就在一個多月前，也就是4月7日，北京市政府批準(zhǔn)《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》。北京計劃今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。2017年全市計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設(shè)需求。包括產(chǎn)權(quán)類住房25萬套，租賃住房5萬套。

北京供地計劃已多年未完成，以往的完成率徘徊在50%左右。進入2016年完成情況更不理想，全市國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量4100公頃，住宅用地1200公頃。

2017年北京土地市場似乎將發(fā)生重大變化，一是，2月底，一部《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》已在北京市政府常務(wù)會議上審議通過。其中，當(dāng)時披露的今年計劃供地量僅為610公頃，由610公傾調(diào)整為1200公頃。二是，這一計劃帶著“切實落地”執(zhí)行的意味。

一個值得注意的問題是，北京倍增版的供地計劃將如何推進與落實？這些土地將來自哪里？

大興、豐臺、通州成重點區(qū)域

4月1日，住建部和國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求消化周期在12個月以內(nèi)的城市要增加或明顯增加住房用地供應(yīng)。

從4月開始，北京市加快了土地供應(yīng)節(jié)奏和增加土地有效供應(yīng)。截至5月12日，北京經(jīng)營性土地招拍掛面積近265公頃（不包括集體土地面積）。

中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)北京市規(guī)劃國土委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，第一季度經(jīng)營性土地供應(yīng)面積為139.34公頃，4月份經(jīng)營性土地供應(yīng)面積為102.9公頃。可以看出，4月份一個月的土地供應(yīng)接近了前3個月的總量。

另外，中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計北京市國土資源局官網(wǎng)數(shù)據(jù)得出，截至5月12日，土地招拍掛項目38宗土地，棚改項目2宗土地。根據(jù)土地市場公告顯示，大部分土地供應(yīng)集中在大興、通州、豐臺、朝陽、密云、房山、順義、門頭溝、通州等區(qū)域。

“供地的來源主要是地方政府的土地儲備，當(dāng)然從實際情況看，類似農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)性、土地新開墾和平整項目等都是主要渠道，也即形成新增建設(shè)用地項目。同時存量用地的開發(fā)也是一種，這包括舊城改造用地和其他物業(yè)類似的用地如工業(yè)用地等?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

北京市國土局相關(guān)部門負責(zé)人發(fā)給中國房地產(chǎn)報記者的一份關(guān)于北京市2017年度住宅用地供應(yīng)計劃部分指標(biāo)分解文件顯示，今年土地供應(yīng)主要集中在通州、朝陽、大興、昌平、豐臺等地區(qū)。

上述文件指出，“中心城區(qū)的土地供應(yīng)量不高于全市土地供應(yīng)總量的20% ,中心城區(qū)以外的平原地區(qū)土地供應(yīng)量不低于全市土地供應(yīng)總量的65%,生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)土地供應(yīng)量不高于15%。其中，城市副中心、新城、“三城一區(qū)”等范圍內(nèi)土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的70%以上?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，北京打造首都都市圈，會把市場焦點放在通州副中心以及大興等地區(qū)，后續(xù)也會有類似土地開發(fā)側(cè)重點的變化。而類似北京北部區(qū)域市場相對來說會有一定的利空影響，畢竟投資重心或不在此類區(qū)域。從后續(xù)市場發(fā)展角度來看，郊區(qū)用地會繼續(xù)增加。不過，一個需要考慮的現(xiàn)實情況是，商業(yè)辦公項目的用地會有所壓縮。

此外，上述文件對2017年住房用地也進行了分類，其中產(chǎn)權(quán)類住房用地占81.1%，租賃住房用地占18.9%。

不過，未來租賃類用地比例有所提高，新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%,租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中,商品住房約占70%,其中自住型商品住房、中小套型商品住房約占商品住房的70%,并安排30%的自住型商品住房面向非京籍家庭銷售。

目標(biāo)完成存疑

從今年4月表現(xiàn)來看，北京市規(guī)劃國土委明顯在加快土地供應(yīng)節(jié)奏。多位業(yè)內(nèi)人士認為，從實際情況看，類似北京市場土地市場其實還是有充足用地的。

據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，北京市一季度已供應(yīng)經(jīng)營性用地約230公頃。其中，商品住宅供地161公頃，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。

不過，具體計劃還是存在一定差距。中國房地產(chǎn)報記者了解到，2017年北京市計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃,包括國有建設(shè)用地1000公頃、集體建設(shè)用地200公頃。上述指標(biāo)分解文件顯示，北京市各個區(qū)域總共能分解930公頃土地（不含集體土地建租賃房用地）。其中，集體土地建租賃房用地為200公頃，兩者土地面積加起來為1130公頃，和北京市全年實現(xiàn)1200公頃計劃存在一定距離。

事實上，從北京市規(guī)劃國土委官網(wǎng)土地招拍掛的節(jié)奏來看，將近5月中旬已經(jīng)成交近265公頃（不包括集體土地面積），4月份經(jīng)營性土地供應(yīng)面積為102.9公頃，倘若今年剩余8個月時間，均按照每個月100公頃的高強度供應(yīng)計劃來算，才能勉強實現(xiàn)1000公頃的目標(biāo)。

一個值得注意的事實是，從以往來說，一般土地實際供應(yīng)量均少于計劃供應(yīng)量。

據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年，北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，住宅計劃供應(yīng)量為1700公頃，實際供應(yīng)量1168公頃，完成率68.71%；2013年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，住宅計劃供應(yīng)量為1650公頃，實際供應(yīng)量1783公頃，完成率108.06%；2014年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，住宅計劃供應(yīng)量為1650公頃，實際供應(yīng)量1195公頃，完成率72.42%；2015年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，住宅計劃供應(yīng)量為1200公頃，實際供應(yīng)量877公頃，完成率73.08%；2016年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，住宅計劃供應(yīng)量為1200公頃，實際供應(yīng)量469公頃，完成率39.08%。

值得注意的是，從2013年開始，北京商品住宅用地實際供應(yīng)量呈遞減趨勢，2016年住宅供應(yīng)量最少。

2016年，北京公開土地市場共實現(xiàn)土地成交44宗，相比去年減少66宗，創(chuàng)造了2004年北京土地市場實施“招拍掛”之后的新低。

“2013年房地產(chǎn)企業(yè)形成了回歸一二線城市的共識，但也就是從2013年開始，一二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降，去年開始的調(diào)控就是在這種供求失衡的矛盾不斷加劇的背景下產(chǎn)生的?！毙鲁强毓杉瘓F股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中國房地產(chǎn)報記者。

“到目前為止，一二線城市的土地供應(yīng)依然沒有明顯增加，未來一二線城市能否真正增加土地供應(yīng)并恢復(fù)到2013年的水平、保持市場的供求基本平衡仍是未知數(shù)。”歐陽捷強調(diào)。

總之，北京市實現(xiàn)2017年的土地住宅供應(yīng)目標(biāo)有待最終的結(jié)果給出答案。