辦公樓是供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈，是商品經(jīng)濟(jì)和社會專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)大大縮短了社會各行業(yè)、各系統(tǒng)部門、公司機(jī)構(gòu)人員的空間距離，為他們集中辦公，進(jìn)行商務(wù)、公務(wù)往來等提供了極大的便利。我國辦公樓經(jīng)歷了從普通型商務(wù)辦公樓、綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)辦公樓、智能型商務(wù)辦公樓到國際型頂級商務(wù)辦公樓的發(fā)展演變。當(dāng)前，中國辦公樓的建設(shè)規(guī)模迅速增加，北京、上海等一線城市辦公樓規(guī)模均達(dá)到上百萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發(fā)也方興未艾。辦公樓經(jīng)濟(jì)在各個主要城市均已成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調(diào)控，辦公樓作為商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一片繁榮景象。2013年，我國辦公樓開發(fā)投資額4652億元，同比增長38.2%；辦公樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；辦公樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年，我國辦公樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；辦公樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。上海作為國際大都市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入工業(yè)化末期，第三產(chǎn)業(yè)客戶逐漸成為上海辦公樓的主要客戶群體，由外資和中資企業(yè)共同帶動的這一第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定增長，依舊是上海辦公樓市場保持強(qiáng)勁需求的中堅力量。近年來辦公樓物業(yè)的投資年回報在4-10%，同時辦公樓物業(yè)帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。隨著政策調(diào)整和城市的發(fā)展，越來越多的人正把目光投到辦公樓市場，而日益向高端發(fā)展的辦公樓必然會得到廣大投資者的青睞，預(yù)計未來幾年上海辦公樓市場發(fā)展前景看好。
第一章 辦公樓的相關(guān)概述 11
第一節(jié) 辦公樓定義與特點 11
一、辦公樓的定義 11
二、辦公樓的特點 11
三、辦公樓的模式分析 12
四、辦公樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 12
第二節(jié) 辦公樓的分類 13
一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現(xiàn)代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 14
第三節(jié) 辦公樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 15
一、頂級物業(yè)（國際辦公樓） 15
二、高檔物業(yè)（甲級辦公樓） 16
三、中檔物業(yè)（乙級辦公樓） 17
四、低檔物業(yè)（丙級辦公樓） 17
第二章 中國辦公樓市場分析 19
第一節(jié) 中國辦公樓市場現(xiàn)狀分析 19
一、辦公樓的發(fā)展回顧 19
二、辦公樓市場特征分析 20
三、辦公樓錯位競爭分析 22
四、甲級辦公樓競爭分析 23
第二節(jié) 中國辦公樓投資分析 25
一、房地產(chǎn)投資金額分析 25
二、辦公樓投資金額分析 27
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 28
第三節(jié) 中國辦公樓市場供給分析 29
一、辦公樓新開工面積 29
二、辦公樓施工面積分析 30
三、辦公樓竣工面積分析 31
四、各地區(qū)辦公樓開發(fā)規(guī)模情況 32
第四節(jié) 中國辦公樓銷售情況分析 33
一、辦公樓銷售面積分析 33
（一）中國辦公樓銷售面積 33
（二）各地區(qū)辦公樓銷售面積 34
二、辦公樓銷售金額分析 36
三、辦公樓銷售價格分析 37
四、辦公樓價格波動原因 38
第三章 上海房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 39
第一節(jié) 上海地理交通環(huán)境分析 39
一、地理位置 39
二、行政劃分 39
三、土地資源 41
四、交通條件 41
第二節(jié) 上海宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 43
一、上海GDP增長情況分析 43
二、上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 44
三、上海固定資產(chǎn)投資分析 45
四、上海工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 45
五、上海居民收入情況分析 46
第三節(jié) 上海房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 47
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 47
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 50
三、辦公樓相關(guān)政策分析 52
第四節(jié) 上海房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 54
一、房地產(chǎn)投資金額分析 54
二、房地產(chǎn)施工面積分析 54
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 55
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 55
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 56
六、房地產(chǎn)市場價格分析 56
第四章 上海辦公樓市場分析 58
第一節(jié) 上海辦公樓市場投資分析 58
