為了全面而準(zhǔn)確地反映河南商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來趨勢，中商產(chǎn)業(yè)研究院推出本報告在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局、國家海關(guān)總署、相關(guān)行業(yè)協(xié)會、國內(nèi)外相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。對我國河南商業(yè)地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、河南商業(yè)地產(chǎn)市場供需狀況、河南商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀、河南商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)狀況等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的闡述和深入的分析，著重對河南商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展動向作了詳盡深入的分析，并根據(jù)行業(yè)的發(fā)展軌跡對未來的發(fā)展前景與趨勢作了審慎的判斷，為河南商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資者尋找新的投資機(jī)會。為企業(yè)了解河南商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、投資該領(lǐng)域提供決策參考依據(jù)。
第一章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本情況 10
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 10
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 10
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 10
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 10
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景 11
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 11
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動因素 11
（一）外部驅(qū)動因素分析 11
（二）內(nèi)部價值潛力分析 12
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 13
第三節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 14
一、“國房景氣指數(shù)”分析 14
二、房地產(chǎn)市場供給分析 15
（一）土地購置與開發(fā)情況 15
（二）開發(fā)投資增長分析 16
（三）開發(fā)企業(yè)資金來源 17
（四）房屋施竣工面積統(tǒng)計(jì) 19
三、商品房銷售情況分析 20
（一）商品房銷售面積與銷售額 20
（二）房地產(chǎn)市場價格變動情況 21
四、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績分析 23
五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型分析 24
六、我國房地產(chǎn)需求形勢分析 28
七、我國房地產(chǎn)行業(yè)地位分析 31
第二章 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 34
第一節(jié) 商業(yè)用地供應(yīng)情況及價格分析 34
一、土地市場供應(yīng)情況分析 34
（一）土地成交情況分析 34
（二）成交土地變化趨勢 35
二、土地市場價格變動分析 37
（一）土地價格增長速度 37
（二）限購對地價的影響 38
第二節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)市場分析 40
一、中國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 40
二、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 41
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 42
四、商業(yè)地產(chǎn)市場熱點(diǎn)分析 42
五、中國商業(yè)地產(chǎn)市場形勢 45
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營分析 46
一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額分析 46
二、商業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析 46
三、商業(yè)地產(chǎn)銷售價格分析 47
四、商業(yè)地產(chǎn)價格影響因素 48
五、零售地產(chǎn)投資交易規(guī)模 50
六、零售地產(chǎn)市場投資份額 50
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局 51
一、中國房地產(chǎn)競爭格局分析 51
二、中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)競爭 53
三、中國商業(yè)地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢 54
四、商業(yè)地產(chǎn)市場競爭全面升級 56
五、各大城市商業(yè)地產(chǎn)競爭態(tài)勢 58
第五節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營策略 60
一、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營 60
二、零散銷售、各自經(jīng)營 60
三、整體出售、整體經(jīng)營 60
四、整體出租、整體經(jīng)營 61
五、零散出租、各自經(jīng)營 61
第三章 河南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 62
第一節(jié) 河南宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 62
一、GDP統(tǒng)計(jì)分析 62
二、工業(yè)發(fā)展形勢 62
三、固定資產(chǎn)投資 63
四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 64
第二節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析 64
一、政策環(huán)境綜述 64
二、房地產(chǎn)政策 65
三、重要政策分析 66
第三節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析 77
一、河南人口環(huán)境分析 77
二、居民收入水平分析 78
三、居民消費(fèi)價格分析 78
四、社會消費(fèi)品零售額 79
五、招商引資情況分析 80
第四章 河南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 81
第一節(jié) 河南房地產(chǎn)市場供需分析 81
一、房地產(chǎn)投資分析 81
二、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 81
三、商品房銷售情況 82
四、土地開發(fā)及購置 82
五、二手房市場分析 82
第二節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)供需分析 83
一、市場投資分析 83
二、市場供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 84
三、市場成交統(tǒng)計(jì) 85
四、銷售價格分析 85
五、建設(shè)用地分析 86
第三節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)投資及競爭分析 87
一、投資熱點(diǎn)分析 87
二、競爭形勢分析 88
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析 89
