揭秘投資移民“地雷” “陷阱”怎么形成

揭秘投資移民“地雷”

人民幣進(jìn)入貶值通道之后，國(guó)內(nèi)的移民人數(shù)并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，宜信財(cái)富高級(jí)副總裁、好望角咨詢總裁詹惠敏對(duì)記者表示，“因?yàn)樵谥袊?guó)人移民的影響因素中，匯率的影響比較小。最重要的還是子女教育等方面的考慮。”

而高凈值人群全球資產(chǎn)配置一個(gè)很重要的制約就是國(guó)內(nèi)的政策管制，因此先移民獲得身份，再在海外市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)，成為一種較為普遍的路徑，但其中也有些需要注意的風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)被忽略。

移民風(fēng)險(xiǎn)“地雷”

多家移民機(jī)構(gòu)人士介紹，美國(guó)投資移民EB5項(xiàng)目有兩個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，美國(guó)移民局和美國(guó)的證券交易委員會(huì)SEC。EB5看起來(lái)似乎很簡(jiǎn)單，投資50萬(wàn)美金，在美國(guó)特定的地區(qū)能創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，但美國(guó)平均工資是5萬(wàn)美金，要求至少創(chuàng)造兩年10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，50萬(wàn)僅發(fā)工資都不夠。

這導(dǎo)致，投資人直接來(lái)投EB5項(xiàng)目基本不可能，由此，區(qū)域中心應(yīng)運(yùn)而生。區(qū)域中心可把項(xiàng)目區(qū)域里創(chuàng)造的間接就業(yè)機(jī)會(huì)算給投資人，其出具的經(jīng)濟(jì)學(xué)報(bào)告還是要移民局審批。

值得注意的是，提供這種服務(wù)的區(qū)域中心都是私營(yíng)機(jī)構(gòu)，英文叫regional center，也由美國(guó)移民局和SEC來(lái)監(jiān)管。雖沒(méi)有牌照，但移民局每年都要對(duì)區(qū)域中心檢查。

區(qū)域中心是投資移民產(chǎn)品的發(fā)行方，而投資人則要自負(fù)盈虧。詹惠敏表示，最關(guān)鍵的是借款方。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款方是開發(fā)商，需要核實(shí)開發(fā)商背景和相關(guān)商業(yè)計(jì)劃書，比如有沒(méi)有批準(zhǔn)在這兒造酒店，銀行是不是同意貸款了。第二就是不找新開發(fā)商。好望角“獵人角”項(xiàng)目，借款人Lennar公司是美國(guó)排名靠前的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。第三就是發(fā)行方區(qū)域中心跟借款方開發(fā)商之間不能有關(guān)聯(lián)關(guān)系，區(qū)域中心要有良好信用記錄。

“披露越多破綻越多，信息披露完備的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小。比如造酒店，說(shuō)房租收入每天600美金，但周邊房租只有300美金，就不合理?！闭不菝舴Q。

還有從金融角度去考察杠桿和現(xiàn)金流的問(wèn)題，開發(fā)商自己投入的錢占多少?！矮C人角”項(xiàng)目開發(fā)商自己投了50%，杠桿僅1倍。還要測(cè)算其現(xiàn)金流是否有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

雖然美國(guó)對(duì)造假、項(xiàng)目上的違規(guī)懲罰非常嚴(yán)厲，在美國(guó)投資移民歷史上出現(xiàn)過(guò)芝加哥會(huì)議中心等著名的風(fēng)險(xiǎn)案件。但除了惡意造假外，還有其它經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。有的EB5項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在運(yùn)營(yíng)，但也會(huì)經(jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它經(jīng)營(yíng)性投資風(fēng)險(xiǎn)要小。

另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，中國(guó)移民群體還有個(gè)特點(diǎn)，就是相信政府，但項(xiàng)目是否拿到政府補(bǔ)助，跟公司運(yùn)營(yíng)好不好沒(méi)必然聯(lián)系。

“陷阱”怎么形成

在海外投資中，中國(guó)人最偏好的是房地產(chǎn)投資。以投資房產(chǎn)為例，信息不對(duì)稱成為最為常見的“陷阱”，其中最關(guān)鍵的就是貸款和租金等信息。

