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內(nèi)容概括

寫字樓是供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈，是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)大大縮短了社會(huì)各行業(yè)、各系統(tǒng)部門、公司機(jī)構(gòu)人員的空間距離，為他們集中辦公，進(jìn)行商務(wù)、公務(wù)往來等提供了極大的便利。我國(guó)寫字樓經(jīng)歷了從普通型商務(wù)寫字樓、綜合型仿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、智能型商務(wù)寫字樓到國(guó)際型頂級(jí)商務(wù)寫字樓的發(fā)展演變。當(dāng)前，中國(guó)寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規(guī)模均達(dá)到上千萬(wàn)平方米，二、三線城市的寫字樓開發(fā)也方興未艾。寫字樓經(jīng)濟(jì)在各個(gè)主要城市均已成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動(dòng)體系。特別是近幾年隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一片繁榮景象。，我國(guó)寫字樓開發(fā)投資額4652億元，同比增長(zhǎng)38.2%；寫字樓累計(jì)施工面積24577萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.5%；新開工面積6887萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.0%；寫字樓竣工面積2789萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%。1-12月，我國(guó)寫字樓銷售面積2883萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%；寫字樓銷售金額3747億元，同比增長(zhǎng)35.1%。近年來寫字樓物業(yè)的投資年回報(bào)在4-10%，同時(shí)寫字樓物業(yè)帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長(zhǎng)率。如果說21世紀(jì)前10年是住宅市場(chǎng)投資的黃金時(shí)代，那么后10年則是寫字樓地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代。隨著政策調(diào)整和城市的發(fā)展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場(chǎng)，而日益向高端發(fā)展的寫字樓必然會(huì)得到廣大投資者的青睞，預(yù)計(jì)未來幾年寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景看好。

報(bào)告目錄

第一章寫字樓的相關(guān)概述 11

第一節(jié) 寫字樓定義與特點(diǎn) 11

一、寫字樓的定義 11
二、寫字樓的特點(diǎn) 11
三、寫字樓的模式分析 12
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 12

第二節(jié) 寫字樓的分類 13

一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現(xiàn)代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 14

第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 15

一、頂級(jí)物業(yè)（國(guó)際寫字樓） 15
二、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓） 16
三、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓） 17
四、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓） 18

第二章中國(guó)寫字樓市場(chǎng)分析 19

第一節(jié) 中國(guó)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 19

一、寫字樓的發(fā)展回顧 19
二、寫字樓市場(chǎng)特征分析 20
三、寫字樓錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)分析 22
四、甲級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 23

第二節(jié) 中國(guó)寫字樓投資分析 25

一、房地產(chǎn)投資金額分析 25
二、寫字樓投資金額分析 26
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 27

第三節(jié) 中國(guó)寫字樓市場(chǎng)供給分析 28

一、寫字樓新開工面積 28
二、寫字樓施工面積分析 29
三、寫字樓竣工面積分析 29

第四節(jié) 中國(guó)寫字樓銷售情況分析 30

一、寫字樓銷售面積分析 30
二、寫字樓銷售金額分析 30
三、寫字樓銷售價(jià)格分析 31
四、寫字樓價(jià)格波動(dòng)原因 32

第三章長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 33

第一節(jié) 長(zhǎng)沙地理交通環(huán)境分析 33

一、地理位置 33
二、行政劃分 33
三、土地資源 33
四、交通條件 37

第二節(jié) 長(zhǎng)沙宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 38

一、長(zhǎng)沙GDP增長(zhǎng)情況分析 38
二、長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 38
三、長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資分析 39
四、長(zhǎng)沙工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 40
五、長(zhǎng)沙居民收入情況分析 41

第三節(jié) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 41

一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 41
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 47
三、寫字樓相關(guān)政策分析 48

第四節(jié) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 50

一、房地產(chǎn)投資金額分析 50
二、房地產(chǎn)施工面積分析 50
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 50
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 51
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 51
六、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 52