四、鄭州商業(yè)地產(chǎn)分析 91
第五章 河南商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)細(xì)分市場分析 94
第一節(jié) 河南寫字樓市場投資開發(fā)研究 94
一、寫字樓市場開發(fā)條件 94
二、寫字樓投資技巧分析 95
三、寫字樓投資收益分析 96
（一）寫字樓盈利模式 96
（二）寫字樓投資成本 100
（三）寫字樓投資回報率 100
四、寫字樓投資建設(shè)規(guī)模 102
五、寫字樓營銷手段分析 102
第二節(jié) 酒店市場投資開發(fā)研究 105
一、酒店市場開發(fā)模式 105
二、酒店行業(yè)盈利模式 106
（一）經(jīng)營增長盈利模式 106
（二）物業(yè)增值盈利模式 107
（三）資本營運(yùn)盈利模式 108
（四）品牌創(chuàng)新盈利模式 109
（五）集團(tuán)建設(shè)盈利模式 110
三、酒店行業(yè)投資收益分析 111
（一）經(jīng)濟(jì)酒店投入產(chǎn)出 111
（二）經(jīng)濟(jì)酒店投資回報 112
（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資價值 113
（四）酒店公寓投資回報模式 115
四、河南酒店市場投資情況 116
第三節(jié) 購物中心市場投資開發(fā)研究 117
一、購物中心分類及業(yè)態(tài)組合 117
二、大型購物中心開發(fā)分析 121
三、購物中心投資收益分析 125
（一）盈利模式選擇 125
（二）投資成本構(gòu)成 126
（三）各業(yè)態(tài)租金 129
（四）投資回報率 130
四、購物中心投資建設(shè)情況 132
第四節(jié) 商鋪地產(chǎn)投資開發(fā)研究 133
一、商鋪地產(chǎn)開發(fā)背景 133
二、商鋪地產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn) 134
三、商業(yè)街投資收益分析 135
（一）商業(yè)街投資成本構(gòu)成 135
（二）商業(yè)街投資回報率 136
（三）商業(yè)街盈利模式分析 137
（四）商業(yè)街運(yùn)作成功策略 137
四、商鋪地產(chǎn)投資技巧分析 140
五、商鋪地產(chǎn)投資收益因素 143
六、產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資優(yōu)勢 144
第五節(jié) 城市綜合體投資開發(fā)研究 145
一、城市綜合體催生條件 145
二、城市綜合體景氣情況 146
三、城市綜合體開發(fā)分析 146
（一）城市綜合體開發(fā)背景 146
（二）城市綜合體開發(fā)優(yōu)勢 148
（三）城市綜合體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 149
四、城市綜合體投資特征 150
五、城市綜合體投資收益 151
（一）盈利模式分析 151
（二）投資成本構(gòu)成 151
（三）投資回報率 152
六、城市綜合體投資規(guī)模 152
第六章 河南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營分析 153
第一節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇 153
一、目標(biāo)市場的選擇策略 153
（一）集中化進(jìn)入策略 153
（二）商品專業(yè)化策略 153
（三）市場專業(yè)化策略 153
（四）選擇性進(jìn)入策略 153
（五）市場全覆蓋策略 154
二、項(xiàng)目開發(fā)商圈分析法 154
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位 160
（一）商圈范圍界定 160
（二）消費(fèi)者定位 160
（三）商家定位 161
（四）投資者定位 161
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 161
（一）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 161
（二）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 164
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 165
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷 167
第二節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 170
一、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序 170
二、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益 170
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 172
四、配套設(shè)施的作用與投入 173
五、商鋪格局規(guī)劃分析 174
第三節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 176
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 176
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定價方式 177
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 178
第四節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣 179
一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查 179
二、銷售與經(jīng)營的平衡分析 181
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 181
四、商業(yè)項(xiàng)目營銷推廣流程 183
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 186
第五節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施 188
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商特點(diǎn) 188
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對象 188
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程 190
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問題 190
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略 192
（一）項(xiàng)目招商通用策略 192
（二）購物中心招商策略 196
（三）寫字樓的招商策略 199
（四）商業(yè)街的招商策略 204
（五）餐飲品牌招商策略 205
第六節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)策略 207
第七章 河南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析 209
第一節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 209
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 209
（一）一般散售模式分析 209
（二）帶租約銷售模式分析 209
（三）帶回報銷售模式分析 210
（四）散售模式適用物業(yè) 210
（五）散售模式優(yōu)劣勢 211
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 212
（一）整售模式操作方式 212
（二）整售模式主要特點(diǎn) 212
（三）整售模式適用物業(yè) 213
（四）整售模式優(yōu)劣勢 213
第二節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營盈利模式 213
一、完全自營模式分析 213
（一）完全自營模式資源要求 213
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 215
二、自營+經(jīng)營貸模式分析 215
（一）模式操作方式 215
（二）模式資源要求 216
（三）模式優(yōu)劣勢分析 216
