所謂城市更新(Urban Renewal),是指對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域,進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè),使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容:一方面是客觀存在的實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面為各種生態(tài)環(huán)境,空間環(huán)境,文化環(huán)境,視覺(jué)環(huán)境,游憩環(huán)境等的改造和延續(xù),包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu),心理定勢(shì),情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。隨著科學(xué)發(fā)展觀的指出,城市更新在城市發(fā)展中越來(lái)越具有重要作用。城市更新的作用便是從綜合工程、科學(xué)規(guī)劃的角度研究如何改造舊市區(qū),以推陳出新之法維護(hù)城市生態(tài)平衡,綜合解決城市發(fā)展問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)的城市更新始于20世紀(jì)80年代,1984年和1987年建設(shè)部分別在合肥和沈陽(yáng)召開(kāi)了兩次全國(guó)舊城改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì),對(duì)全國(guó)各城市的更新改造工作起了積極的推動(dòng)作用。進(jìn)入90年代,城市更新在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模地推廣開(kāi)來(lái)。從2011年中國(guó)城市化率突破50%以來(lái),城市更新開(kāi)始成為中國(guó)城市研究領(lǐng)域的熱點(diǎn)話題。而漢中作為一座兼具歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代感的城市,在城市更新的過(guò)程中體現(xiàn)出了不同于其他城市的獨(dú)特脈絡(luò)。為全面深入貫徹市委五屆十一次全會(huì)精神,著力解決人民群眾所需所盼,全面提升城市品質(zhì)形象,改善城市人居環(huán)境,加快推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程,2021年3月,漢中市委、市政府研究決定,舉全市之力,在中心城區(qū)開(kāi)展“四改一拆一通一落地”三年行動(dòng)。中心城區(qū)“四改一拆一通一落地”三年行動(dòng)強(qiáng)力推進(jìn)了城市棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、背街小巷改造、人行道改造、違章建筑拆除、斷頭路打通及架空線纜落地規(guī)整工作,全面提升漢中城市的人文品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)、生活品質(zhì),切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感,為“三市”建設(shè)和“四個(gè)在漢中”品牌建設(shè)打造堅(jiān)實(shí)的硬件支撐和優(yōu)良的環(huán)境空間。
第一章 城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢(shì)分析 9
第一節(jié) 城市開(kāi)發(fā)創(chuàng)新思維分析 9
一、導(dǎo)入創(chuàng)新視野:重新衡量國(guó)際城市 9
二、城市創(chuàng)新緯度:智慧、協(xié)同與包容 15
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新:生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 16
四、城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新:跨越資本驅(qū)動(dòng)時(shí)代 17
五、城市社會(huì)創(chuàng)新:幸福定義國(guó)際城市新標(biāo)桿 18
六、城市文化創(chuàng)新:發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 19
七、城市生態(tài)創(chuàng)新:如何充分釋放低碳發(fā)展成果 20
八、城市治理創(chuàng)新:城市交通的全面解決方案 21
九、城市空間創(chuàng)新:多重空間的創(chuàng)新響應(yīng) 22
第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 23
一、工業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 23
二、服務(wù)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 23
三、文化創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 24
四、科技創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 24
五、機(jī)制創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 24
六、多驅(qū)聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新型模式 24
第二章 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢(shì)分析 26
第一節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程 26
一、中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 26
二、中國(guó)城市規(guī)模增長(zhǎng)情況 26
三、中國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 28
四、中國(guó)各地區(qū)城市建設(shè)情況 29
五、中國(guó)主要城市群發(fā)展情況 30
六、城鎮(zhèn)化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 56
第二節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量分析 57
一、城鎮(zhèn)化質(zhì)量的內(nèi)涵界定 57
二、城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 58
三、中國(guó)城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)定分析 59
(一)主要城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量現(xiàn)狀 59
(二)城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)分指標(biāo)情況 61
第三節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問(wèn)題分析 63
一、中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 63
二、中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 67
三、中國(guó)城鎮(zhèn)化模式困境分析 71
(一)城市區(qū)域發(fā)展失衡 71
(二)城市規(guī)模質(zhì)量失衡 71
(三)城市功能定位缺失 72
(四)資源環(huán)境問(wèn)題突出 72
(五)城市治理能力滯后 73
第四節(jié) 中國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 74
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 74
二、新型城鎮(zhèn)化特點(diǎn)和要求 74
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 76
