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內(nèi)容概括

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1858年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿；對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設活動都是城市更新。城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在實體（建筑物等硬件）的改造；另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。在歐美各國，城市更新起源于二戰(zhàn)后對不良住宅區(qū)的改造，隨后擴展至對城市其他功能地區(qū)的改造，并將其重點落在城市中土地使用功能需要轉換的地區(qū)。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟和社會方面的原因。城市更新是當前中國城市發(fā)展的研究熱點之一。改革開放后，城市更新作為城市發(fā)展的調節(jié)機制，以空前的規(guī)模和速度在全國各地展開，并在21世紀進入了一個新的歷史階段。目前，中國正在為更好的發(fā)展尋求新的驅動力。城市更新作為其中一個可能的驅動力，面臨著緊迫的任務。隨著我國城市化進程的加快進行，城市面貌急需舊貌換新顏。舊城改造、棚戶區(qū)改造、公共服務更新等城市更新需求日漸強烈。而與此同時，伴隨著一二線城市逐漸步入存量房市場，土地供應愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個機遇來擴充規(guī)模，并為城市的更新貢獻出更多經(jīng)驗。城市更新，既是機遇也是挑戰(zhàn)。

報告目錄

第一章城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析

第一節(jié) 創(chuàng)新思維推動城市發(fā)展

一、城市發(fā)展觀創(chuàng)新
二、城市發(fā)展模式轉型
三、城市發(fā)展動力轉換
四、城市規(guī)劃管理創(chuàng)新
五、城市治理方式改革

第二節(jié) 創(chuàng)新型城市類型分析

一、文化創(chuàng)新型城市
二、工業(yè)創(chuàng)新型城市
三、服務創(chuàng)新型城市
四、科技創(chuàng)新型城市

第三節(jié) 中國創(chuàng)新型城市建設模式

一、深圳模式
二、上海模式
三、大連模式
四、合肥模式

第二章中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析

第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程

一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析
二、中國城市規(guī)模增長情況
三、城市維護建設收支情況
四、城市市政公用設施建設分析
五、中國主要城市群發(fā)展情況
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟的貢獻

第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質量分析

一、城鎮(zhèn)化質量的內(nèi)涵界定
二、城鎮(zhèn)化質量評價指標體系
三、中國城鎮(zhèn)化質量評定分析
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質量現(xiàn)狀
（二）城鎮(zhèn)化質量評分指標情況

第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析

一、中國城鎮(zhèn)化建設誤區(qū)分析
二、中國城鎮(zhèn)化建設正確引導

第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀

一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口

第三章城市更新內(nèi)涵理念分析

第一節(jié) 城市更新的基本概念

一、城市更新概念的內(nèi)涵
二、城市更新的主要內(nèi)容
三、城市更新的目的
四、城市更新的分類

第二節(jié) 城市更新的起源

一、中國城市更新興起的原因及背景
二、城市更新的理論基礎

第四章中外城市更新運動與理論演化

第一節(jié) 西方的城市更新運動及其理論

一、西方的城市更新運動
二、西方城市更新理論階段
三、西方城市更新的理論綜述

第二節(jié) 中國城市更新運動及其理論

一、中國城市更新運動
二、中國城市更新存在的問題
三、中國城市更新的研究綜述

第三節(jié) 中西城市更新的比較

一、中西方城市更新背景比較
二、中西城市的更新差異分析
三、西方經(jīng)驗對中國城市更新的啟示

第五章國外城市更新情況分析

第一節(jié) 英美城市更新的發(fā)展歷程及特點

一、英國城市更新的發(fā)展歷程
二、美國城市更新的發(fā)展歷程
三、英美城市更新的發(fā)展特點
四、英美城市更新存在的問題
五、英美城市更新的發(fā)展趨勢

第二節(jié) 國外城市更新案例

一、布林德利地區(qū)的城市更新
二、倫敦道克蘭地區(qū)的城市更新
三、法國巴約納的舊城改造
四、二次戰(zhàn)后東京的舊城改造

第三節(jié) 西方城市更新對中國城市更新的啟示

第六章城市更新與城市發(fā)展研究

第一節(jié) 城市更新與舊城保護

一、城市更新中舊城保護是一大難題
二、對舊城歷史文化遺產(chǎn)保護的原則

第二節(jié) 城市更新與土地置換

一、土地置換與城市更新的關系
二、土地置換在城市更新中的重要作用
三、城市更新中土地置換的問題與原則
四、城市更新中土地置換的幾種思路

第三節(jié) 城市更新與生態(tài)環(huán)境

一、城市更新對城市生態(tài)環(huán)境的影響
二、城市更新與城市生態(tài)建設的關系
三、城市更新中改善城市生態(tài)的幾個措施

第四節(jié) 城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)

一、舊城改造的動力在房地產(chǎn)開發(fā)
二、房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造共贏
三、成功的舊城改造開發(fā)模式
四、打造可持續(xù)發(fā)展的繁榮城區(qū)

