表：2011年1-5月南京寫字樓市場成交套數(shù) 298
圖表：2011上半年商鋪月度成交情況 298
圖表：2011年1-6月商鋪月度成交面積 299
圖表：2011年上年寫字樓月度成交數(shù)據(jù) 299
圖表：2011年南京寫字樓月度成交面積 299
圖表：2011年南京商鋪區(qū)域成交量 300
圖表：2011年南京寫字樓區(qū)域成交量 301
圖表：2011年5-6月南京商鋪成交情況 301
圖表：2011年6-6月南京寫字樓月度成交數(shù)據(jù) 302
圖表：2011年6月南京商品與寫字樓成交對比 302
圖表：2011年6月南京各區(qū)商鋪與寫字樓成交對比 303
圖表：2011年6月南京商鋪各區(qū)域成交數(shù)據(jù) 303
圖表：2011年6月南京寫字樓各區(qū)域成交數(shù)據(jù) 304
圖表：2011年南京各區(qū)域商鋪租賃情況 304
圖表：2011年南京各區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況 305
圖表：2011年6月南京商鋪可售面積與成交面積 306
圖表：2011年6月南京寫字樓可售面積與成交面積 306
圖表：2009年人民幣存貸款基準利率調(diào)整統(tǒng)計表 325
圖表：四大城市寫字樓竣工面積各新開工面積柱狀圖 328
圖表：2011年下半年南京在售寫字樓項目 332
圖表：2008-2010年主要城市二手房成交量 350
圖表：2010年主要城市二手房成交量同比增長率 350
圖表：2010年主要城市二手房月度成交量走勢圖 351
圖表：2010年主要城市二手房月度成交量同比增幅走勢圖 351
圖表：2008-2010年各大城市二手房市場占有比重 352
圖表：2009-2010年主要城市二手房月度均價走勢圖 353
圖表：2005-2010年12月主要城市二手房均價對比 353
圖表：主要城市2010年12月二手房均價相比07年、08年漲幅 354
圖表：2006-2010年主要城市月度租金水平走勢 354
圖表：北上廣深四城市租金、房價漲幅比較 355
圖表：2006-2010年主要城市二手房租金年回報率對比 356
圖表：2008-2010年北京、上海二手房(存量房)周轉(zhuǎn)率（估值） 356
圖表：2009年底-2010年對房地產(chǎn)市場起決定性的主要政策： 357
圖表：2009年至今各城市二手房成交量走勢圖 359
圖表：2011年6月全國11個城市二手房價格指數(shù)變化表 360
圖表：一線城市二手房價格指數(shù)走勢圖 360
圖表：主要二線城市二手房價格指數(shù)走勢圖 361
圖表：2011年4月、5月和6月各城市二手房價格指數(shù)環(huán)比增幅對比 362
圖表：2011年4月、5月和6月各城市二手房價格指數(shù)同比增幅對比圖 362
圖表：2006年至今北京二手房價格指數(shù)走勢圖 363
圖表：2008年新政前后北京部分城區(qū)二手房價格漲跌幅度對比圖 364
圖表：2008年至今北京部分板塊二手房價格漲跌幅度對比圖 365
圖表：2010年南京市各區(qū)域二手房成交情況 370
圖表：2010年1-12月南京全市二手房成交量價走勢 370
圖表：09年1-12月南京全市（含六合）二手房掛牌均價走勢 373
圖表：09年9-6月南京全市（含六合）二手房成交量走勢 373
圖表：09年6-6月南京全市（含六合）二手房個人掛牌均量走勢 374
圖表：2010年6月中旬南京二手房成交掛牌數(shù)據(jù) 374
圖表：2011上半年南京二手房各區(qū)域成交情況統(tǒng)計 375
圖表：2011年南京全市二手房成交情況統(tǒng)計 376
圖表：2011年1-3月各旬南京全市二手房成交量走勢 378
圖表：2011年1-3月南京全市各區(qū)二手房成交量 378
圖表：近半年南京全市二手房掛牌均價走勢 379
圖表：春節(jié)后南京全市二手房掛牌量一路走高 380
圖表：2011年3月南京全市各區(qū)二手房個人網(wǎng)上掛牌均價 381
圖表：1-3月南京全市各區(qū)二手房個人網(wǎng)上掛牌量 381
圖表：2011年1-5月南京市全市二手房成交量走勢 383
圖表：2011年1-5月南京二手房個人掛牌均價走勢 384
圖表：2011年4-5月南京二手房各區(qū)域個人掛牌均價對比 385
圖表：2011年5月南京二手房各區(qū)域個人掛牌均價表 385
圖表：5月南京二手房行情數(shù)據(jù)表格 386
圖表：3月上旬以來南京全市二手房單旬成交量走勢 386
圖表：4月中旬-5月中旬南京各區(qū)域二手房個人掛牌均價對比 388
圖表：2011年1-5月中旬南京全市二手房個人掛牌均價走勢 389
圖表：5月中旬南京二手房行情數(shù)據(jù)表格 389
圖表：南京全市個人二手房掛牌量一路飆升 390
圖表：4月中旬南京全市（含六合）各板塊二手房個人掛牌量 391
圖表：南京全市二手房成交量走勢 392
圖表：南京全市二手房網(wǎng)上個人掛牌均價走勢 392
圖表：2010-2011年南京二手房全市成交量走勢對比 393
圖表：2010-2011年南京二手房全市個人掛牌均價走勢對比 394
圖表：2010-2011年南京二手房全市個人掛牌量走勢對比 395
圖表：2004-2010年南京二手房成交總量走勢 396
圖表：2010-2011年6月南京二手房全市掛牌均價 397
圖表：2011年6月南京市各區(qū)域二手房掛牌均價 398
圖表：2010-2011年6月南京市各區(qū)域二手房個人掛牌均價對比 398
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司主營構(gòu)成表 443
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司流動資產(chǎn)表 444
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司固定資產(chǎn)表 444
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司無形及其他資產(chǎn)表 445
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司流動負債表 445
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司長期負債表 445
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司股東權益表 445
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司主營業(yè)務收入表 446
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司主營業(yè)務利潤表 446
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司營業(yè)利潤表 446
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司利潤總額表 446
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司凈利潤表 447
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司每股指標表 447
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司獲利能力表 447
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司經(jīng)營能力表 447
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司償債能力表 448
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司資本結(jié)構(gòu)表 448