第四章長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析 53

第一節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析 53

一、長(zhǎng)沙寫字樓分布分析 53
二、長(zhǎng)沙中心區(qū)寫字樓分布分析 54
三、長(zhǎng)沙各類型寫字樓發(fā)展分析 55
四、長(zhǎng)沙酒店寫字樓市場(chǎng)分析 56

第二節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)投資分析 59

一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資額分析 59
二、長(zhǎng)沙寫字樓投資額分析 59
三、長(zhǎng)沙寫字樓投資情況 59

第三節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)供給分析 60

一、長(zhǎng)沙寫字樓新開工面積 60
二、長(zhǎng)沙寫字樓施工面積分析 61
三、長(zhǎng)沙寫字樓竣工面積分析 61

第四節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓銷售情況分析 62

一、長(zhǎng)沙寫字樓銷售面積分析 62
二、長(zhǎng)沙寫字樓銷售金額分析 62
三、長(zhǎng)沙寫字樓待售面積分析 63
四、長(zhǎng)沙寫字樓銷售價(jià)格分析 63

第五節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓出租需求分析 64

一、長(zhǎng)沙寫字樓出租面積分析 64
二、長(zhǎng)沙寫字樓出租需求分析 64
三、長(zhǎng)沙寫字樓的出租率分析 65

第五章長(zhǎng)沙重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 66

第一節(jié) 岳麓區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 66

一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 66
二、寫字樓需求情況分析 69
三、寫字樓租金水平分析 70

第二節(jié) 天心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 71

一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 71
二、寫字樓需求情況分析 71
三、寫字樓租金水平分析 72

第三節(jié) 雨花區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 73

一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 73
二、寫字樓需求情況分析 75
三、寫字樓租金水平分析 75

第四節(jié) 開福區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 75

一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 75
二、寫字樓需求情況分析 81
三、寫字樓租金水平分析 81

第五節(jié) 芙蓉區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 82

一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 82
二、寫字樓需求情況分析 84
三、寫字樓租金水平分析 84

第六章長(zhǎng)沙寫字樓客戶類型與營(yíng)銷策略 85

第一節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓客戶類型分析 85

一、跨國(guó)公司客戶 85
二、金融企業(yè)客戶 85
三、工業(yè)企業(yè)客戶 86
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 86
五、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 86
六、其他類型客戶 87

第二節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓客戶選擇因素 87

一、地理位置 87
二、物業(yè)服務(wù) 87
三、租金水平 88
四、內(nèi)部裝修 88
五、通信網(wǎng)路 88
六、商業(yè)配套 88

第三節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓客戶銷售策略分析 89

一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 89
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 89
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 89
四、強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 90
五、營(yíng)造對(duì)企業(yè)客戶商圈的支持 90

第七章長(zhǎng)沙寫字樓招商定位與策略分析 91

第一節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓招商階段分析 91

一、開發(fā)前期招商 91
二、開發(fā)中期招商 92
三、開業(yè)階段招商 92
四、開業(yè)后的招商 93

第二節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓招商定位要素 93

一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 93
二、寫字樓目標(biāo)市場(chǎng) 93
三、寫字樓主題特色 94
四、寫字樓品種組合 94

第三節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓營(yíng)銷推廣工具 94

一、樓書 94
二、DM單 96
三、VI系統(tǒng) 96
四、戶外包裝 97
五、報(bào)紙廣告 97
六、車身廣告 98

第四節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓招商策略分析 98

一、寫字樓項(xiàng)目的招商定位 98
二、寫字樓招商的廣告推廣 99
三、寫字樓的招商流程分析 100
四、寫字樓的招商策略建議 101
五、寫字樓的招商管理流程 104

第八章長(zhǎng)沙寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 108

第一節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 108

一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 108
二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù) 108
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 108

第二節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 109

一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 109
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 109
三、成立業(yè)主委員會(huì) 109
四、編寫物業(yè)維修公約 109
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 109
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 109

