商住限購風(fēng)聲再起，已簽約項目進退兩難，已入住項目轉(zhuǎn)手遇困，開發(fā)商投入的資金如何回流？為了整改商住亂象，這一次，已經(jīng)在整改途中的城市，政府打算從源頭上讓“商”和“住”各歸其位，還未進入整改階段的城市，則蓄勢待發(fā)。

中房報記者 翁曉琳 深圳報道

經(jīng)歷了兩輪調(diào)控后的深圳樓市早已變得緊張敏感，在北京、上海商住項目調(diào)控的背景下，商住項目的開發(fā)者們正加速出貨。

不過市場似乎表現(xiàn)出了擔(dān)憂的氣氛，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳市商務(wù)公寓共成交975套，環(huán)比下降18.5%；成交面積6.55萬平方米，環(huán)比下降4.8%；成交均價6.66萬元/平方米，受結(jié)構(gòu)性影響環(huán)比上漲13.5%。

“公司現(xiàn)在就在加緊推售中，擔(dān)心一旦調(diào)控落地會影響銷售，畢竟現(xiàn)在個人購買此類公寓項目占比還是主力，價格上也進行了一定調(diào)整。不過未來住宅市場如果放松，相信大部分開發(fā)商還是會將注意力放在住宅銷售上?！闭诔鍪坜k公類型公寓項目的某開發(fā)商負責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示。

十分警惕的開發(fā)商

雖然目前深圳尚未對“類住宅”項目進行限購措施，不過開發(fā)商對此已經(jīng)十分警惕。

位于深圳市南山區(qū)11號線南山站和1號線大新站附近的前海楓葉大廈，對外銷售的為一棟21層的LOFT式公寓，產(chǎn)權(quán)40年，共431戶，帶有裝修，戶型在47平方米至62平方米之間，均價為6.8萬元/平方米。

中國房地產(chǎn)報記者在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規(guī)土委”）網(wǎng)站上查到，該項目土地用途為“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”，房屋用途為“辦公”。當(dāng)被詢問公寓是否在售時，前海楓葉大廈銷售立刻強調(diào)：“我們目前在售的是寫字樓，而不是公寓，在售項目已經(jīng)不多了?！?/p>

該項目銷售口風(fēng)雖緊，但是1月份剛推向市場時，是主打“比周邊項目價格低”的公寓產(chǎn)品。有接近前海楓葉大廈人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“開發(fā)商之前在蛇口打造過楓葉望海公館，這個項目是拆了幾棟村委統(tǒng)建樓蓋起來的，現(xiàn)在敏感時期，不好直說是公寓。周邊二手房價格也就6萬至6.5萬元/平方米，作為公寓這個價格并不低，打的就是前海自貿(mào)區(qū)概念。之前也讓中介做過一波宣傳，吸引買家前來投資購買，但是辦公性質(zhì)產(chǎn)品，購買時要考慮清楚，尤其是轉(zhuǎn)手時需要交高額稅費?！?/p>

另一個同樣位于南山區(qū)月亮灣大道的誠盈商務(wù)中心，實際上是佳兆業(yè)前海廣場二期，土地性質(zhì)是“商業(yè)、辦公用地”。該項目銷售人員表示：“我們的LOFT公寓層高足夠業(yè)主打造兩層復(fù)式，可以自住，也可以用作辦公，目前均價是7.2萬至8.5萬元/平方米?！逼溲哉勚胁]有避諱將其稱作公寓項目，而是反復(fù)提及用途廣泛，并表示“未來會有真正的寫字樓項目出售”。

而位于寶安區(qū)的峰薈時代科技中心，深圳市規(guī)土委網(wǎng)站顯示其土地用途為“一類工業(yè)用地”，房屋用途為“產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、宿舍、商業(yè)”。該項目銷售人員對中國房地產(chǎn)報記者直言：“我們是工業(yè)用地，一定要以公司名義來購買公寓項目。目前價格在2.2萬元/平方米，價格低廉，適合投資?！?/p>

2013年12月6日，深圳市規(guī)土委發(fā)布《〈深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）〉實施細則》，其中第六條明確規(guī)定“工業(yè)樓宇的受讓人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)”。不過，這類“工改工”項目公寓分布在深圳市不少區(qū)域，價格明顯低于市場價，雖然要以公司名義購買，但在深圳市場也不乏擁躉。

對此，深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“商務(wù)公寓在深圳是有單獨的類別，明確的建筑規(guī)范和設(shè)計標準，不屬于‘類住宅’項目?！愖≌a(chǎn)品本身也有明確規(guī)范，很多開發(fā)商實際上是把商業(yè)、辦公用地私自改造成住宅性質(zhì)公寓，再分割出售。這實際上是不合法的，商業(yè)、辦公用地應(yīng)該和工業(yè)用地上的公寓一樣，要出售給法人單位，而不是居民?！?/p>

根據(jù)深圳2014年頒布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，真正的商務(wù)公寓用途范圍是“為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑”。也就是說，備案用途為商務(wù)公寓的本身帶有居住屬性。

深圳跟進可能性很大

李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“北京和上海對于‘類住宅項目’的限制非常嚴格，甚至從源頭進行了限制，這么做是出于控制人口考慮，這些項目不限購、價格低、分布在城市外圍，成為了外地人口扎根落腳的途徑。深圳不存在限制人口情況，反而是鼓勵常住非戶籍人口轉(zhuǎn)成戶籍人口，不需要對商務(wù)公寓進行打擊。深圳商務(wù)公寓分布比較廣泛，不存在北京、上海外圍到中心區(qū)交通擁堵問題?！?/p>

不過，今年1月13日深圳市規(guī)土委出具的《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）流出，嚴控商業(yè)、辦公、研發(fā)用地轉(zhuǎn)化成公寓產(chǎn)品。一旦《意見稿》正式通過，將會對深圳公寓市場產(chǎn)生巨大影響，尤其是未來項目擁有商業(yè)指標和辦公樓指標想要轉(zhuǎn)化成公寓售賣，將毫無可能。

此后不久的1月19日，深圳市規(guī)土委又發(fā)布了《商品住房和商務(wù)預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細則》。此前一直游離在房價監(jiān)控體系之外的商務(wù)公寓，如今也納入調(diào)控范圍。并且，新商品住房和商務(wù)公寓，銷售價格不能明顯高于周邊項目售價。

不難看出，深圳市政府對于商務(wù)公寓調(diào)控問題實際早已在準備中。對于未來深圳市是否會跟進限購，業(yè)內(nèi)人士均表示有很大可能性。

深圳中原研究中心經(jīng)理王飛對中國房地產(chǎn)報記者表示：“北京、上海去年商務(wù)公寓市場回升很快，出臺政策限制也合理，不排除深圳跟進，畢竟深圳商務(wù)公寓更為活躍，在新房市場占比近幾年從5%急劇上升至20%?！?/p>

“目前深圳的舊改項目較多，也涉及很多商務(wù)公寓，所以估計在出政策時，不會一棒子將商務(wù)公寓打死，會留有余地?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹對中國房地產(chǎn)報記者表示。