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內(nèi)容概括

20世紀(jì)80年代中后期北京、上海等一些大城市開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)購(gòu)物中心的探索與萌芽。2001-2004年期間，國(guó)內(nèi)每年購(gòu)物中心的新增體量基本上是100-200家之間；而2012-2015年這個(gè)區(qū)間是300-400家之間。也就是說(shuō)，從2010年到2015年，中國(guó)新增的購(gòu)物中心的增長(zhǎng)率達(dá)到了893%。這樣的速度在一個(gè)新興市場(chǎng)國(guó)家是不多見(jiàn)的。近十年來(lái)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展迅速，其大體量、業(yè)態(tài)全、環(huán)境好，可滿(mǎn)足一站式購(gòu)物需求的特征吸引了眾多客流。根據(jù)中購(gòu)聯(lián)數(shù)據(jù)，全國(guó)購(gòu)物中心在2012年開(kāi)始突破3000家，達(dá)到3814家，新增購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)400家，新增購(gòu)物中心總體量達(dá)到850萬(wàn)平方米。中國(guó)目前有超過(guò)80%的購(gòu)物中心都在一二線城市，不少一二線城市購(gòu)物中心人均面積超過(guò)2平方米。雖然在這些城市的某些板塊還存在購(gòu)物中心的空白點(diǎn)，但這樣的空白點(diǎn)畢竟已經(jīng)不多了。隨著開(kāi)發(fā)熱潮的不斷高漲，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不再只衷情一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是開(kāi)始向三四線城市挖掘商機(jī)。在2014至2016年間，全球在建購(gòu)物中心面積最高的20個(gè)城市中，中國(guó)城市占據(jù)了13席，其中上海、成都和深圳位列全球三甲，其在建面積分別高達(dá)330萬(wàn)平方米、320萬(wàn)平方米和260萬(wàn)平方米。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2014中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，中國(guó)購(gòu)物中心正以每年開(kāi)業(yè)近400-500家的速度高速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到2025年，全國(guó)還會(huì)有約7000家購(gòu)物中心建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)中國(guó)大陸的購(gòu)物中心或?qū)⒊^(guò)1萬(wàn)家。

報(bào)告目錄

第一章購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展綜述 11

第一節(jié) 購(gòu)物中心的定義與分類(lèi) 11

一、購(gòu)物中心的定義 11
（一）國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定義 11
（二）美國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定義 11
（三）日本購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定義 11
（四）中國(guó)商務(wù)部的定義 11
二、購(gòu)物中心的分類(lèi) 12
（一）國(guó)內(nèi)外的劃分標(biāo)準(zhǔn) 12
（二）建筑綜合體分類(lèi) 13

第二節(jié) 購(gòu)物中心的特點(diǎn) 14

一、購(gòu)物中心的空間特點(diǎn) 14
二、購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn) 14

第三節(jié) 大型購(gòu)物中心相關(guān)概述 15

一、大型購(gòu)物中心含義分析 15
二、大型購(gòu)物中心特點(diǎn)分析 16

第四節(jié) 世界購(gòu)物中心發(fā)展情況 17

一、世界購(gòu)物中心的興起及原因 17
二、世界購(gòu)物中心演變歷程綜述 19
三、典型世界大型購(gòu)物中心模式解析 22
（一）城市郊區(qū)發(fā)展模式 23
（二）城市市區(qū)發(fā)展模式 23
（三）兩種模式相互融合 24

第二章中國(guó)購(gòu)物中心關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 25

第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 25

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 25
二、土地開(kāi)發(fā)及購(gòu)置情況 25
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 26
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 27
五、商品房建筑面積情況 28
六、商品房銷(xiāo)售情況分析 29

第二節(jié) 中國(guó)零售業(yè)發(fā)展分析 30

一、中國(guó)零售業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 30
二、百家零售企業(yè)零售額分析 31
三、十大零售企業(yè)并購(gòu)案例分析 33
四、主要大型百貨、超市開(kāi)關(guān)店統(tǒng)計(jì) 35
五、中國(guó)零售業(yè)節(jié)假日市場(chǎng)分析 38
（一）國(guó)慶黃金周零售業(yè)市場(chǎng)情況 38
（二）春節(jié)黃金周零售業(yè)市場(chǎng)情況 38
六、中國(guó)零售業(yè)發(fā)展建議 39

