三、“十四五”規(guī)劃建議稿指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。此次建議稿明確“房住不炒”的定位和導(dǎo)向，對于十四五的房地產(chǎn)發(fā)展等有積極的指導(dǎo)意義。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

長達(dá)兩萬字的文件，直接涉及房地產(chǎn)的不過數(shù)百字，主要內(nèi)容為總的來說，房地產(chǎn)是比較特殊的行業(yè)，它既具有實體經(jīng)濟屬性，也有較強的金融屬性。文件要求關(guān)注金融風(fēng)險，強調(diào)均衡發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)與上下游、產(chǎn)供銷的有效銜接。同時促進(jìn)住房消費健康發(fā)展，突出住房促消費價值，“穩(wěn)”字當(dāng)頭。此外，保障性住房和租賃住房迎來發(fā)展大機遇。值得注意的是國家倡導(dǎo)“新型城鎮(zhèn)化”，以人為核心，告別造城運動。

四、“十四五”新型城鎮(zhèn)化催生房地產(chǎn)市場新機遇

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。簡而言之，新型城鎮(zhèn)化不僅是人口的城鎮(zhèn)化，而是人口、土地、產(chǎn)業(yè)更好結(jié)合的城鎮(zhèn)化，是破除戶籍制度壁壘、增加土地流轉(zhuǎn)能力，增強城市集聚效應(yīng)的城鎮(zhèn)化。下個十年，隨著要素市場化改革的深入，國內(nèi)“人地錢”流動能力及匹配程度逐步提升，催生房地產(chǎn)市場迎來新機遇。

1、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)：推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

自2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》及《推進(jìn)戶籍制度改革意見》頒布以來，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)就一直是城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革的重要工作。近年來落戶限制全面取消的城市范圍不斷擴大，超大特大城市的落戶條件也有一定的放松。

2016年國務(wù)院出臺，《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。2019年4月8日，國家發(fā)改委發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》明確提出，推動1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)取得決定性進(jìn)展，并強調(diào)放開放寬落戶條件。今年國家發(fā)改委下發(fā)了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》（以下簡稱《任務(wù)》），提出的“深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，推動公共資源按常住人口規(guī)模配置”，是逐步消除城鄉(xiāng)二元體制、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵舉措。同時明確要求增強城市集聚效應(yīng)，完成戶籍城市化目標(biāo)，進(jìn)一步消除大城市落戶壁壘。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

新型城鎮(zhèn)化是未來需求端確定性最強、最值得期待的紅利之一。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，人口將持續(xù)向大城市和都市圈集中，中國房地產(chǎn)銷售將得到有利的支撐。

2、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)：優(yōu)化國土空間布局

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，都市圈的形成是中心城市與周圍地區(qū)資源要素雙向流動的結(jié)果。對特大城市和大城市而言，未來最根本的經(jīng)濟基礎(chǔ)是商業(yè)服務(wù)和金融部門，而傳統(tǒng)的制造業(yè)及工業(yè)部門將逐步分散至更低層級的地區(qū)。以上海、北京為代表的一線城市，目前都面臨土地建設(shè)用地指標(biāo)不足的問題。

10月29日，中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議公報發(fā)布。全會提出，優(yōu)化國土空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化。民盟中央經(jīng)濟委副主任、中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎分析，在國土空間布局上必須強化落實國家的區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略和主體功能區(qū)戰(zhàn)略等各項要求;必須科學(xué)謀劃高品質(zhì)的城市空間，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，打造美麗宜居鄉(xiāng)村空間，構(gòu)建山清水秀生態(tài)空間。

4月9日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，將土地要素放在首位，并指出“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級政府負(fù)責(zé)”。這意味著長期以來建設(shè)用地集中審批制度將進(jìn)行改革，若如此改革方案順利推進(jìn)，則可能是歷史性的突破。與此同時，鼓勵盤活存量建設(shè)用地、深化農(nóng)村宅基地制度試點改革，將進(jìn)一步增強土地資源優(yōu)化配置理念，具有很強的戰(zhàn)略導(dǎo)向性。不僅如此，土地資源優(yōu)化配置有助于推動勞動力和資本在更高水平上流動，給大城市、都市圈和城市群帶來源源不斷的要素資源。

未來隨著城鄉(xiāng)戶籍制度和土地制度的改革推進(jìn)，人口和土地市場流動愈發(fā)活躍，信貸與基建也會向內(nèi)陸地區(qū)逐步傾斜，生產(chǎn)線遷移也會對內(nèi)陸部分二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)帶去新的機遇。高質(zhì)量城鎮(zhèn)化建設(shè)將有更大的聚集效應(yīng)，房地產(chǎn)市場也將迎來新的機遇。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。