四、新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)措施 77
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 78
(一)土地流轉(zhuǎn)改革分析 78
(二)戶籍制度改革分析 78
(三)城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 79
(四)新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 80
第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 81
第一節(jié) 城市更新的基本概念 81
一、城市更新概念的內(nèi)涵 81
二、城市更新的主要內(nèi)容 81
(一)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 81
(二)城市功能定位調(diào)整 81
(三)確定城市適宜人口 81
(四)確定城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 81
(五)城市空間形象定位 82
(六)城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 82
(七)城市道路交通系統(tǒng)更新 82
(八)城市文化復(fù)蘇與更新 82
三、城市更新的目的 82
四、城市更新的分類 82
第二節(jié) 城市更新的起源 83
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 83
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 84
三、中國(guó)城市更新興起的原因及背景 85
第四章 漢中市城市更新市場(chǎng)環(huán)境分析 87
第一節(jié) 漢中市地域環(huán)境分析 87
一、地理位置 87
二、自然環(huán)境 87
三、生態(tài)氣候 88
四、資源分布 88
第二節(jié) 漢中市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 91
一、漢中市GDP增長(zhǎng)情況分析 91
二、漢中市固定資產(chǎn)投資分析 91
三、漢中市城鄉(xiāng)居民收支情況 92
四、漢中市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 93
第三節(jié) 漢中市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 93
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 93
二、二三線城市購(gòu)房政策 94
三、漢中市房地產(chǎn)重要政策 97
第四節(jié) 漢中市房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 98
一、人口數(shù)量分析 98
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 99
三、招商引資情況 99
四、城鎮(zhèn)化率情況 100
第五章 漢中市土地市場(chǎng)分析 101
第一節(jié) 漢中市城市規(guī)劃布局 101
第二節(jié) 漢中市土地供應(yīng)分析 105
第三節(jié) 漢中市土地成交分析 106
一、成交地塊規(guī)劃用途 106
二、成交地塊用地面積 106
三、成交地塊建筑面積 108
四、成交地塊的容積率 110
五、成交地塊受讓單位 113
第四節(jié) 漢中市土地成交價(jià)格 115
一、成交地塊的成交價(jià) 115
二、地塊的成交樓面價(jià) 118
第六章 漢中市城市更新投資機(jī)會(huì)研究 120
第一節(jié) 漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 120
一、漢中市房地產(chǎn)投資金額分析 120
二、漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模 120
三、漢中市商品房銷售面積分析 121
四、漢中市商品房銷售金額分析 123
五、漢中市商品房市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 123
第二節(jié) 漢中市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 124
一、漢中市城市發(fā)展定位 124
二、漢中市各區(qū)域定位 127
三、漢中市城市發(fā)展目標(biāo) 129
四、漢中市城市發(fā)展政策指引 129
五、漢中市城市發(fā)展布局 130
(一)交通體系規(guī)劃 130
(二)居住用地布局 131
(三)工業(yè)用地布局 131
(四)商業(yè)用地布局 133
第三節(jié) 漢中市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會(huì)分析 133
一、漢中市城市更新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 133
二、漢中市城市更新近期重點(diǎn)地區(qū) 134
三、漢中市城市更新啟動(dòng)項(xiàng)目 136
四、漢中市城市更新市場(chǎng)形勢(shì) 136
五、漢中市城市更新項(xiàng)目成功范例 137
第七章 漢中市城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 139
第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目 139
一、城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 139
二、城市更新土地運(yùn)營(yíng)階段 139
(一)前期準(zhǔn)備 139
(二)拆遷實(shí)施 140
(三)開(kāi)發(fā)實(shí)施 141
第二節(jié) 城市更新主要的運(yùn)作模式對(duì)比 142
一、城市發(fā)展基金模式 142
二、MUT模式 143
三、SUR模式 143
四、IDP模式 144
第三節(jié) 項(xiàng)目盈利模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比 144
一、城投自主進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā) 144
(一)模式運(yùn)作流程 144
(二)模式利弊分析 145
二、城投尋求合作開(kāi)發(fā),并約定投資回報(bào)率 146
(一)模式運(yùn)作流程 146
(二)模式利弊分析 146
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開(kāi)發(fā),并按股分紅 147
(一)模式運(yùn)作流程 147
(二)模式利弊分析 148
四、城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) 149
(一)模式運(yùn)作流程 149
(二)模式利弊分析 150
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 150
(一)模式運(yùn)作流程 150
(二)模式利弊分析 150
六、合作取地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) 151
(一)模式運(yùn)作流程 151
(二)模式利弊分析 151
七、BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 151
(一)模式運(yùn)作流程 151
(二)模式利弊分析 152
第八章 全國(guó)舊城改造重點(diǎn)案例分析 153
第一節(jié) “新天地”項(xiàng)目案例分析 153
一、項(xiàng)目地塊特征 153
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 153
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 153
四、項(xiàng)目整體策略 154
(一)項(xiàng)目定位 154
(二)項(xiàng)目規(guī)劃理念 154
(三)項(xiàng)目整體框架 154
五、“新天地”項(xiàng)目營(yíng)銷藝術(shù) 155
六、“新天地”項(xiàng)目成功效應(yīng) 155
第二節(jié) 中遠(yuǎn)兩灣城項(xiàng)目案例分析 156