第三節(jié) 中國(guó)社會(huì)消費(fèi)現(xiàn)狀分析 39

一、中國(guó)GDP增長(zhǎng)情況分析 39
二、中國(guó)人口總量與結(jié)構(gòu) 40
三、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 42
四、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)分析 43
五、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)情況分析 45
（一）城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出情況 45
（二）農(nóng)村居民消費(fèi)特點(diǎn)分析 46
六、居民消費(fèi)信心指數(shù)分析 46

第三章中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展分析 48

第一節(jié) 購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展歷程 48

一、雛形階段（20世紀(jì)80年代末） 48
二、形成階段（20世紀(jì)90年代） 48
三、高速發(fā)展階段（21世紀(jì)10年代初） 48

第二節(jié) 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀分析 49

一、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)模分析 49
二、中國(guó)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組成分析 50
（一）購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成情況 50
（二）購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)分析 51
（三）購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)分析 52
（四）購(gòu)物中心娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài) 52
三、購(gòu)物中心發(fā)展的推動(dòng)因素 53
（一）城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)發(fā)展 53
（二）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的推動(dòng) 54
（三）非功能性消費(fèi)的增長(zhǎng) 57
四、購(gòu)物中心發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) 58
五、中國(guó)購(gòu)物中心投資模式分析 60
六、中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)投資情況 60
七、中國(guó)購(gòu)物中心品牌建設(shè)情況 62
（一）國(guó)際品牌進(jìn)入內(nèi)地的主要路徑 62
（二）內(nèi)地購(gòu)物中心品牌國(guó)際化程度 62
（三）內(nèi)地購(gòu)物中心連鎖品牌集中度 63
八、中國(guó)百貨、購(gòu)物中心單店銷(xiāo)售情況 64
九、中國(guó)購(gòu)物中心投資運(yùn)營(yíng)十強(qiáng)企業(yè) 65

第三節(jié) 主要城市購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀分析 66

一、一線城市購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀分析 66
（一）上海 66
（二）北京 70
（三）廣州 73
（四）深圳 75
二、二線城市購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀分析 77
（一）二線城市零售物業(yè)租金水平持續(xù)低迷 77
（二）二線重點(diǎn)城市購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)趕超一線 78
三、三四線城市購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀分析 80
（一）三四線城市購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)程度較落后 80
（二）三線城市快時(shí)尚品牌占比正逼近一線 81

第四節(jié) 中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展方向分析 83

一、購(gòu)物中心功能定位 83
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)因素 84
（一）消費(fèi)者角度上的運(yùn)營(yíng)因素 84
（二）商戶(hù)角度上的運(yùn)營(yíng)因素 84
（三）開(kāi)發(fā)商角度上的運(yùn)營(yíng)因素 85
三、購(gòu)物中心的拓展方向 86
（一）旅游文化元素成拓展新方向 86
（二）融合商業(yè)與藝術(shù)的購(gòu)物中心 88
（三）開(kāi)發(fā)商傾向拓展二三線城市 89
四、購(gòu)物中心O2O平臺(tái)的搭建 90
（一）網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物與商場(chǎng)購(gòu)物的對(duì)比 90
（二）搭建購(gòu)物中心O2O平臺(tái)的四大目的 93
（三）購(gòu)物中心O2O建設(shè)運(yùn)營(yíng)的三大難題 93
（四）購(gòu)物中心O2O模式的四大核心點(diǎn) 94
（五）購(gòu)物中心O2O平臺(tái)搭建案例分析 97
五、品牌商戶(hù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 102

第五節(jié) 消費(fèi)者購(gòu)物中心購(gòu)物體驗(yàn)分析 103

一、消費(fèi)者在購(gòu)物中心的行為分析 103
二、影響消費(fèi)者滿(mǎn)意度的因素分析 104
（一）商戶(hù)類(lèi)型 104
（二）交通便利度 105
（三）購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn) 105

第六節(jié) 中國(guó)購(gòu)物中心零售業(yè)將現(xiàn)并購(gòu)潮 105

第四章中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)狀況解析 107

第一節(jié) 中國(guó)購(gòu)物中心定位分析 107

一、休閑娛樂(lè)型定位 107
二、主題購(gòu)物型定位 108
三、生活鄰里型定位 108

第二節(jié) 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式分析 108

一、純銷(xiāo)售模式 109
二、租售并舉模式 109
三、純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 110

第三節(jié) 購(gòu)物中心投資收益分析 110

一、盈利模式選擇 110
二、投資成本構(gòu)成 111
三、各業(yè)態(tài)租金 112
四、投資回報(bào)率 113
（一）商業(yè)經(jīng)營(yíng) 113
（二）品牌輸出 114
五、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的三大陷阱 114

