深圳房價瘋漲背后：剛需客懷投資心態(tài) 成最大推手

潮汕人劉小姐發(fā)現(xiàn)近幾年在深圳的很多親戚、朋友通過買房投資，賺得缽滿盆滿，去年也通過深圳的親戚在羅湖區(qū)果斷買了一套兩房物業(yè)，短短半年即升值50%左右。嘗到甜頭后，她又多方了解、看房，希望再買入一套。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月，深圳新房價格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%，樓價漲幅領(lǐng)跑全國。

深圳房價在過去一年的瘋狂上漲為全國矚目，到底是誰在推高深圳房價？很多人會將目標(biāo)指向投資客，甚至中介，但從數(shù)量上來看，剛需客們才是最大推手。而且，深圳的剛需客買房時大多抱著投資心態(tài)，傾向于購買升值空間更大的片區(qū)。

與北京、上海、廣州相比，深圳的人口密度最高、人多地少最明顯。深圳土地面積約1997平方公里，大致是北京的八分之一、上?；驈V州的三分之一。截至2014年底，深圳市的常住人口為1078萬人，與廣州相當(dāng)，大致是北京、上海的二分之一。

而作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達(dá)70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣35%~40%的水平。大部分外來人口主要通過租房解決住房問題，這也直接導(dǎo)致深圳的住房自有率極低，只有約30%。同時，深圳人口年輕化，購房適齡人群比例比北上廣更高。

記者注意到，80后逐漸成為深圳購房主力，他們在購房時會綜合考慮居住和投資因素。剛在龍華買入一套新房的吳先生告訴記者，他對比幾個樓盤后，在戶型、環(huán)境差不多的條件下，最終以稍高的價格選擇了升值空間更大的房源。

當(dāng)剛需客都抱著投資心態(tài)買房時，樓市就更像是股市，價格在人們的看漲心態(tài)中水漲船高。

純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”進(jìn)行購房。

記者了解到，越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊伍。在深圳已經(jīng)有一套房的王小姐，近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。

“眾籌買房并不復(fù)雜，就是幾個朋友湊齊首付，并準(zhǔn)備好兩年左右的月供資金，大家簽訂一個合約，以其中某一位的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成?！蓖跣〗愀嬖V記者，合同中還要考慮房價滯漲的因素，若到某個時間點，房價漲幅依然不高，也必須拋出。

聯(lián)合炒房的極端，便是“包樓”。一位投資客告訴本報，深圳一些有實力的投資客會抱團(tuán)，在看好某個新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個價格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。

由于深圳限購，投資客會通過成立公司、購買“房票”等方式獲取購房資格?！胺科薄奔促彿抠Y格，過去一年，深圳“房票”的價格已從幾千元上漲到了數(shù)萬元。

在投資客中有一類特殊人群，即房地產(chǎn)中介從業(yè)人員。由于對房地產(chǎn)行業(yè)有較為專業(yè)的認(rèn)知和判斷，中介從業(yè)人員更容易從投資房產(chǎn)過程中獲利。

美聯(lián)物業(yè)研究中心經(jīng)理何倩茹對記者表示，相比于普通購房者來說，中介從業(yè)人員更容易接觸到筍盤（處于價格洼地的房源），可以先行買入，待房價上漲后拋出，賺取差價。

就在近期，深圳規(guī)土委發(fā)布了一則《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員購房等行為的溫馨提示》，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房地產(chǎn)交易價格等信息，賺取交易差價。

“中介從業(yè)人員買房多為市場行為，但也不排除有惡意炒房、賺取差價的個案。大型中介對此是明令禁止的，一旦發(fā)現(xiàn)，不僅要開除，還會進(jìn)入深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的黑名單。”何倩茹說。（中商情報網(wǎng)轉(zhuǎn)自第一財經(jīng)日報，記者：吳斯丹）