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內容概括

2022-2027年成都市青白江區(qū)商業(yè)地產開發(fā)運營及投融資戰(zhàn)略研究報告

報告目錄

第一章商業(yè)地產行業(yè)相關概述 8

第一節(jié) 商業(yè)地產的相關概述 8

一、商業(yè)地產的定義 8
二、商業(yè)地產的分類 8
三、商業(yè)地產的模式 8

第二節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)投資背景 9

一、商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展歷程 9
二、商業(yè)地產行業(yè)驅動因素 9
三、商業(yè)地產發(fā)展的必然性 11

第三節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展分析 12

一、商業(yè)地產市場現(xiàn)狀分析 12
二、商業(yè)地產發(fā)展特點分析 13
三、商業(yè)地產進入調控視野 14
四、商業(yè)地產市場熱點分析 15
五、商業(yè)地產市場形勢分析 17

第二章商業(yè)地產盈利模式分析 19

第一節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 19

一、商業(yè)地產企業(yè)散售盈利模式 19
（一）散售模式類型分析 19
（二）散售模式適用物業(yè) 20
（三）散售模式的優(yōu)劣勢 21
二、商業(yè)地產企業(yè)整售盈利模式 22
（一）整售模式操作方式 22
（二）整售模式主要特點 22
（三）整售模式適用物業(yè) 22
（四）整售模式的優(yōu)劣勢 23

第二節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)持有經營盈利模式 23

一、完全自營模式分析 23
（一）完全自營模式資源要求 23
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 25
二、自營+經營貸模式分析 25
（一）模式操作方式 25
（二）模式資源要求 26
（三）模式優(yōu)劣勢分析 26
三、資本運作模式分析 26
（一）資本運作模式操作方式 26
（二）資本運作模式優(yōu)劣勢分析 27

第三節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)混合運作盈利模式 28

一、混合運作模式操作方式分析 28
二、混合運作模式主要特點分析 28
三、混合運作適用物業(yè)類型分析 28
四、混合運作模式優(yōu)劣勢分析 28

第四節(jié) 主要商業(yè)地產盈利模式對比分析 29

第三章成都市青白江區(qū)房地產市場環(huán)境分析 30

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)房地產地域環(huán)境分析 30

一、地理位置 30
二、自然環(huán)境 30
三、生態(tài)氣候 30
四、資源分布 30

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)宏觀經濟環(huán)境分析 32

一、成都市青白江區(qū)GDP增長情況 32
二、成都市青白江區(qū)固定資產投資 34
三、成都市青白江區(qū)消費品零售總額 34
四、成都市青白江區(qū)產業(yè)結構分析 35

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)交通環(huán)境分析 36

一、交通建設 36
二、公共交通 36
三、成綿樂客專 36

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)人口社會環(huán)境分析 37

一、成都市青白江區(qū)人口數(shù)量及結構 37
二、成都市青白江區(qū)居民收入分析 37
三、成都市青白江區(qū)居民消費支出 38
四、成都市青白江區(qū)住戶存款余額 38
五、成都市青白江區(qū)城鎮(zhèn)化率 39

第四章成都市青白江區(qū)土地市場分析 40

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)城市規(guī)劃布局 40

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)土地供應分析 40

一、土地供應方式分析 40
二、土地成交情況分析 40
（一）土地成交宗數(shù) 40
（二）土地成交面積 41
（三）土地成交金額 41

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)土地成交分析 42

一、成交地塊規(guī)劃用途 42
二、成交地塊用地面積 45
三、成交地塊建筑面積 47
四、成交地塊的容積率 50
五、成交地塊受讓單位 52

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)土地成交價格 55

一、成交地塊的起始價 55
二、成交地塊的成交價 59
三、地塊的成交樓面價 62

第五章成都市青白江區(qū)房地產市場分析 64

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)房地產投資建設分析 64

一、成都市青白江區(qū)房地產投資額分析 64
二、成都市青白江區(qū)房地產建設規(guī)模分析 64
三、成都市青白江區(qū)房地產開發(fā)重點企業(yè) 65
四、成都市青白江區(qū)房地產市場價格分析 65

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)產業(yè)園區(qū)建設分析 66

一、大成工業(yè)園 66
二、青白江工業(yè)園區(qū) 66
三、青白江工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 67
四、青白江區(qū)青年(大學生)創(chuàng)業(yè)園 67

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)商品房市場銷售情況 68

一、成都市青白江區(qū)商品房銷售情況 68
（一）商品房銷售面積 68
（二）商品房銷售額 68
二、成都市青白江區(qū)住宅銷售情況 69
（一）住宅銷售面積 69
（二）住宅銷售金額 70