第四節(jié) 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)分析 116

一、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)流程 116
（一）總體概述 116
（二）調(diào)研與論證 117
（三）立項(xiàng)與決策 117
（四）選址與選型 117
（五）規(guī)劃與設(shè)計(jì) 118
（六）融資與招商 120
二、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)可行性 120
（一）可行性分析的內(nèi)容 120
（二）總體策劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 122
（三）營(yíng)銷(xiāo)策劃要點(diǎn) 125
（四）大型購(gòu)物中心物業(yè)管理 127
三、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)策略 128

第五節(jié) 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合方法 130

一、商圈研究 130
二、業(yè)態(tài)分類(lèi) 130
三、租戶(hù)權(quán)重 130
四、業(yè)態(tài)配比 130
五、分區(qū)布局 131
六、租約與期限 131
七、品牌建設(shè) 132

第六節(jié) 購(gòu)物中心連鎖品牌商戶(hù)調(diào)研分析 132

一、商戶(hù)業(yè)態(tài)分布 132
二、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式選擇 133
三、商戶(hù)未來(lái)開(kāi)店計(jì)劃 133
四、商戶(hù)開(kāi)店場(chǎng)所分析 134
五、商戶(hù)選擇購(gòu)物中心的考慮因素 135
六、商戶(hù)對(duì)購(gòu)物中心的評(píng)價(jià)與期許 135
七、購(gòu)物中心營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)促進(jìn)銷(xiāo)售的作用 136

第五章中國(guó)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)格局分析 137

第一節(jié) 購(gòu)物中心的發(fā)展周期研究 137

一、購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)周期 137
二、購(gòu)物中心的成長(zhǎng)性與波動(dòng)性 138
三、購(gòu)物中心的成熟度 139

第二節(jié) 購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)格局綜述 139

一、購(gòu)物中心集中度分析 139
二、購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)程度 139
三、購(gòu)物中心城市競(jìng)爭(zhēng)力 139

第三節(jié) 大型購(gòu)物中心企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況 141

一、領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的市場(chǎng)力量 141
二、追隨企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力 141

第四節(jié) 外資購(gòu)物中心在華布局情況 142

一、大型購(gòu)物中心的SWOT分析 142
二、大型購(gòu)物中心國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)者分析 143
（一）百盛 143
（二）永旺 143
（三）英特宜家 144
（四）沃爾瑪 144
（五）家樂(lè)福 145
三、澳大利亞購(gòu)物中心發(fā)展模式的啟示 146

第六章中國(guó)購(gòu)物中心成功案例分析 151

第一節(jié) 太古匯購(gòu)物中心 151

一、購(gòu)物中心基本情況分析 151
二、購(gòu)物中心所在商圈競(jìng)爭(zhēng) 151
三、傳統(tǒng)高端消費(fèi)習(xí)性分析 151
四、傳統(tǒng)高端消費(fèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 152

第二節(jié) 北京西單大悅城 153

一、購(gòu)物中心基本情況分析 153
二、購(gòu)物中心組織布局分析 154
三、購(gòu)物中心品牌引進(jìn)分析 154
四、購(gòu)物中心流程設(shè)計(jì)分析 155

第三節(jié) 北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心 156

一、購(gòu)物中心基本情況分析 156
二、購(gòu)物中心整體規(guī)劃分析 156
三、購(gòu)物中心市場(chǎng)定位分析 156
四、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況分析 157

第四節(jié) 深圳華潤(rùn)中心

?萬(wàn)象城 157
一、購(gòu)物中心基本情況分析 157
二、購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 157
三、購(gòu)物中心主力店鋪分析 158
四、購(gòu)物中心物業(yè)管理分析 158

第五節(jié) 北京燕莎奧特萊斯 159

一、購(gòu)物中心基本情況分析 159
二、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)理念分析 159
三、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局分析 159
四、購(gòu)物中心品牌引入分析 160

第六節(jié) 上海奧特萊斯 160

一、購(gòu)物中心基本情況分析 160
二、購(gòu)物中心配套設(shè)施情況 160
三、購(gòu)物中心品牌布局分析 161
四、購(gòu)物中心建筑布局分析 161

第七章中國(guó)購(gòu)物中心投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)分析 163

第一節(jié) 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 163

一、企業(yè)基本情況介紹 163
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析 163
三、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 163
四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 168
五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 168

第二節(jié) 凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司 169

一、企業(yè)基本情況介紹 169
二、購(gòu)物中心業(yè)務(wù)模式 169
三、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 170
四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 171
五、企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài) 172

第三節(jié) 華潤(rùn)置地有限公司 173

一、企業(yè)基本情況介紹 173
二、企業(yè)業(yè)務(wù)模式分析 173
三、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 174
四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 174
五、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 175

