在國家鼓勵發(fā)展租賃市場的背景下，面對萬億的市場蛋糕，各典型房企紛紛布局長租公寓，爭搶蛋糕。

一、市場規(guī)模

圖：房地產(chǎn)住宅市場容量

從開發(fā)、交易到資產(chǎn)管，目前整體房地產(chǎn)住宅服務(wù)市場的容量在5.3萬億左右，其中租賃市場規(guī)模1萬億，面對如此龐大的市場，萬科、龍湖、金地、招商蛇口、保利、陽光城等房企紛紛布局長租公寓，爭取“分一杯羹“。

二、政策支持

自2016年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)布之后，各省市紛紛跟進(jìn)出臺相應(yīng)的指導(dǎo)意見，相關(guān)的試點工作也在開展當(dāng)中。

相關(guān)規(guī)定表明，支持房企拓展業(yè)務(wù)范圍，將其持有的房源向社會出租，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

有條件的企業(yè)不僅能夠?qū)⒋媪糠吭从糜谙蚴袌鲎赓U，同時能夠與其他企業(yè)合作，建立開發(fā)經(jīng)營一體化、專業(yè)化模式，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

三、典型房企長租公寓策略解析

目前，房企布局長租公寓，主要采取兩種策略，一種是單獨成立長租公寓品牌，典型企業(yè)為萬科、龍湖；一種是和專業(yè)長租公寓運營公司合作，典型企業(yè)為陽光城、綠城。

1、萬科：輕重資產(chǎn)優(yōu)化配置，打造“泊寓”品牌

萬科集團從2014年底開始在廈門試水長租公寓業(yè)務(wù)，之后各地均嘗試布局，逐漸將旗下長租公寓統(tǒng)一品牌“泊寓”，到2016年底，泊寓已經(jīng)在北京、深圳、廣州、濟南、合肥、福州、烏魯木齊等18個城市上線，開業(yè)了44處長租公寓項目。

萬科泊寓計劃至2018年拓展45萬間房源，預(yù)計年租金收入94億元，遠(yuǎn)期規(guī)劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達(dá)到155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長期租住空間及服務(wù)。

圖：萬科泊寓布局

模式：輕重資產(chǎn)優(yōu)化配置

輕資產(chǎn)方式即為租賃物業(yè)，泊寓與項目持有方或經(jīng)營方簽訂長期房屋租賃合同，泊寓負(fù)責(zé)項目裝修改造及運營管理；重資產(chǎn)方式則是泊寓通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，同時負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運營管理。

2、龍湖：前期采取輕資產(chǎn)模式，加速全國化布局

2016年12月底，龍湖冠寓先后在成都和重慶落子，目前已在北京、上海、廣州、深圳等13一線城市及領(lǐng)先二線城市進(jìn)行布局。在三年內(nèi)形成規(guī)模優(yōu)勢，躋身中國長租公寓市場前列。

模式：前期輕資產(chǎn)，后期輕重結(jié)構(gòu)優(yōu)化

集團副總裁兼冠寓CEO韓石表示，龍湖的冠寓是以租賃其他物業(yè)的輕資產(chǎn)模式為主。但在未來，根據(jù)目前全國化的布局，龍湖會加大重資產(chǎn)的持有，以2：8的輕重比的資產(chǎn)模式去拓展業(yè)務(wù)。

3、陽光城：牽手寓見公寓，進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域

2015年10月17日，陽光城和寓見公寓舉行戰(zhàn)略發(fā)布會，宣布將由寓見公寓負(fù)責(zé)運營和管理陽光城旗下的長租公寓。

合作模式：輕資產(chǎn)模式

即通過寓見作為互聯(lián)網(wǎng)長租平臺，對接陽光城在商業(yè)地產(chǎn)資源上的優(yōu)勢，實現(xiàn)聯(lián)合，從而實現(xiàn)雙方的優(yōu)勢互補，同時寓見采用的互聯(lián)網(wǎng)O2O和房地產(chǎn)金融服務(wù)，將實現(xiàn)更多高品質(zhì)用戶的入住，為陽光城帶來人流量。

首期陽光城將旗下的魔米公寓交由寓見運營，后期陽光城負(fù)責(zé)為寓見公寓提供更多的房源,寓見公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運營和項目管理,包括售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)。

4、綠城：與長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌優(yōu)客逸家共同注資設(shè)立公司綠城優(yōu)客

2015年12月22日，綠城宣布與優(yōu)客逸家聯(lián)手，雙方共同注資成立浙江綠城優(yōu)客資產(chǎn)管理有限公司，未來將在社區(qū)物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈整合等領(lǐng)域展開深入合作。

合作模式：成立合資企業(yè)

優(yōu)客逸家作為綠城物業(yè)指定的托管服務(wù)商，向綠城業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化的租賃和租住管理服務(wù)，將首先在杭州依托綠城的儲備房源，在濱江、未來科技城等區(qū)域推出長租公寓產(chǎn)品。

優(yōu)客逸家算是較早進(jìn)入杭州市場的長租公寓品牌之一，通過與綠城的合作，截至今年5月份，綠城優(yōu)客在杭州已發(fā)展有3000間+體量，預(yù)計到今年年底，這個數(shù)據(jù)會擴大到6000間左右。