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)商品房市場價格調研 70

第六章成都市青白江區(qū)商業(yè)地產細分行業(yè)發(fā)展及投資前景分析 71

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)商鋪地產市場分析 71

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)購物中心市場分析 72

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)酒店市場分析 72

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)寫字樓市場分析 73

第五節(jié) 成都市青白江區(qū)城市綜合體分析 73

第七章成都市青白江區(qū)商業(yè)地產項目營銷管理分析 77

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產項目商業(yè)規(guī)劃 77

一、商業(yè)經營規(guī)劃的布局順序 77
二、商業(yè)經營規(guī)劃的整體利益 77
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 79
四、配套設施的作用與投入 80
五、商鋪格局規(guī)劃分析 81

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產項目經濟測算 83

一、商業(yè)地產項目經濟測算 83
二、商業(yè)地產項目定價方式 84
三、商業(yè)地產項目經濟效益 85

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產目標市場選擇 87

一、目標市場的選擇策略 87
（一）集中化進入策略 87
（二）商品專業(yè)化策略 87
（三）市場專業(yè)化策略 87
（四）選擇性進入策略 87
（五）市場全覆蓋策略 88
二、項目開發(fā)商圈分析法 88
三、商業(yè)地產項目客戶定位 93
（一）商圈范圍界定 93
（二）消費者定位 94
（三）商家定位 95
（四）投資者定位 95
四、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)定位 95
（一）業(yè)態(tài)分類與特點 95
（二）項目的業(yè)態(tài)定位 98
（三）業(yè)態(tài)的合理構成 99
五、商業(yè)地產項目條件判斷 100

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產項目營銷推廣 103

一、商業(yè)地產消費者行為調查 103
二、銷售與經營的平衡分析 104
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 104
四、商業(yè)項目營銷推廣流程 106
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 109

第五節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產項目招商實施 111

一、商業(yè)地產項目招商特點 111
二、商業(yè)地產項目招商對象 111
三、商業(yè)地產項目招商流程 113
四、商業(yè)地產招商現(xiàn)存問題 113
五、商業(yè)地產項目招商策略 114
（一）項目招商通用策略 114
（二）購物中心招商策略 119
（三）寫字樓的招商策略 122
（四）商業(yè)街的招商策略 126
（五）餐飲品牌招商策略 128

第八章商業(yè)地產行業(yè)投融資策略分析 131

第一節(jié) 商業(yè)地產市場融資分析 131

一、商業(yè)地產融資的意義 131
二、商業(yè)地產融資需求分析 131
三、商業(yè)地產融資渠道分析 132
四、商業(yè)地產多元化融資流程 133
五、商業(yè)地產市場融資新平臺 135
（一）商業(yè)抵押擔保證券CMBS 135
（二）商業(yè)地產基金融資模式 137
六、商業(yè)地產市場融資形勢 138

第二節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式 139

一、商業(yè)地產企業(yè)上市融資必要性 139
二、商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式 141
三、商業(yè)地產企業(yè)上市融資效果 145
四、商業(yè)地產企業(yè)上市融資風險 147
（一）買殼上市的風險 147
（二）IPO形式的風險 147

第三節(jié) 商業(yè)地產信托融資分析 148

一、房地產信托融資模式分析 148
（一）房地產信托融資模式類型 148
（二）房地產信托融資模式優(yōu)劣勢 152
二、商業(yè)地產信托融資情況分析 153
（一）房地產信托季度發(fā)行規(guī)模 153
（二）房地產信托資金余額規(guī)模 153
（三）房地產信托平均收益率 154
三、房地產信托資金運用方式 154
四、房地產信托資金投資方式 155
五、房地產信托風險分析 156

第四節(jié) 商業(yè)地產融資困難及對策 157

一、商業(yè)地產的固有特性 157
（一）高收益高風險并存 157
（二）商業(yè)與地產有機結合 157
（三）開發(fā)是基礎/運營是關鍵 158
（四）資金需求巨大 158
二、商業(yè)地產融資的現(xiàn)實困境 158
三、突破困境的有效途徑分析 159
四、商業(yè)地產融資基金待推廣 161

第五節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)投資風險及策略 161

一、商業(yè)地產投資風險 161
（一）開發(fā)商經驗不足 162
（二）同質化/空置率高 162
（三）資金鏈壓力較大 162
二、商業(yè)地產投資策略 163
（一）商業(yè)地產投資運作 163
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 185
（三）投資注意事項 189

第九章 2022-2027年成都市青白江區(qū)商業(yè)地產投資風險及策略分析 193

第一節(jié) 2022-2027年成都市青白江區(qū)商業(yè)地產市場前景預測 193

第二節(jié) 2022-2027年成都市青白江區(qū)商業(yè)地產市場的投資風險 193

一、商業(yè)地產投資的經營風險 193
二、商業(yè)地產投資的財務風險 193
三、商業(yè)地產管理人才緊缺風險 194
四、商業(yè)地產投資的流動性和變現(xiàn)性風險 194

