中商情報(bào)網(wǎng)訊：2017年中國(guó)新房銷售再達(dá)高峰，增速大幅放緩，二手房銷售下滑，向全國(guó)化擴(kuò)張。房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)新高，居民杠桿再度攀升。

樓市調(diào)控方面，市場(chǎng)表面降溫，一二線城市進(jìn)入“冬眠”狀況，部分城市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，三四線城市已經(jīng)“熄火”。但是樓市潛在需求仍在，具體表現(xiàn)為：一線城市供需缺口依舊較大，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲幅度仍然較大，土地市場(chǎng)依舊火爆，樓面價(jià)持續(xù)走高。

2018年樓市政策環(huán)境中性趨緊，新房投資增速將進(jìn)一步下滑，2018年一線城市二手房市場(chǎng)將量?jī)r(jià)平穩(wěn)。二線城市內(nèi)部將繼續(xù)分化，三四線城市在2018年將迎來量?jī)r(jià)回調(diào)。針對(duì)城市流動(dòng)人口的租賃市場(chǎng)將迎來增長(zhǎng)。

2018年房地產(chǎn)行業(yè)十大猜想

猜想一：因城施策，調(diào)控延續(xù)現(xiàn)狀。預(yù)計(jì)2018年差別化調(diào)控仍將延續(xù)，但考慮調(diào)控已漸見成效，大幅加碼概率較小。

猜想二：租賃用地供應(yīng)有望放量。2017年主要城市已出臺(tái)未來三到五年的供地計(jì)劃，租賃用地占比普遍在30%左右，預(yù)計(jì)2018年租賃用地供應(yīng)有望逐步放量。

猜想三：資金面中性偏緊，壓力點(diǎn)或在下半年。在美國(guó)加息及國(guó)內(nèi)管住貨幣供給總閘門的背景下，預(yù)計(jì)2018年資金面中性偏緊。2018年下半年行業(yè)將步入公司債到期高峰期，不排除個(gè)別中小房企面臨資金鏈壓力。

猜想四：銷售中樞下行，一二線好于三四線。中性假設(shè)下，預(yù)計(jì)2018年一線、二線、三四線城市銷售面積同比持平、微增2%、下降13%，全國(guó)商品房銷售面積整體同比下降5%。

猜想五：絕對(duì)庫(kù)存低位，住宅新開工或超預(yù)期。按當(dāng)前銷售水平，全國(guó)住宅庫(kù)存僅0.64年，為近年最低水平。即使2018年住宅銷售增速回落，但住宅新開工仍有望保持增長(zhǎng)。

猜想六：投資維持樂觀，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)3-5%。在單位建安增長(zhǎng)2%、新開工增長(zhǎng)2%、土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)10%的中性假設(shè)下，預(yù)計(jì)2018年地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)4.3%。

猜想七：長(zhǎng)租公寓方興未艾。在中央明確發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃的背景下，預(yù)計(jì)更多房企將布局長(zhǎng)租市場(chǎng)。

猜想八：強(qiáng)者恒強(qiáng)，集中度加速提升。調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房企依靠融資、管控及品牌優(yōu)勢(shì)，持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，行業(yè)集中度有望加速提升。

猜想九：毛利率維持高位?？紤]2018年主要結(jié)算2016年房?jī)r(jià)全國(guó)性上漲時(shí)銷售項(xiàng)目，行業(yè)毛利率有望延續(xù)當(dāng)前高位。

猜想十：兼并收購(gòu)浪潮有望延續(xù)。2018年更多中小房企將面臨考驗(yàn)，收購(gòu)兼并市場(chǎng)仍存在大量機(jī)會(huì)，行業(yè)并購(gòu)整合浪潮仍將延續(xù)。