第五節(jié) 城市更新與社會網(wǎng)絡

一、社會網(wǎng)絡的涵義及其意義
二、傳統(tǒng)城市更新對社會網(wǎng)絡的影響
三、社會網(wǎng)絡保存和發(fā)展的城市更新有效形式

第六節(jié) 城市更新與公眾參與

一、公眾參與對舊城更新的意義
二、城市更新中公眾參與現(xiàn)狀
三、加強公眾參與的思路

第七節(jié) 城市更新與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

一、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國城市更新的實踐
二、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在城市更新中的進一步思考
三、從經(jīng)營城市走向創(chuàng)意城市是城市發(fā)展的新趨勢

第七章城市更新的運作模式與支持系統(tǒng)

第一節(jié) 城市更新的運作模式

一、樹立“經(jīng)營城市”新理念
二、創(chuàng)建經(jīng)營城市的新體制
三、發(fā)揮政府主導的特殊作用
四、采用市場化運作的新途徑

第二節(jié) 城市更新的保障機制

一、城市更新的土地利用運作機制
二、城市更新項目的社會評價機制
三、城市更新與住房保障的聯(lián)動機制

第三節(jié) 城市更新的綜合支持系統(tǒng)

一、建立綜合支持系統(tǒng)應遵循的原則
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容

第八章城市更新利益相關體分析

第一節(jié) 城市更新利益相關方構成

一、城市更新相關方利益訴求
（一）企業(yè)利益
（二）政府利益
（三）居民利益
二、城市更新利益相關體拆賠分工
（一）政府方
（二）開發(fā)商

第二節(jié) 城市更新中利益相關方困難分析

第三節(jié) 利益相關體市場化運作模式對比

一、政府+開發(fā)商
二、開發(fā)商+社區(qū)
三、政府+開發(fā)商+社區(qū)
四、三方合作關系建立分析

第九章城市更新項目開發(fā)運作要點

第一節(jié) 城市更新項目

一、城市更新項目價值鏈條
二、城市更新土地運營階段
（一）前期準備
（二）拆遷實施
（三）開發(fā)實施

第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比

一、城市發(fā)展基金模式
二、MUT模式
三、SUR模式
四、IDP模式

第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比

一、城投自主進行一級開發(fā)
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅
四、城投取地自主進行二級開發(fā)
五、城投取地轉讓變現(xiàn)
六、合作取地進行二級開發(fā)
七、BOT項目轉讓

第十章城中村改造策略及模式分析

第一節(jié) 中國城中村的形成與改造

一、城中村的產(chǎn)生
二、城中村土地產(chǎn)權分析
三、城中村改造的政府動機
四、城中村改造對房地產(chǎn)的影響

第二節(jié) 中國城中村改造難點分析

一、城中村規(guī)劃難點分析
二、城中村產(chǎn)權難點分析
三、城中村資金來源難點
四、城中村拆遷補償難點
五、城中村土地供應難點
六、城中村思想觀念難點

第三節(jié) 城中村改造拆遷補償模式分析

一、補償方式分析
（一）貨幣補償方式分析
（二）產(chǎn)權調換方式分析
二、安置方式分析
（一）就地安置方式分析
（二）異地安置方式分析

第四節(jié) 城中村公共設施開發(fā)運營模式

一、工程項目融資代建制
二、村民投資參股經(jīng)營模式
三、PFI （私人主動融資）
四、分階段的建設時序控制

第十一章全國舊城改造重點案例分析

第一節(jié) “新天地”項目案例分析

一、項目地塊特征
二、項目開發(fā)特點
三、項目開發(fā)成本
四、項目整體策略
五、“新天地”項目成功效應

第二節(jié) 中遠兩灣城項目案例分析

一、項目地塊特征
二、項目開發(fā)特點
三、項目開發(fā)成本
四、項目整體規(guī)劃
五、項目開發(fā)策略
六、項目經(jīng)濟評價

第三節(jié) 江南新苑項目案例分析

一、項目地塊特征
二、項目開發(fā)特點
三、項目設計分析
四、項目整體規(guī)劃
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌
六、項目事件營銷

第十二章深圳市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 深圳市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、深圳國民經(jīng)濟發(fā)展情況
二、深圳城市建設主要指標
三、深圳城市人口增長情況
四、深圳市土地供應成交分析
五、深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
（一）深圳房地產(chǎn)投資建設規(guī)模
（二）深圳房地產(chǎn)調控政策分析
（三）深圳商品房銷售面積分析
（四）深圳商品房銷售價格分析

第二節(jié) 深圳市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

一、深圳城市發(fā)展定位
二、深圳市各區(qū)域定位
三、深圳城市發(fā)展目標
四、深圳城市發(fā)展政策指引
五、深圳城市發(fā)展布局

第三節(jié) 深圳市城市更新政策及規(guī)劃

一、深圳城市更新總體規(guī)劃
二、《深圳市城市更新辦法》
三、《深圳市城市更新辦法實施細則》
四、深圳城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引