一、上海辦公樓投資額分析 58
二、上海市辦公樓投資情況 58
第二節(jié) 上海辦公樓市場供給分析 60
一、上海辦公樓新開工面積 60
二、上海辦公樓施工面積分析 60
三、上海辦公樓竣工面積分析 60
第三節(jié) 上海辦公樓銷售情況分析 61
一、上海辦公樓銷售面積分析 61
二、上海辦公樓銷售金額分析 61
三、上海辦公樓待售面積分析 62
四、上海辦公樓銷售價格分析 62
第四節(jié) 上海辦公樓出租需求分析 62
一、上海辦公樓出租面積分析 62
二、上海辦公樓出租需求分析 63
三、上海辦公樓的出租率分析 64
第五章 上海重點區(qū)域辦公樓市場分析 65
第一節(jié) 浦東區(qū)辦公樓市場分析 65
一、辦公樓建設(shè)項目分析 65
二、辦公樓需求情況分析 66
三、辦公樓銷售價格分析 66
四、辦公樓租金水平分析 67
第二節(jié) 徐匯區(qū)辦公樓市場分析 68
一、辦公樓建設(shè)項目分析 68
二、辦公樓需求情況分析 69
三、辦公樓銷售價格分析 69
四、辦公樓租金水平分析 70
第三節(jié) 虹口區(qū)辦公樓市場分析 71
一、辦公樓建設(shè)項目分析 71
二、辦公樓需求情況分析 71
三、辦公樓銷售價格分析 72
四、辦公樓租金水平分析 73
第四節(jié) 靜安區(qū)辦公樓市場分析 73
一、辦公樓建設(shè)項目分析 73
二、辦公樓需求情況分析 75
三、辦公樓銷售價格分析 75
四、辦公樓租金水平分析 77
第五節(jié) 黃浦區(qū)辦公樓市場分析 78
一、辦公樓建設(shè)項目分析 78
二、辦公樓需求情況分析 78
三、辦公樓銷售價格分析 79
四、辦公樓租金水平分析 79
第六章 上海辦公樓客戶類型與營銷策略 81
第一節(jié) 上海辦公樓客戶類型分析 81
一、跨國公司客戶 81
二、金融企業(yè)客戶 81
三、工業(yè)企業(yè)客戶 81
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 81
五、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 82
六、其他類型客戶 82
第二節(jié) 上海辦公樓客戶選擇因素 82
一、地理位置 82
二、物業(yè)服務(wù) 83
三、租金水平 83
四、內(nèi)部裝修 83
五、通信網(wǎng)路 84
六、商業(yè)配套 84
第三節(jié) 上海辦公樓客戶銷售策略分析 84
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 84
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 84
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 85
四、強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊的組織與協(xié)調(diào) 85
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 86
第七章 上海辦公樓招商定位與策略分析 87
第一節(jié) 上海辦公樓招商階段分析 87
一、開發(fā)前期招商 87
二、開發(fā)中期招商 88
三、開業(yè)階段招商 88
四、開業(yè)后的招商 89
第二節(jié) 上海辦公樓招商定位要素 89
一、辦公樓業(yè)態(tài)定位 89
二、辦公樓目標(biāo)市場 89
三、辦公樓主題特色 90
四、辦公樓品種組合 90
第三節(jié) 上海辦公樓營銷推廣工具 90
一、樓書 90
二、DM單 92
三、VI系統(tǒng) 92
四、戶外包裝 93
五、報告廣告 93
六、車身廣告 94
第四節(jié) 上海辦公樓招商策略分析 94
一、辦公樓項目的招商定位 94
二、辦公樓招商的廣告推廣 95
三、辦公樓的招商流程分析 96
四、辦公樓的招商策略建議 97
五、辦公樓的招商管理流程 100
第八章 上海辦公樓物業(yè)管理服務(wù)分析 104
第一節(jié) 上海辦公樓物業(yè)服務(wù)方式 104
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 104
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 104
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 104
第二節(jié) 上海辦公樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 105
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 105
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 105
三、成立業(yè)主委員會 105
四、編寫物業(yè)維修公約 105
五、制訂規(guī)劃并具體落實 105
六、做好物業(yè)的接管驗收 105
第三節(jié) 上海辦公樓物業(yè)營銷租售管理 106
一、辦公樓租賃合同的簽訂 106
二、辦公樓租賃合同的執(zhí)行 106
三、辦公樓客戶的選擇 106
四、辦公樓租金的確定 109
第四節(jié) 上海辦公樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 110
一、辦公樓前臺服務(wù)內(nèi)容 110
二、辦公樓設(shè)施設(shè)備管理 111
三、辦公樓的安全服務(wù) 111
四、辦公樓的消防管理 112
五、辦公樓的保潔管理 112
第五節(jié) 上海辦公樓物業(yè)管理的策略分析 113
一、物業(yè)管理水平影響辦公樓品質(zhì) 113
二、掌握客戶需求提供針對性服務(wù) 113
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點 114
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 115
五、運用特色管理成就超值服務(wù) 115
第九章 上海辦公樓項目開發(fā)策略分析 117
第一節(jié) 上海辦公樓項目開發(fā)要點分析 117
一、辦公樓的開發(fā)策略分析 117
二、辦公樓的市場調(diào)查分析 118
三、辦公樓的地塊定位建議 119
四、辦公樓的市場需求分析 120
五、辦公樓的市場供給分析 121
第二節(jié) 上海辦公樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 122
一、辦公樓建筑規(guī)劃設(shè)計要點 122
二、辦公樓配置規(guī)劃設(shè)計要點 123
