中商情報網訊:隨著中國經濟的快速增長，雖然中央政府已采取一系列收緊措施遏制房地產市場過熱，中國房地產投資總額仍穩(wěn)定增長，從2014年的95040億元增至2019年的132190億元，復合年增長率為6.8%。中國已售住宅物業(yè)的均價由2014年的每平方米5933元漲至2019年的每平方米9287元，復合年增長率為9.4%。

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局\中商產業(yè)研究院整理

由于疫情爆發(fā)，中國的房地產市場于2020年第一季度受到顯著影響，中國的住房市場供求均受到不利影響。第一季度的房地產投資總額同比減少約7.7%，已售住宅物業(yè)的建筑面積則同比減少約25.9%。然而，盡管受到疫情影響，中國房地產中長期的主要推動力預期仍保持穩(wěn)定及具彈性，且住房需求在暫時放緩后預期于2020年下半年回升。根據(jù)克而瑞的資料，前100名中國物業(yè)開發(fā)商的合約銷售額于2020年4月同比小幅增長約0.6%。

中國住宅市場的主要增長動力

1、城市群的進一步發(fā)展

2018年，中國已形成京津冀、長江三角洲和珠江三角洲三大較為成熟的城市群，根據(jù)中國當?shù)亟y(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)，該三大城市群合共貢獻中國GDP總額的約39.1%。根據(jù)十三五規(guī)劃，中央政府提出城市群倡議。根據(jù)該倡議，中國至2020年將總共建成19個區(qū)域城市群。該倡議旨在透過提供更多政府支持促進低線城市產業(yè)發(fā)展及提供政策促進人口流入，來促進中國經濟更為均衡的發(fā)展。

2、持續(xù)推動城鎮(zhèn)化

根據(jù)中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中國2019年城鎮(zhèn)化率為60.6%，較《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》計劃的目標年2020年提前一年達至目標。預期持續(xù)推動城鎮(zhèn)化將會提高住房市場需求。中國政府扶持棚戶區(qū)改造

近年，各地政府持續(xù)努力對中國城鎮(zhèn)區(qū)內的棚戶區(qū)進行重建。根據(jù)中國住房和城鄉(xiāng)建設部提供的資料，于2016年至2018年，每年改造約6.0百萬套城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房，于2019年改造3.2百萬套城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房。重建的棚戶區(qū)內生活的居民通常獲得補償。因獲得金錢賠償?shù)木用窈艽罂赡芨纳票说茸》織l件，故而刺激了有關區(qū)域的住宅物業(yè)需求。

3、人口遷移重新定向

與一二線城市相比，具有先進產業(yè)及經濟發(fā)展的眾多地級市的人口適度增長。中國一二線城市相比低線城市通常房價較高。彼等亦通常指定嚴苛的入戶政策，令從中國其他地區(qū)遷往的民眾更難在該等城市安置。在此背景下，物業(yè)開發(fā)商認為三、四線城市為更具吸引力及策略性的選擇，因該等城市預期將出現(xiàn)人口穩(wěn)定增長。

4、城鎮(zhèn)居民的可支配收入及支出上漲

中國經濟快速發(fā)展令人民整體生活水平得以提高。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從2014年的28844元穩(wěn)步增加至2019年的42359元，而2019年城鎮(zhèn)居民的人均消費支出為28063元。隨著需求及購買力增加，對房地產市場的投資相應增加。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商產業(yè)研究院整理

在供應方面，物業(yè)開發(fā)商的日常經營已逐步恢復正常，如建筑工程重新動工以及售樓處重開。因此，新動工工程建筑面積及新獲得地塊的地盤面積等供應指數(shù)很有可能會呈現(xiàn)相同反彈趨勢。根據(jù)中國研究指數(shù)研究院的資料，前100名物業(yè)開發(fā)商新獲得地塊的價值在2020年4月約為3882億元，同比增長約7.2%。此外，于疫情疫情爆發(fā)期間，物業(yè)開發(fā)商已采取多項營銷策略，包括但不限于線上銷售以及特別折扣，該等策略旨在刺激房地產市場的銷售表現(xiàn)。鑒于短期內市場仍然不明朗，故難以預測疫情的確切影響。預計，中國房地產市場于中長期內將能夠保持彈性。

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