業(yè)內(nèi)人士介紹，有的房貸產(chǎn)品前三年只還利息，月供就低，但三年以后月供就突然高起來(lái)。還有些中介推出保三到五年租金，常見的騙局是本來(lái)房?jī)r(jià)是20萬(wàn)，賣25萬(wàn)，多的5萬(wàn)折算成三年房租返還給投資人。但三年后房子可能租不出去了。

除顯性房產(chǎn)稅外，在美國(guó)投資房產(chǎn)還有其他的隱形費(fèi)用。買老房子經(jīng)常需要維修，維修費(fèi)用很高，還有些房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)要買。

正在辦移民的李玉（化名）對(duì)記者表示，她在美國(guó)買房后才發(fā)現(xiàn)美國(guó)沒(méi)有所謂學(xué)區(qū)房。孩子上公立學(xué)校還是要有身份。而且買房過(guò)程中沒(méi)有身份也是處處受限，美國(guó)貸款利率低至3%、2%，但為外國(guó)人放貸款的公司很少，且利率比美國(guó)人高50%。首付美國(guó)人只要20%，外國(guó)人就是30%-40%。外國(guó)人還沒(méi)有增值稅的免稅權(quán)。在美國(guó)買房子還有遺產(chǎn)稅，美國(guó)永久居民有540萬(wàn)美金的免稅額，沒(méi)有綠卡的從零開始收40%以上遺產(chǎn)稅。

除EB5之外，還有通過(guò)L1簽證轉(zhuǎn)綠卡的騙局。某小企業(yè)主王某稱，L1簽證針對(duì)跨國(guó)公司在美開設(shè)分公司的高管，但移民中介就編造了一個(gè)公司，說(shuō)王某是該公司高管。L1只有一年期，但要轉(zhuǎn)成綠卡還要經(jīng)過(guò)審查，包括是否是真公司，是否在運(yùn)營(yíng)，你說(shuō)是高管，總得雇五六個(gè)當(dāng)?shù)氐墓蛦T，實(shí)際下來(lái)花費(fèi)反而會(huì)高于EB-5。但其優(yōu)勢(shì)在于快，只要幾個(gè)月到半年，EB-5則需一年多至兩年時(shí)間。

歐洲小國(guó)成新寵

記者了解到，隨著美加澳等傳統(tǒng)的移民大國(guó)調(diào)整政策，提高門檻，歐洲一些小國(guó)正在成為新的熱門移民目的國(guó)，其移民政策相對(duì)寬松、辦理周期短、福利條件和子女教育等有優(yōu)勢(shì)。以葡萄牙為例，申請(qǐng)移民只需在葡萄牙購(gòu)買50萬(wàn)歐元以上的房產(chǎn)。

葡萄牙等國(guó)還可把雙方父母也給帶上，一家七口可一起移民。有些移民中介將其變成理財(cái)產(chǎn)品，不僅幫客戶買房子，還有保租金、?；刭?gòu)的條款，變成保本保息的移民金融產(chǎn)品。

葡萄牙等歐洲小國(guó)也沒(méi)有資金來(lái)源的審核要求?，F(xiàn)在美國(guó)移民要查資金來(lái)源證明。要查到什么程度？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，比如說(shuō)是工資性收入，要提供稅單證明，如果是證券交易收入，需提供交割單。但也有規(guī)避的辦法，比如說(shuō)在北京、上海就很好做資金來(lái)源證明。因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，可以說(shuō)房產(chǎn)升值來(lái)的。

李玉表示，7年前購(gòu)買的房產(chǎn)不需提供交易記錄，7年內(nèi)要提供，買房子的價(jià)格及現(xiàn)在估值間的升值部分就是資金來(lái)源，并不需要真的把房子賣掉，可通過(guò)銀行做虛擬抵押給房產(chǎn)提供估值。

比如李玉在上海有套房子現(xiàn)在估值500萬(wàn)，買入價(jià)是100萬(wàn)，升值了400萬(wàn)，即為資金來(lái)源的證明。李玉到銀行做虛擬抵押，貸出400萬(wàn)來(lái)，形式上這400萬(wàn)做投資移民去了，但在資金審查通過(guò)后就可以把錢還給銀行。（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道廣州）