鑫琦資產(chǎn)危機調(diào)查：資產(chǎn)拆分的灰色地帶

立春之后總有一場“倒春寒”。

上周，投資平臺——陜西鑫琦資產(chǎn)管理咨詢有限公司（下稱“鑫琦資產(chǎn)”）的兌付危機在上海掀起一場波瀾。撥開兌付問題的薄霧，鑫琦資產(chǎn)的產(chǎn)品運作模式也頗值得玩味。

鑫琦資產(chǎn)在官網(wǎng)上將產(chǎn)品稱為“資產(chǎn)證券化”。但實際上，其模式相當(dāng)于將房屋價值作為理財產(chǎn)品，以10萬元為單位份額進行拆分銷售。對小額投資者而言，相當(dāng)于一套房屋資產(chǎn)對應(yīng)多人共同所有。在投資人投資期滿后，鑫琦資產(chǎn)將按照出資額等價回購資產(chǎn)份額以返還本金。

不過，并非私募基金管理人的鑫琦資產(chǎn)，在對資產(chǎn)進行“拆分”處理后，也面臨目前對于該類資產(chǎn)管理公司沒有明確的監(jiān)管的尷尬。

折價的資產(chǎn)

鑫琦資產(chǎn)總公司位于西安，并在北京、上海、山西、四川、海南等地設(shè)有分支機構(gòu)，除上海外，位于北京、西安等地的分支機構(gòu)情況與上海類似，亦發(fā)生兌付危機。

一位鑫琦資產(chǎn)內(nèi)部員工向記者透露：“鑫琦資產(chǎn)兌付問題涉及資金約17億元，涉及客戶2000余人，分布在北京、西安和上海，其中上海占到90%?！?

據(jù)投資人反映，鑫琦資產(chǎn)希望通過“以資抵債”的方式與投資者協(xié)商解決，意即用鑫琦資產(chǎn)名下的房產(chǎn)作折算進行全額兌付，折算幅度為85折。如85萬元本金給價值100萬元的房產(chǎn)。

根據(jù)上述人士的說法，鑫琦資產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)約27億元，足以抵付掉投資者的全部金額。目前北京和西安的投資者已經(jīng)通過“以資抵債”的方式完成兌付。

鑫琦資產(chǎn)2月19日在官網(wǎng)公告稱，截至2月18日12時，公司與投資者共簽署房產(chǎn)131套，涉及464人，價值3.3億元。

鑫琦資產(chǎn)還表示，此次問題由于房地產(chǎn)下行周期所致。

記者獲得的一份《資產(chǎn)明細(xì)》顯示，鑫琦資產(chǎn)目前共有17個項目，總價合計21.23億元，項目均分布于二線城市，以鄭州、西安兩地為主。

鄭州、西安兩地房價過去一兩年呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。百城價格指數(shù)顯示，西安市2014年以來房價整體呈下跌趨勢，2016年1月樣本均價6406元/平方米，同比下跌4.39%。鄭州房價則在近兩年變動較大，2013年均價年增長超過20%，達到9700元/平方米，2014年至2015年上半年間價格回落明顯，最低跌至9000元以下，2015年下半年才略有回升。

從《資產(chǎn)明細(xì)》來看，鑫琦資產(chǎn)多數(shù)位于鄭州、西安兩地的房產(chǎn)單價超過萬元，以上述資產(chǎn)中總價最高的建正東方中心為例，其項目單價為16000元/平方米。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，該項目本月出售評估價僅約10000元/平方米。

關(guān)于實際資產(chǎn)，鑫琦資產(chǎn)方面稱，經(jīng)內(nèi)審，公司資產(chǎn)完全可以覆蓋掉投資者的資產(chǎn)總額。經(jīng)偵已邀請第三方審計機構(gòu)，對資產(chǎn)進行真實性、可償性的審計，審計結(jié)果將會及時公布。

另有投資者認(rèn)為，鑫琦資產(chǎn)在最初銷售產(chǎn)品時就有價格虛高的情況，對此鑫琦資產(chǎn)回應(yīng)：“公司資產(chǎn)都是高層區(qū)或項目的優(yōu)質(zhì)部分，所以會高于均價?！?