三、辦公樓智能辦公設(shè)計分析 125
四、辦公樓生態(tài)辦公設(shè)計分析 126
第三節(jié) 上海超高層高端辦公樓設(shè)計趨勢 129
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 129
二、更注重與城市關(guān)系的融合 130
三、產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 130
第十章 上海辦公樓開發(fā)重點企業(yè)分析 135
第一節(jié) 上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司 135
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 135
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 135
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 137
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 138
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 139
第二節(jié) 中華企業(yè)股份有限公司 140
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 140
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 141
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 145
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 146
五、企業(yè)發(fā)展策略分析 147
六、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 148
第三節(jié) 上海新黃浦置業(yè)股份有限公司 148
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 148
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 149
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 151
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 152
五、企業(yè)發(fā)展策略分析 153
六、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 154
第四節(jié) 綠地集團(tuán) 154
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 154
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 155
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 156
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 157
第五節(jié) 上海中星(集團(tuán))有限公司 157
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 157
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 158
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 161
五、企業(yè)發(fā)展策略分析 161
第十一章 2018-2023年上海辦公樓市場前景預(yù)測分析 162
第一節(jié) 2018-2023年中國辦公樓市場前景分析 162
一、中國辦公樓市場前景樂觀 162
二、辦公樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?162
三、辦公樓成地產(chǎn)投資新趨勢 163
四、郊區(qū)辦公樓市場前景看好 163
第二節(jié) 2018-2023年上海辦公樓市場趨勢分析 164
一、價值取向明朗化 164
二、產(chǎn)品符合時代特質(zhì) 165
三、與國際化辦公需求相符合 167
第三節(jié) 2018-2023年上海辦公樓市場前景預(yù)測 167
一、辦公樓投資規(guī)模預(yù)測分析 167
二、辦公樓市場供給預(yù)測分析 168
三、辦公樓市場需求預(yù)測分析 168
四、辦公樓市場價格預(yù)測分析 169
第十二章 2018-2023年上海辦公樓投資風(fēng)險及策略分析 170
第一節(jié) 2018-2023年上海辦公樓投資盈利分析 170
一、辦公樓投資開發(fā)特性 170
二、辦公樓投資開發(fā)條件 171
三、辦公樓盈利模式分析 172
四、辦公樓投資成本分析 176
五、辦公樓的投資回報率 177
第二節(jié) 2018-2023年上海辦公樓投資風(fēng)險分析 179
一、政策風(fēng)險 179
二、地段風(fēng)險 180
三、功能風(fēng)險 180
四、規(guī)劃風(fēng)險 180
五、空置風(fēng)險 180
六、競爭風(fēng)險 180
第三節(jié) 2018-2023年上海辦公樓投融資策略分析 181
一、辦公樓行業(yè)融資渠道 181
二、辦公樓投資技巧分析 182
三、辦公樓投資策略分析 183
?本報告所有內(nèi)容受法律保護(hù)，中華人民共和國涉外調(diào)查許可證：國統(tǒng)涉外證字第1454號。
本報告由中商產(chǎn)業(yè)研究院出品，報告版權(quán)歸中商產(chǎn)業(yè)研究院所有。本報告是中商產(chǎn)業(yè)研究院的研究與統(tǒng)計成果，報告為有償提供給購買報告的客戶內(nèi)部使用。未獲得中商產(chǎn)業(yè)研究院書面授權(quán)，任何網(wǎng)站或媒體不得轉(zhuǎn)載或引用，否則中商產(chǎn)業(yè)研究院有權(quán)依法追究其法律責(zé)任。如需訂閱研究報告，請直接聯(lián)系本網(wǎng)站，以便獲得全程優(yōu)質(zhì)完善服務(wù)。
本報告目錄與內(nèi)容系中商產(chǎn)業(yè)研究院原創(chuàng)，未經(jīng)本公司事先書面許可，拒絕任何方式復(fù)制、轉(zhuǎn)載。
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