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)展能力表 448
圖表：2010-2011年蘇寧環(huán)球股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 448
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司主營構(gòu)成表 455
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司流動資產(chǎn)表 456
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司長期投資表 456
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司固定資產(chǎn)表 457
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司無形及其他資產(chǎn)表 457
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司流動負債表 457
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司長期負債表 457
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司股東權益表 458
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司主營業(yè)務收入表 458
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司主營業(yè)務利潤表 458
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司營業(yè)利潤表 458
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司利潤總額表 459
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司凈利潤表 459
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司每股指標表 459
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司獲利能力表 459
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司經(jīng)營能力表 460
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司償債能力表 460
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司資本結(jié)構(gòu)表 460
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司發(fā)展能力表 460
圖表：2010-2011年南京棲霞建設股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 461
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司主營構(gòu)成表 467
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司流動資產(chǎn)表 467
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司長期投資表 468
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司固定資產(chǎn)表 468
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司無形及其他資產(chǎn)表 468
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司流動負債表 468
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司長期負債表 469
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司股東權益表 469
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司主營業(yè)務收入表 469
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司主營業(yè)務利潤表 470
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司營業(yè)利潤表 470
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司利潤總額表 470
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司凈利潤表 470
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司每股指標表 470
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司獲利能力表 471
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司經(jīng)營能力表 471
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司償債能力表 471
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司資本結(jié)構(gòu)表 471
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司發(fā)展能力表 472
圖表：2010-2011年南京新港高科技股份有限公司現(xiàn)金流量分析表 472
圖表：紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)項目簡介 479
圖表：2010年以來出臺的主要土地政策及其內(nèi)容 498
圖表：2011年1-6月出臺的綜合性遏制房價過快上漲的政策及主要內(nèi)容 502
圖表：2011年1-6月出臺的主要保障性住房政策及主要內(nèi)容 507
圖表：2003年10月-2011年6月物業(yè)稅大事記 510
圖表：2011年5月《關于加強土地增值稅征管工作的通知》的主要內(nèi)容 512
圖表：2008年-2011年6月“二套房貸”政策發(fā)布日期及主要內(nèi)容 515
圖表：2011年關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知 517
圖表：2011年2季度出臺的主要保障性住房政策 520
圖表：2010與2011年南京市樓市政策對比 531
圖表：2011年下半年南京樓市各板塊預計上市房源量 670
圖表：2011年1-6月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況 686
圖表：2009-2010年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù) 688
圖表：南京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長趨勢圖 688
圖表：2010年1-6月南京分物業(yè)類型開發(fā)投資比例 689
圖表：2005-2008年案例公司資本市場融資結(jié)構(gòu)概要 706