三、資本運(yùn)作模式分析 217
（一）資本運(yùn)作模式操作方式 217
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 218
第三節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式 218
一、混合運(yùn)作模式操作方式分析 218
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 218
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 218
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 219
第八章 河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資及投資建議 220
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資分析 220
一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 220
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 220
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 221
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 222
五、商業(yè)地產(chǎn)市場融資新平臺 224
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 224
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 226
六、河南商業(yè)地產(chǎn)市場融資形勢 227
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 228
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 228
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 230
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 233
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險 236
（一）買殼上市的風(fēng)險 236
（二）IPO形式的風(fēng)險 236
第三節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)信托融資分析 237
一、房地產(chǎn)信托融資模式分析 237
二、房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢 240
三、房地產(chǎn)信托融資運(yùn)作流程 241
四、房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式 244
五、房地產(chǎn)信托資金投資方式 244
六、房地產(chǎn)信托兌付情況分析 245
第四節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)融資困難及對策 246
一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 246
（一）高收益高風(fēng)險并存 246
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 246
（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營是關(guān)鍵 246
（四）資金需求巨大 247
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)困境 247
三、突破困境的六種有效途徑 248
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 250
第五節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險及策略 250
一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險 250
（一）開放商經(jīng)驗(yàn)不足 250
（二）同質(zhì)化/空置率高 251
（三）資金鏈壓力較大 251
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 252
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 252
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 275
（三）投資注意事項(xiàng) 279
第九章 2019-2023年河南商業(yè)地產(chǎn)投資前景與策略分析 283
第一節(jié) 2019-2023年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢 283
一、中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景展望 283
二、中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 285
三、未來商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體轉(zhuǎn)型 285
四、未來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn) 286
五、未來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向預(yù)測 287
六、中國商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模預(yù)測 289
（一）中國商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模預(yù)測 289
（二）中國商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模預(yù)測 289
（三）中國商業(yè)地產(chǎn)銷售額預(yù)測 290
第二節(jié) 2019-2023年河南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢 291
一、河南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景展望 291
二、河南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測 291
第三節(jié) 2019-2023年河南商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 295
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營風(fēng)險 295
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險 295
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險 295
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險 296
第四節(jié) 2019-2023年河南商業(yè)地產(chǎn)品種投資機(jī)會分析 296
第五節(jié) 2019-2023年河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資策略分析 297
第六節(jié) 河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本市場的運(yùn)作建議 297
一、河南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資建議 297
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并購重組策略建議 298
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)海外市場運(yùn)作建議 299
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并購整合策略建議 300
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