商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店等。2014年，拉薩市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.78億元，同比增長35.6%;房地產(chǎn)施工面積為258.36萬平方米，竣工面積為29.65萬平方米。拉薩市2015年公共租賃住房建設(shè)計劃總套數(shù)為1006套，總建筑面積40240平方米；公共租賃住房(周轉(zhuǎn)房)維修改造計劃總套數(shù)為538套，總建筑面積40350平方米；城鎮(zhèn)棚戶區(qū)(危舊房)改造計劃總戶數(shù)為800戶。2014年，拉薩市商品房銷售面積為13.59萬平方米，銷售額為4.85億元。在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入鼎盛時期的同時，拉薩的商業(yè)地產(chǎn)也開始悄然起步，并快速發(fā)展著。拉薩的商業(yè)地產(chǎn)，在發(fā)展過程中面臨著一些問題，比如管理，比如人才，但危與機并存，眾多開發(fā)商在商業(yè)發(fā)展過程中，同樣也尋求著突破現(xiàn)狀的制勝之機。近年來經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，在一定程度上預(yù)熱了拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場，在政府的政策支持下，以及隨著拉薩地產(chǎn)市場的逐漸成熟，拉薩的商業(yè)地產(chǎn)會有一個好的市場前景。拉薩經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道。中商產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計，到2020年，拉薩市房地產(chǎn)開發(fā)投資額將達(dá)到41億元。
第一章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述 9
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 9
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 9
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 9
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 9
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景 10
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 10
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動因素 10
（一）外部驅(qū)動因素分析 10
（二）內(nèi)部價值潛力分析 12
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 13
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 14
一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 14
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點分析 15
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 16
四、商業(yè)地產(chǎn)市場熱點分析 17
五、商業(yè)地產(chǎn)市場形勢分析 19
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營策略分析 20
一、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營 20
二、零散銷售、各自經(jīng)營 20
三、整體出售、整體經(jīng)營 21
四、整體出租、整體經(jīng)營 21
五、零散出租、各自經(jīng)營 22
第二章 商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析 23
第一節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 23
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 23
（一）一般散售模式分析 23
（二）帶租約銷售模式分析 23
（三）帶回報銷售模式分析 24
（四）散售模式適用物業(yè) 24
（五）散售模式優(yōu)劣勢 25
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點 26
（三）整售模式適用物業(yè) 26
（四）整售模式優(yōu)劣勢 27
第二節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營盈利模式 27
一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 28
二、自營+經(jīng)營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優(yōu)劣勢分析 30
三、資本運作模式分析 30
（一）資本運作模式操作方式 30
（二）資本運作模式優(yōu)劣勢分析 31
第三節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運作盈利模式 32
一、混合運作模式操作方式分析 32
二、混合運作模式主要特點分析 32
三、混合運作適用物業(yè)類型分析 32
四、混合運作模式優(yōu)劣勢分析 32
第四節(jié) 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對比分析 33
第三章 商業(yè)地產(chǎn)項目營銷管理分析 34
第一節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)規(guī)劃 34
一、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序 34
二、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益 34
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 36
四、配套設(shè)施的作用與投入 37
五、商鋪格局規(guī)劃分析 38
第二節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算 40
一、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算 40
二、商業(yè)地產(chǎn)項目定價方式 41
三、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益 42
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇 44
一、目標(biāo)市場的選擇策略 44
（一）集中化進(jìn)入策略 44
（二）商品專業(yè)化策略 44
（三）市場專業(yè)化策略 44
（四）選擇性進(jìn)入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 44
二、項目開發(fā)商圈分析法 45
三、商業(yè)地產(chǎn)項目客戶定位 50
（一）商圈范圍界定 50
（二）消費者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位 52
（一）業(yè)態(tài)分類與特點 52
（二）項目的業(yè)態(tài)定位 55
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 56
五、商業(yè)地產(chǎn)項目條件判斷 58
第四節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣 60
一、商業(yè)地產(chǎn)消費者行為調(diào)查 60
二、銷售與經(jīng)營的平衡分析 61
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 62
四、商業(yè)項目營銷推廣流程 64
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 67
第五節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)項目招商實施 68
一、商業(yè)地產(chǎn)項目招商特點 68
二、商業(yè)地產(chǎn)項目招商對象 69
三、商業(yè)地產(chǎn)項目招商流程 70
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問題 71
五、商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略 72
（一）項目招商通用策略 72
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 80
（四）商業(yè)街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 86
第六節(jié) 拉薩商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)策略 88
第四章 拉薩市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 90
第一節(jié) 拉薩市房地產(chǎn)地域環(huán)境分析 90
一、地理位置 90
二、生態(tài)氣候 90
三、資源分布 90
第二節(jié) 拉薩市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 92
一、拉薩市GDP增長情況 92
二、拉薩市固定資產(chǎn)投資 92
三、拉薩市居民收入情況 93
四、拉薩市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 93
第三節(jié) 拉薩市交通環(huán)境分析 93
一、鐵路 93
二、公路 94
三、城市公共交通 94
第四節(jié) 拉薩市人口社會環(huán)境分析 95
一、拉薩市人口數(shù)量及結(jié)構(gòu) 95
二、拉薩市家庭支出結(jié)構(gòu) 96
三、拉薩市外來人口情況 96
第五章 拉薩市土地市場分析 97
第一節(jié) 拉薩市城市規(guī)劃布局 97
第二節(jié) 拉薩市土地供應(yīng)分析 103
第三節(jié) 拉薩市建設(shè)用地分析 103
一、城市建設(shè)用地面積 103
二、居住用地面積 104
三、工業(yè)用地面積 104
四、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積 105