第四節(jié) 深圳市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、深圳城市更新項目發(fā)展歷程
二、深圳城市更新近期重點地區(qū)
三、深圳城市更新項目成功范例

第十三章廣州市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 廣州市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、廣州國民經(jīng)濟發(fā)展情況
二、廣州城市建設主要指標
三、廣州城市人口增長情況
四、廣州市土地供應成交分析
五、廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

第二節(jié) 廣州市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

一、廣州城市發(fā)展定位
二、廣州市各區(qū)域定位
三、廣州城市發(fā)展目標
四、廣州城市發(fā)展政策指引
五、廣州城市發(fā)展布局

第三節(jié) 廣州市城市更新政策及規(guī)劃

一、《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要》
二、《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》
三、《國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見》
四、廣州市“三舊”改造工作流程

第四節(jié) 廣州市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、廣州城市更新項目發(fā)展歷程
二、廣州城市更新發(fā)展動態(tài)
三、城市更新對開發(fā)商企業(yè)影響
四、廣州城市更新項目成功范例

第十四章北京市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 北京市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、北京國民經(jīng)濟發(fā)展情況
二、北京城市建設主要指標
三、北京城市人口增長情況
四、北京市土地供應成交分析
（一）北京市土地市場分析
（二）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積
五、北京房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
（一）北京房地產(chǎn)投資建設規(guī)模
（二）北京房地產(chǎn)調控政策分析
（三）北京商品房銷售面積分析
（四）開發(fā)企業(yè)項目資金情況

第二節(jié) 北京市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

一、北京城市發(fā)展定位
二、北京城市發(fā)展目標
三、北京城市發(fā)展布局
（一）城市空間布局
（二）北京交通體系
（三）人口規(guī)模布局
（四）公共設施布局

第三節(jié) 北京市城市更新政策及規(guī)劃

一、關于加強北京舊城保護和改善居民住房工作有關問題的通知
二、北京市加快城市危舊房改造實施辦法
三、關于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告
四、北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見
五、北京市舊城區(qū)改造的相關政策法規(guī)
六、棚戶區(qū)改造政策

第四節(jié) 北京市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、北京城市更新項目發(fā)展歷程
二、北京市城市拆遷改造工程情況
三、北京市城市更新中城市功能提升與環(huán)境整治情況
四、北京舊城區(qū)居住建筑改造的新趨勢
五、北京城市更新項目成功范例

第十五章上海市城市更新特征及投資機會研究

第一節(jié) 上海市社會經(jīng)濟環(huán)境分析

一、上海國民經(jīng)濟發(fā)展情況
二、上海城市建設主要指標
三、上海城市人口增長情況
四、上海市土地供應成交分析
（一）上海市土地供應情況分析
（二）上海市土地成交情況分析
（三）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積
五、上海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
（一）上海房地產(chǎn)投資建設規(guī)模
（二）上海房地產(chǎn)調控政策分析
（三）上海商品房銷售面積分析
（四）上海商品房銷售價格分析

第二節(jié) 上海市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

一、上海城市發(fā)展定位
二、上海市各區(qū)域定位
三、上海城市發(fā)展目標
四、上海城市發(fā)展政策指引
五、上海城市發(fā)展布局
（一）都市功能優(yōu)化區(qū)
（二）都市發(fā)展新區(qū)
（三）新型城市化地區(qū)
（四）綜合生態(tài)發(fā)展區(qū)
（五）限制開發(fā)區(qū)域
（六）禁止開發(fā)區(qū)域

第三節(jié) 上海市城市更新政策及規(guī)劃

一、《上海市舊住房綜合改造管理辦法》
二、《上海市城市更新實施辦法》
三、“十三五”期間城市建設思路
四、上海市舊區(qū)改造“十三五”發(fā)展規(guī)劃

第四節(jié) 上海市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析

一、上海城市更新項目發(fā)展歷程
二、上海市城市更新的方式分析
三、上海城市更新新模式探索

第五節(jié) 上海城市更新改造案例

一、黃浦江兩岸更新改造
（一）世博會園區(qū)改造
（二）外灘地區(qū)改造
二、城市工業(yè)園更新改造
（一）上海鋼鐵十廠改造
（二）上海啤酒廠改造
（三）M50藝術畫廊區(qū)
（四）1933老場坊
（五）“8號橋”
（六）田子坊

第十六章城市更新項目定位策略

第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略

第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位

第三節(jié) 區(qū)域形象定位

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設置原則

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結構定位

第十七章城市更新項目整體包裝及推廣策略

第一節(jié) 招商引資策略

第二節(jié) 整體包裝策略

第三節(jié) 招商引資模式設計

第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題

第十八章城市更新項目經(jīng)濟模型研究

第一節(jié) 項目地塊地價估算

一、基準地價
二、項目地塊價格修正
三、項目收入與投入

第二節(jié) 項目價差

第三節(jié) 項目的風險

第四節(jié) 項目收益總結

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