第三節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓物業(yè)營(yíng)銷租售管理 110

一、寫字樓租賃合同的簽訂 110
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 110
三、寫字樓客戶的選擇 110
四、寫字樓租金的確定 113

第四節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 114

一、寫字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 114
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 115
三、寫字樓的安全服務(wù) 115
四、寫字樓的消防管理 116
五、寫字樓的保潔管理 116

第五節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓物業(yè)管理的策略分析 117

一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 117
二、掌握客戶需求提供針對(duì)性服務(wù) 117
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點(diǎn) 118
四、前瞻性的運(yùn)作滿足客戶期望 119
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 119

第九章長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目開發(fā)策略分析 121

第一節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)分析 121

一、寫字樓的開發(fā)策略分析 121
二、寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查分析 122
三、寫字樓的地塊定位建議 123
四、寫字樓的市場(chǎng)需求分析 124
五、寫字樓的市場(chǎng)供給分析 125

第二節(jié) 長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 126

一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 126
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 127
三、寫字樓智能辦公設(shè)計(jì)分析 129
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 130

第三節(jié) 長(zhǎng)沙超高層高端寫字樓設(shè)計(jì)趨勢(shì) 133

一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 133
二、更注重與城市關(guān)系的融合 134
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 134

第十章長(zhǎng)沙寫字樓開發(fā)重點(diǎn)企業(yè)分析 139

第一節(jié) 湖南投資集團(tuán)股份有限公司 139

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 139
二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 139
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 141
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 142

第二節(jié) 湖南建鴻達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 142

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 142
二、企業(yè)產(chǎn)業(yè)介紹 143
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 143
四、企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài) 145

第三節(jié) 長(zhǎng)沙開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司 145

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 145
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 145
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 145
四、項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 146

第四節(jié) 長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 147

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 147
二、企業(yè)產(chǎn)業(yè)介紹 147
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 148
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 149

第五節(jié) 湖南亞大科技實(shí)業(yè)有限公司 149

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 149
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 150
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 150
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 151

第六節(jié) 長(zhǎng)沙南湖廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 151

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 151
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 151
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 151
四、項(xiàng)目榮譽(yù) 152

第七節(jié) 綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司 152

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 152
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 153
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 153
四、企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài) 153

第八節(jié) 湖南德思勤投資有限公司 154

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 154
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 154
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 154
四、項(xiàng)目榮譽(yù) 155

第九節(jié) 湖南綠地金融城置業(yè)有限公司 156

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 156
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 156
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 156
四、項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 157

第十節(jié) 長(zhǎng)沙華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 157

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 157
二、企業(yè)組織架構(gòu) 158
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 158
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 159

第十一節(jié) 湖南珈鼎置業(yè)發(fā)展有限公司 159

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 159
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 159
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 160
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 160

第十一章 2018-2023年長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析 162

第一節(jié) 2018-2023年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)前景分析 162

一、中國(guó)寫字樓市場(chǎng)前景樂觀 162
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?162
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢(shì) 163
四、郊區(qū)寫字樓市場(chǎng)前景看好 163

第二節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 164

一、價(jià)值取向明朗化 164
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 165
三、與國(guó)際化辦公需求相符合 167

第三節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 167

一、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測(cè)分析 167
二、寫字樓市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)分析 168
三、寫字樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 168
四、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)分析 169

第十二章 2018-2023年長(zhǎng)沙寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 171

第一節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)沙寫字樓投資盈利分析 171

一、寫字樓投資開發(fā)特性 171
二、寫字樓投資開發(fā)條件 172
三、寫字樓盈利模式分析 173
四、寫字樓投資成本分析 176
五、寫字樓的投資回報(bào)率 177

第二節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)沙寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 179

一、政策風(fēng)險(xiǎn) 179
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 180
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 180
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 180
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 180
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 180

第三節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)沙寫字樓投融資策略分析 181

一、寫字樓項(xiàng)目融資渠道 181
二、寫字樓投資技巧分析 182
三、寫字樓投資策略分析 183

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