第六章 拉薩市房地產(chǎn)市場分析 106
第一節(jié) 拉薩市房地產(chǎn)投資建設(shè)分析 106
一、拉薩市房地產(chǎn)投資額分析 106
二、拉薩市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模分析 106
三、拉薩市保障房建設(shè)情況分析 106
四、拉薩市房地產(chǎn)開發(fā)重點企業(yè) 107
五、拉薩市房地產(chǎn)市場價格分析 107
第二節(jié) 拉薩市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)分析 108
一、拉薩市產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布情況 108
二、拉薩市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模 108
三、拉薩市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 109
第三節(jié) 拉薩市商品房市場銷售情況 110
一、拉薩市商品房銷售情況 110
二、拉薩市住宅銷售情況 110
第四節(jié) 拉薩市商業(yè)地產(chǎn)市場分析 111
一、拉薩市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 111
二、拉薩商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展全面開花 111
三、拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展尚不規(guī)范 113
第五節(jié) 拉薩市房地產(chǎn)市場走勢分析 115
第七章 拉薩市商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展及投資前景分析 117
第一節(jié) 拉薩市商鋪地產(chǎn)市場分析 117
第二節(jié) 拉薩市購物中心分析 118
第三節(jié) 拉薩市酒店市場分析 120
一、拉薩市星級酒店市場規(guī)模 120
二、拉薩市高星級酒店數(shù)量統(tǒng)計 120
三、拉薩市高星級酒店平均房價 120
四、拉薩市高星級酒店平均出租率 121
五、拉薩市部分星級酒店名單 121
第四節(jié) 拉薩市寫字樓市場分析 122
第五節(jié) 拉薩市城市綜合體分析 123
第六節(jié) 拉薩市主題式商業(yè)地產(chǎn)分析 124
第八章 二三線城市房地產(chǎn)市場投資分析 126
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)市場投資現(xiàn)狀 126
一、投資狀況及增速 126
二、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 126
三、房地產(chǎn)成交狀況 127
四、分區(qū)域投資狀況 127
第二節(jié) 二三線城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 128
一、投資吸引力 128
二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 128
三、房地產(chǎn)投資 128
四、商品房銷售 129
五、土地市場 129
六、人口與城市化 130
七、限購政策影響 130
八、居民購買力 132
九、人均可支配收入 132
十、未來走勢展望 133
第九章 拉薩市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 134
第一節(jié) 企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)周期波動的策略 134
一、資本運作策略 134
二、土地儲備策略 134
三、業(yè)務(wù)組合策略 135
四、區(qū)域互補策略 136
第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理分析 137
一、成本控制策略 137
二、定價策略分析 142
三、競爭策略分析 146
四、并購重組策略 148
五、融資策略分析 151
六、資本運作策略 153
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃策略分析 154
一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃 154
二、技術(shù)開發(fā)戰(zhàn)略 155
三、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃 155
四、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 155
五、營銷品牌戰(zhàn)略 156
六、競爭戰(zhàn)略規(guī)劃 157
第十章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融資策略分析 159
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資分析 159
一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 159
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 159
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 160
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 161
五、商業(yè)地產(chǎn)市場融資新平臺 163
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 163
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 165
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 166
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 166
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 168
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 172
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險 175
（一）買殼上市的風(fēng)險 175
（二）IPO形式的風(fēng)險 175
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)信托融資分析 176
一、房地產(chǎn)信托融資模式分析 176
二、房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢 179
三、房地產(chǎn)信托融資運作流程 180
四、房地產(chǎn)信托資金運用方式 183
五、房地產(chǎn)信托資金投資方式 183
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資困難及對策 184
一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 184
（一）高收益高風(fēng)險并存 184
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機結(jié)合 184
（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運營是關(guān)鍵 185
（四）資金需求巨大 185
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實困境 185
三、突破困境的六種有效途徑 186
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 188
第十一章 2018-2022年拉薩市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險及策略分析 189
第一節(jié) 2018-2022年拉薩市商業(yè)地產(chǎn)市場前景預(yù)測 189
一、拉薩市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景 189
二、拉薩市房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)測 190
第二節(jié) 2018-2022年拉薩市商業(yè)地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險 191
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營風(fēng)險 191
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財務(wù)風(fēng)險 191
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險 191
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險 192
第三節(jié) 2018-2022年拉薩市商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)避及控制策略 192
一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險 192
（一）開放商經(jīng)驗不足 192
（二）同質(zhì)化/空置率高 193
（三）資金鏈壓力較大 193
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 194
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運作 194
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 217
（三）投資注意事項 221
第四節(jié) 拉薩市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本市場運作建議 224
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并購重組策略建議 224
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)海外市場運作建議 225
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并購整合策略建議 226
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