房地產(chǎn)挑戰(zhàn)：

房地產(chǎn)行業(yè)的基本面穩(wěn)中有降

2015年和2016年樓市火爆，全國商品房銷售面積和銷售金額大漲。此后國家和地方政府出臺樓市調(diào)控政策，全國商品房銷售面積和銷售金額依舊增長，但是增速明顯下滑。2019年全國商品房銷售面積同比小幅下跌0.1%，商品房銷售金額同比增長6.5%，增速回落。受疫情影響，2020年1-10月商品房銷售面積與去年同期持平，銷售金額同比增長5.8%，增速較去年同期有所回落。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

行業(yè)增速放緩，企業(yè)規(guī)模也不容樂觀。據(jù)克而瑞《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，2019年，百強房企規(guī)模增長“失速”，TOP100房企累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。而千億新兵數(shù)量，也遠遠少于2018年，僅增加5家。

房企資金壓力大

今年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域保持強監(jiān)管態(tài)勢。尤其是今年8月，住建部聯(lián)合央行召開重點房企座談會，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)（“345”新規(guī)）：紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率（以下簡稱為新資產(chǎn)負債率）大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。根據(jù)企業(yè)踩線情況不同，分為“紅、橙、黃、綠”四擋。分檔設(shè)定有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權(quán)融資。在缺乏資金支持的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿和快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。

房住不炒房企處境艱難

當(dāng)前，樓市調(diào)控嚴格，國家層面多次強調(diào)房住不炒。2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。十四五規(guī)劃意見稿也要求堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”。樓市調(diào)控嚴格，房企銷售業(yè)績加大，行業(yè)高增速不再，高盈利水平也面臨壓縮。

《加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局》文章強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿和快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，同時，融資環(huán)境的不斷變化，銷售市場的格局更新，以及存量時代的來臨。在此背景下，房企需要修煉一技之長，并積極參與國家“雙循環(huán)”戰(zhàn)略。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。