第三節(jié) 2022-2027年成都市青白江區(qū)商業(yè)地產市場風險規(guī)避及控制策略 194

一、轉嫁風險 194
二、加強市場調查研究 194
三、通過投資組合來分散風險 195
四、通過良好的管理控制風險 195
五、通過“期權”交易控制風險 195
六、選擇風險較小的項目進行投資 195

第四節(jié) 2022-2027年成都市青白江區(qū)商業(yè)地產發(fā)展策略建議 195

一、政府要創(chuàng)造良好的商業(yè)地產發(fā)展環(huán)境 195
二、開發(fā)商應準確市場定位，合理選址和規(guī)模 197
三、購買者購買商業(yè)地產時需理性 198

圖表目錄

圖表 1 中國商業(yè)地產發(fā)展階段一覽表 9
圖表 2 商業(yè)地產散售模式優(yōu)缺點情況 21
圖表 3 商業(yè)地產各種盈利模式指標對比情況一覽表 29
圖表 4 2014-2019年成都市青白江區(qū)地區(qū)生產總值變化趨勢圖 33
圖表 5 2018年成都市各地區(qū)地區(qū)生產總值統(tǒng)計 33
圖表 6 2014-2018年成都市青白江區(qū)固定資產投資增長速度變化趨勢圖 34
圖表 7 2014-2019年成都市青白江區(qū)社會消費品零售總額變化趨勢圖 35
圖表 8 2014-2018年成都市青白江區(qū)產業(yè)結構情況統(tǒng)計 35
圖表 9 2014-2018年成都市青白江區(qū)常住人口數(shù)量變化趨勢圖 37
圖表 10 2014-2018年成都市青白江區(qū)居民收入情況統(tǒng)計 38
圖表 11 2015-2018年成都市青白江區(qū)住戶存款余額情況統(tǒng)計 39
圖表 12 2014-2018年成都市青白江區(qū)城鎮(zhèn)化率統(tǒng)計 39
圖表 13 2015-2019年成都市青白江區(qū)土地供應方式統(tǒng)計 40
圖表 14 2015-2019年成都市青白江區(qū)土地成交宗數(shù)統(tǒng)計 41
圖表 15 2015-2019年成都市青白江區(qū)土地成交面積統(tǒng)計 41
圖表 16 2015-2019年成都市青白江區(qū)土地成交金額統(tǒng)計 41
圖表 17 2013-2020年成都市青白江區(qū)成交地塊規(guī)劃用途情況 42
圖表 18 2013-2020年成都市青白江區(qū)成交地塊用地面積情況 45
圖表 19 2013-2020年成都市青白江區(qū)成交地塊建筑面積情況 47
圖表 20 2013-2020年成都市青白江區(qū)成交地塊受讓單位情況 52
圖表 21 2013-2020年成都市青白江區(qū)成交地塊起始價情況 56
圖表 22 2013-2020年成都市青白江區(qū)成交地塊成交價情況 59
圖表 23 2013-2020年成都市青白江區(qū)成交地塊成交樓面價情況 62
圖表 24 2014-2019年成都市青白江區(qū)房地產投資額變化趨勢圖 64
圖表 25 2014-2019年成都市青白江區(qū)商品房施工面積變化趨勢圖 65
圖表 26 2019-2020年成都市青白江區(qū)房地產價格統(tǒng)計 65
圖表 27 2014-2019年成都市青白江區(qū)商品房銷售面積變化趨勢圖 68
圖表 28 2014-2019年成都市青白江區(qū)商品房銷售額變化趨勢圖 69
圖表 29 2016-2019年成都市青白江區(qū)住宅銷售面積變化趨勢圖 69
圖表 30 2016-2019年成都市青白江區(qū)住宅銷售額增長趨勢圖 70
圖表 31 成都市青白江區(qū)部分商品房市場價格統(tǒng)計 70
圖表 32 成都市青白江區(qū)特色商業(yè)街區(qū)統(tǒng)計 71
圖表33 成都市青白江區(qū)部分酒店統(tǒng)計 73
圖表34 成都市青白江區(qū)部分寫字樓情況 73
圖表 35 城市購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 99
圖表 36 地區(qū)購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100
圖表 37 Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100
圖表 38 私募基金的優(yōu)勢和劣勢 138
圖表 39 IPO的優(yōu)勢和劣勢 138
圖表 40 2014-2019年房地產信托資金余額規(guī)模統(tǒng)計 154

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