第四節(jié) 上海世茂股份有限公司 176

一、企業(yè)基本情況介紹 176
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 176
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 178
四、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)分析 179

第五節(jié) 中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 179

一、企業(yè)基本情況介紹 179
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 180
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 180
四、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 182

第六節(jié) 上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司 183

一、企業(yè)基本情況介紹 183
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 183
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 184
四、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 185

第七節(jié) 恒隆地產(chǎn)有限公司 186

一、企業(yè)基本情況介紹 186
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 187
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 187
四、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 188

第八節(jié) 茂業(yè)國(guó)際控股有限公司 190

一、企業(yè)基本情況介紹 190
二、購(gòu)物中心網(wǎng)絡(luò)分布 190
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 192
四、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 194

第九節(jié) 天虹商場(chǎng)股份有限公司 194

一、企業(yè)基本情況介紹 194
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 194
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 195
四、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 197

第十節(jié) 深圳市益田集團(tuán)股份有限公司 198

一、企業(yè)基本情況介紹 198
二、企業(yè)組織架構(gòu)分析 198
三、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)分析 200
四、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 200

第十一節(jié) 陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 201

一、企業(yè)基本情況介紹 201
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)情況 201
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 202
四、企業(yè)未來(lái)發(fā)展展望 204

第十二節(jié) 武漢南國(guó)置業(yè)股份有限公司 205

一、企業(yè)基本情況介紹 205
二、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)情況 205
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 206
四、企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)策略 207

第八章中國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)投融資與招商分析 209

第一節(jié) 購(gòu)物中心的投融資分析 209

一、購(gòu)物中心的投資特點(diǎn) 209
二、購(gòu)物中心建設(shè)的融資渠道 209
（一）銀行貸款 209
（二）項(xiàng)目融資 210
（三）分拆上市 210
（四）買(mǎi)殼上市 210
（五）典當(dāng)融資 211
（六）金融租賃 211
（七）房地產(chǎn)信托 212
（八）發(fā)行企業(yè)債 212
（九）投資擔(dān)保融資 212
（十）民間私募基金 213
（十一）海外私募基金 213

第二節(jié) 購(gòu)物中心的招商分析 213

一、購(gòu)物中心招商指導(dǎo)原則 213
二、購(gòu)物中心招商的類(lèi)型 216
（一）招商順序 216
（二）商家開(kāi)店模式 218
（三）招商策略 219
（四）商家招商的用途 219
（五）商家租金的計(jì)算方式 220
三、購(gòu)物中心招商的基礎(chǔ) 220
（一）主力店招商工作的基礎(chǔ) 220
（二）其他招商工作的基礎(chǔ) 221
四、購(gòu)物中心招商推進(jìn)計(jì)劃 221
（一）開(kāi)發(fā)前期 222
（二）開(kāi)發(fā)期（開(kāi)發(fā)至開(kāi)業(yè)前6-9個(gè)月） 222
（三）開(kāi)業(yè)（開(kāi)業(yè)前6-9個(gè)月） 222
（四）開(kāi)業(yè)后及遠(yuǎn)期 223

第九章 2017-2022年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展前景與策略建議 224

第一節(jié) 2017-2022年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展前景分析 224

一、2017-2022年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展環(huán)境預(yù)測(cè) 224
（一）中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望分析 224
（二）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景分析 227
二、2017-2022年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè) 229
三、購(gòu)物中心體量與業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì) 230

第二節(jié) 2017-2022年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)分析 232

一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展緊密相連 232
二、融合、變異實(shí)現(xiàn)大型購(gòu)物中心的創(chuàng)新 233
三、購(gòu)物中心正步入小型化時(shí)代 233
四、泛購(gòu)物中心將成發(fā)展趨勢(shì) 234
五、區(qū)域型購(gòu)物中心或成主流 234
六、“體驗(yàn)式消費(fèi)”正日益興起 235

第三節(jié) 2017-2022年中國(guó)購(gòu)物中心投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析 235

一、自然風(fēng)險(xiǎn) 235
二、政策風(fēng)險(xiǎn) 236
三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 236
四、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 238
五、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 239
六、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn) 239

第四節(jié) 2017-2022年中國(guó)購(gòu)物中心投資建議 240

一、大型購(gòu)物中心的前期規(guī)劃設(shè)計(jì) 240
二、量身打造大型購(gòu)物中心 241
三、人力資源戰(zhàn)略 241
四、大型購(gòu)物中心的公共關(guān)系 241

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