中商情報網(wǎng)訊：今年7月，住建部、國家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取12個熱點城市作為首批開展住房租賃試點。隨著各地租賃政策的不斷出臺和完善，租售同權(quán)時代真的要來了。

隨著租售同權(quán)的落地，租賃市場的未來前景也被看好。東方證券報告預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達2.7億，整體市場規(guī)模將達4.2萬億元，規(guī)模將是目前的4倍以上。

一方面需求端爆發(fā)式增長，另一方面，租賃供應(yīng)端也在“放量”增長。據(jù)了解，早在2011年，我國城鎮(zhèn)家庭戶均住房擁有已達到一套，人均住房面積已接近發(fā)達國家平均水平（35平方米）。由此，邊際居住空間需求下降，新增供應(yīng)越來越多地投入到租賃市場。資料顯示，2016年較2012年，全國租房需求增長102%，出租房源供應(yīng)量增長93%。

提到“租賃”，最直觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是租金價格。租金水平的高低和城市新增人口、就業(yè)機會、房地產(chǎn)市場等密切相關(guān)，因此也被視為一個城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)。

中房智庫研究員綜合平安好房研究院的數(shù)據(jù)，對北京、上海、深圳、杭州、廣州、南京、廈門等國內(nèi)15個熱點城市的租金水平進行分析整理，推出熱點城市“租金地圖”。

數(shù)據(jù)來源：平安好房研究院，以2017年9月每套90平方米房屋為樣本采集數(shù)據(jù)，單位元/套/月劉凱/制作

從“租金地圖”上可以明顯看出，北京、上海、深圳租金水平居全國城市三甲，杭州的租金水平遠(yuǎn)超廣州已躋身一線城市行列；而合肥，與其迅猛上漲的房價形成鮮明對比的，卻是其租金水平慘淡墊底。

杭州租金水平遠(yuǎn)超廣州

根據(jù)平安好房的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、杭州四地的房租價格與其他11座熱點城市之間存在的差距正拉大。

以每套90平方米的房屋為樣本（下文中月租金數(shù)據(jù)均是以每套90平方米的房屋為樣本），北上深杭的月租金均超過6000元大關(guān)，其中北京更是高達近8500元，是合肥月租金的四倍，穩(wěn)居第一；而包括廣州、南京等在內(nèi)的其他11座熱點城市的同類房屋月租金均在4500元以下。

值得注意的是，“租金地圖”的前四位中，北京、上海、深圳均為一線城市，僅有杭州為二線城市，雖然為二線城市，但一直以來，杭州無論是在經(jīng)濟發(fā)展、人口導(dǎo)入還是樓市表現(xiàn)上，均在向一線城市靠攏。相反，廣州的租金水平一直在一線城市中墊底，而在此次的租金表現(xiàn)上，廣州更是被杭州超越。

根據(jù)“租金地圖”顯示，杭州9月的月租金價格為6716元，與深圳的月租金價格僅相差377元，但與廣州的月租金價格卻相差2246元。

杭州的租金價格居高不下，其中一個重要原因就是其流動人口的增加。2016年末，杭州常住人口為918.8萬，比2015年末增加17萬人，增幅1.89%。每年有大量流動人口涌入杭州，尤其是杭州的江干區(qū)、濱江區(qū)和余杭區(qū)三個年輕創(chuàng)業(yè)者最多的地方，流動人口比例驚人。而這些流動人口中，有74%的人是以租房形式解決住房問題。隨著租房人群不斷增加，杭州的租金也水漲船高。

相比杭州，廣州的租金價格一直不溫不火，在四個一線城市中，廣州的租金是最低的。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，除了流動人口這一因素，城市密度、房源規(guī)模和收入水平均會對一個城市的租金造成影響。例如廣州，從城市密度來講，包括郊區(qū)在內(nèi)，廣州的密度較大；從房源規(guī)模上看，廣州的房地產(chǎn)投資一直較早，城市外擴潛力大，類似廣佛交界等地區(qū)也是房源比較多的區(qū)域，而該區(qū)域中多聚集勞動密集型產(chǎn)業(yè)，因此這類區(qū)域的租賃需求也較為旺盛；從收入水平上看，廣州的外來務(wù)工人員較多，收入水平不高，這也導(dǎo)致租金價格難以提高。

另外，近兩年房價飆漲的合肥在租金地圖中位列15個城市的最后一名，90平方米的房屋月租金僅約2000元，這在一定程度上說明了合肥樓市“虛火”過旺。導(dǎo)致合肥租金水平低的主要因素即外來流動人口少，租房需求相對較少，加之城市收入水平有限，也在一定程度上限制了租金上漲。

同城異區(qū)租金級差效應(yīng)凸顯

不同的城市之間租金水平存在差異，同一個城市不同地區(qū)之間的租金水平同樣存在差異，這種差異被稱為租金級差效應(yīng)。

根據(jù)平安好房研究院的數(shù)據(jù)顯示，租金級差效應(yīng)在15個熱點城市中普遍存在，其中，上海、北京、深圳租金級差效應(yīng)最明顯，均超過6000元；南京、廣州、青島、天津等城市租金級差在2000~4000元；合肥、長沙的租金級差最小，均不到1000元。

以上海為例，從圖中可以看出上海的租金級差最明顯，以90平方米的房屋為例，租金最高的是靜安區(qū)，月租金高達12000元以上，而作為上海的租金洼地，崇明區(qū)的租金卻僅有1526元，最高租金和最低租金之間的級差達上萬元。

北京和深圳同樣存在這種租金級差效應(yīng)。北京和深圳最高月租金與最低月租金之間的級差約為8000元，僅次于上海。與北京、上海、深圳不同的是，杭州的租金水平也處于前列，但是杭州各區(qū)的租金級差相比北上深，并不算大。

總的來說，目前國內(nèi)的租賃行為主要發(fā)生在一線城市以及有較多人口流入的強二線城市，大部分地區(qū)租賃住房人口只占小部分比例。有研究報告指出，我國的租賃人口只占了11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達租賃市場約30%的比例標(biāo)準(zhǔn)。但隨著一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵，預(yù)計我國的租房人口占比將超過30%，而一線城市的租房人口比例將會超過40%，未來個別城市甚至?xí)谐^50%的人口會選擇租賃住房。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，目前已有上海、廣州、深圳、杭州、珠海五城共計推出了23宗純租賃住宅用地，總計容面積達到了205.06萬平方米。但僅憑政府新增租賃用地來推動租賃市場發(fā)展是不可持續(xù)的，從“藍?！弊儭凹t?！?，租賃市場剛剛起步。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2017-2022年中國房地產(chǎn)租賃行業(yè)市場前景與投融資戰(zhàn)略研究報告》。