資產(chǎn)“拆分”的灰色地帶

比較有爭議的，是鑫琦資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式。

公司官網(wǎng)顯示，鑫琦資產(chǎn)前身成立于2005年7月，后于2012年5月更名，注冊資本2億元，是一家經(jīng)國家工商局登記注冊的專業(yè)資產(chǎn)管理咨詢服務(wù)機構(gòu)，作為“資產(chǎn)證券化”的先行者，公司主要從事資產(chǎn)管理、投資管理、財務(wù)咨詢、房產(chǎn)中介及信息咨詢等服務(wù)。

鑫琦資產(chǎn)在官網(wǎng)上將其產(chǎn)品稱為“資產(chǎn)證券化”。

實際上，鑫琦產(chǎn)品的模式相當(dāng)于將房屋價值作為理財產(chǎn)品，以10萬元為單位份額進行拆分銷售。對小額投資者而言，相當(dāng)于一套房屋資產(chǎn)對應(yīng)多人共同所有。在投資人投資期滿后，鑫琦資產(chǎn)將按照出資額等價回購資產(chǎn)份額以返還本金。

如鑫琦資產(chǎn)所述，其并非一家虛構(gòu)資產(chǎn)融資的理財公司，手中擁有地產(chǎn)項目中的部分房產(chǎn)。官網(wǎng)介紹，公司的理財產(chǎn)品為固定收益，每月付息；產(chǎn)品期限分為6個月、9個月、一年，10萬元起投，預(yù)期年化收益率根據(jù)金額不同，從10.8%-15.6%不等。一位投資者向記者提供了一份購買產(chǎn)品時簽訂的合同，合同中包括《資產(chǎn)購買協(xié)議書》、擔(dān)保函、《商品房買賣合同》、

固定資產(chǎn)收益單、公證書等文件。

根據(jù)《資產(chǎn)購買協(xié)議》，該投資者投資金額為20萬元，相應(yīng)的作為增信措施，持有建正東方中心一套房產(chǎn)的23.5%比例的資產(chǎn)。

其中，合同中還有一份《商品房買賣合同》，合同的出賣人為河南建正房地產(chǎn)有限公司，買受人為鑫琦資產(chǎn)，委托代理機構(gòu)為河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司。鑫琦資產(chǎn)購買的房屋為預(yù)售商品房，2012年一次性付清購買房款。

記者撥打了出賣人和買受人的電話，均無人接聽。隨后撥通到委托代理機構(gòu)的電話，對方稱自己是建正東方中心售樓部，他表示，不能回答涉及業(yè)主的問題，不過商品房買賣合同就是房屋買賣，不存在融資借款等行為。

由此來看，鑫琦資產(chǎn)較大可能是以公司名義向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房屋，再以其為基礎(chǔ)資產(chǎn)量價拆分，并將價值作為固收產(chǎn)品銷售給投資者。

一位資管行業(yè)律師分析：“簽署房屋買賣合同可能是純粹的買賣關(guān)系，也可能在私下鑫琦資產(chǎn)和開發(fā)商之間有房屋回購協(xié)議，部分非一線城市的小開發(fā)商會用類似方式暫時去庫存?！?

鑫琦資產(chǎn)相關(guān)人士證實了這一觀點，其表示：“鑫琦資產(chǎn)和開發(fā)商之間部分是合作關(guān)系，部分是買賣關(guān)系?！?

在鑫琦資產(chǎn)最初對投資者的承諾中，投資期內(nèi)，投資人相當(dāng)于通過合法行為，以成本價格從鑫琦資產(chǎn)項目中受讓某個地產(chǎn)項目的全部或一定份額不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為抵押增信，成本價即市場價格的一半，即用100萬受讓一套價值200萬房子的一年所有權(quán)。

但根據(jù)上述《商品房買賣合同》中的價格計算，投資者相當(dāng)于用鑫琦資產(chǎn)購買價格的75%受讓資產(chǎn)。上述律師表示：“類似鑫琦資產(chǎn)的形式購買房屋時可能與開發(fā)商之間會商議到一個最優(yōu)價格，低于市場價。”

早在2014年，鑫琦資產(chǎn)曾因為涉嫌非法集資被推到輿論的浪尖。當(dāng)時就有媒體質(zhì)疑過鑫琦資產(chǎn)在房展會上半價賣房捆綁理財，可能涉嫌非法集資。

然而，鑫琦資產(chǎn)并不在私募基金管理人備案名單中，也就是說鑫琦資產(chǎn)不是合法私募機構(gòu)。然而，目前對于該類資產(chǎn)管理公司沒有明確的金融監(jiān)管機構(gòu)。