萬科緊抱深圳地鐵：新業(yè)務(wù)將獨(dú)立分拆上市 重組是否仍有變數(shù)？

萬科搭上深圳地鐵摘下深圳地產(chǎn)王冠？

之前還有很多人困惑，按照萬科的江湖地位，還有多少企業(yè)能有資格做它的大股東？而萬科日前公告擬增發(fā)收購深圳地鐵資產(chǎn)，規(guī)模介于400億～600億，這才覺得萬科臨時(shí)能抱到深圳地鐵這樣的佛腳，算是抱對了。

深圳地鐵至少目前還不是深圳樓市的主力軍，更不是深圳樓市中活躍的民企。但未來幾年深圳房地產(chǎn)的王冠戴在深圳地鐵頭上，似乎已無太大疑問。

有的地產(chǎn)公司辛辛苦苦打拼，年收入總算躋身“千億元俱樂部”；有些公司大著膽子融資，杠桿之上加杠桿，膽大押寶還每次都對，運(yùn)氣好到無以復(fù)加……可任你財(cái)技再高超，股權(quán)運(yùn)作再怎么眼花繚亂，也架不住人家在一線城市有地，尤其是低成本的地。

在2012年之前，深圳地鐵的拿地方式是設(shè)定定向條件的公開招拍掛，提前鎖定地價(jià)，而車輛段上蓋物業(yè)屬土地二次利用，免征地價(jià)或先征后返。

2012年之后，深圳市把土地作為一種資產(chǎn)，直接注入深圳地鐵，此所謂“作價(jià)出資”，而不必通過招拍掛模式。

去年深圳地鐵負(fù)責(zé)人透露，深圳地鐵已取得8宗土地，開發(fā)建筑面積383萬平方米，深圳市政府計(jì)劃配置的項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)為676.55萬平方米。

拿到土地之后，深圳地鐵項(xiàng)目開發(fā)速度并不快，卻恰好享受到了土地大幅增值的收益。深圳地鐵拿地成本不到1萬元/平方米，而現(xiàn)在深圳即使偏遠(yuǎn)區(qū)域的地鐵住宅也在5萬元左右，更何況深圳地鐵所拿土地主要集中在市區(qū)地鐵沿線。

坐擁1000萬平方米大幅增值的土地，深圳地鐵的實(shí)力遠(yuǎn)非那些在招拍掛現(xiàn)場舉牌子的公司能比，也因此完全有資格、有實(shí)力成為萬科的大股東。

深圳地鐵未來還會有更多的土地儲備。地鐵線修到哪里，土地儲備就增長到哪里。

這種模式是否合理？

全世界唯一盈利的地鐵公司——港鐵就是用這種模式。深圳、北京、武漢等地，也都仿效香港地鐵“以地養(yǎng)鐵”的模式，通過土地開發(fā)彌補(bǔ)地鐵建設(shè)和運(yùn)營虧損。深圳地鐵的二期工程，財(cái)政投資比例已降到50%；三期工程開建前，深圳決定建立市場化軌道交通投融資模式，注入土地而非資金。

其實(shí)，政府籌措地鐵建設(shè)資金，完全可以靠拍賣地鐵附近的土地獲得受益，地鐵上蓋物業(yè)也可以拍賣，價(jià)高者得，再拿這部分收益來建地鐵，也是所謂以土地增值收益養(yǎng)地鐵。如果讓一個(gè)不熟悉地產(chǎn)的地鐵公司介入地產(chǎn)開發(fā)，效率必然受到影響。

萬科這次要擁抱的，正是這個(gè)體制受益者。萬科如果通過這種方式拿到低成本土地，當(dāng)然是萬科股東之福，但也可能引發(fā)爭議，此后政府還以什么理由，來向深圳地鐵注入土地資產(chǎn)？

地產(chǎn)公司是資金無底洞，地鐵公司也不例外，政府注入土地資產(chǎn)是為解決地鐵公司的建設(shè)資金問題，地鐵公司需要靠房產(chǎn)回哺本業(yè)，假如深圳地鐵將地產(chǎn)資產(chǎn)注入萬科，成為萬科的控制者，靠萬科的分紅恐怕難以解決根本問題。

（來源：證券時(shí)報(bào) 余勝良）