一、項(xiàng)目地塊特征 156
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 156
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 157
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 157
五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 158
六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 159
第三節(jié) 江南新苑項(xiàng)目案例分析 159
一、項(xiàng)目地塊特征 159
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 160
三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析 161
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 163
五、物業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)籌 166
六、項(xiàng)目事件營(yíng)銷 166
第四節(jié) 金色夏威夷項(xiàng)目案例分析 167
一、項(xiàng)目地塊特征 167
二、項(xiàng)目整體策略 168
三、商業(yè)項(xiàng)目策略 168
四、寫字樓的策略 169
五、公寓策略分析 170
六、成功策略解讀 170
第九章 漢中市城市更新項(xiàng)目定位策略 171
第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目發(fā)展策略 171
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 171
二、打造城市形象,創(chuàng)立區(qū)域品牌 171
三、保留傳統(tǒng)文化,傳承歷史文明 172
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向,建設(shè)新商業(yè)中心 172
五、整合多種資源,促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 172
第二節(jié) 城市更新項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 172
一、定位依據(jù) 172
二、戰(zhàn)略定位 174
三、定位描述 174
四、實(shí)現(xiàn)方式 174
五、效益評(píng)估 175
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 176
一、定位思路 176
二、形象因素 176
三、定位闡述 177
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 177
一、區(qū)域特色原則 177
二、適當(dāng)多樣化原則 177
三、相對(duì)集中原則 178
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 178
第五節(jié) 區(qū)域四平市與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 178
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 178
(一)城市功能設(shè)置 178
(二)產(chǎn)業(yè)設(shè)置 180
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 180
(一)基礎(chǔ)功能 180
(二)核心功能 181
(三)相關(guān)功能 181
第十章 漢中市城市更新項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 182
第一節(jié) 招商引資策略 182
一、總體策略 182
二、策略具體分解 182
(一)規(guī)劃為本、配套先行 182
(二)改善環(huán)境、以地招商 182
(三)外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 183
(四)動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 183
三、招商操作要點(diǎn) 183
第二節(jié) 整體包裝策略 184
一、總體形象策略 184
二、歷史文化概念包裝建議 184
三、商業(yè)概念包裝建議 184
四、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 185
五、項(xiàng)目宣傳及推廣 185
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 187
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 187
二、招商方式設(shè)定 188
(一)傳統(tǒng)招商引資方式 188
(二)現(xiàn)代主要招商引資方式 188
(三)漢中市主要的招商方式 189
三、招商政策措施設(shè)定 189
四、招商形象展示設(shè)定 190
五、招商引資計(jì)劃 190
(一)招商客戶目標(biāo)鎖定 190
(二)招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 191
(三)招商引資步驟 191
第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 192
一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 192
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 192
三、招商引資要有所選擇 193
四、關(guān)注引資新變化 193
圖表目錄
圖表 1 GAWC世界城市等級(jí)前19位城市 11
圖表 2 2thinknow全球創(chuàng)新城市排行前25位城市 12
圖表 3 絲路城市走廊邏輯示意圖 14
圖表 4 中國(guó)城鎮(zhèn)化率變化趨勢(shì)圖 27
圖表 5 2020年中國(guó)分地區(qū)行政區(qū)劃 28
圖表 6 2020年中國(guó)主要城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 29
圖表 7 截止2019年末中國(guó)各地區(qū)城市建設(shè)情況 30
圖表 8 新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量發(fā)展基本內(nèi)涵 59
圖表 9 城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 60
圖表 10 新型城鎮(zhèn)化必將以信息化為牽引 74
圖表 11 新舊城鎮(zhèn)化過(guò)程利益分配圖 81
圖表 12 漢中市生產(chǎn)總值及 92
圖表 13 漢中市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額 93
圖表 14 漢中市居民人均可支配收入情況 93
圖表 15 疫情前限購(gòu)城市名單及限購(gòu)政策 96
圖表 16 漢中市房地產(chǎn)相關(guān)政策 98
圖表 17 漢中市人口數(shù)量情況 99
圖表 18 漢中市社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況 100
圖表 19 漢中市城鎮(zhèn)化率情況 101
圖表 20 《漢中高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃》總體布局與用地規(guī)劃 103
圖表 21 《漢中高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃》空間結(jié)構(gòu)圖 104
圖表 22 智慧城市基本架構(gòu) 106
圖表 23 漢中市土地供應(yīng)面積規(guī)模 106
圖表 24 2021年1-8月漢中市成交地塊規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)圖 107
圖表 25 2021年1-8月漢中市成交地塊用地面積 107
圖表 26 2021年1-8月漢中市主要成交地塊用地面積情況 108
圖表 27 2021年1-8月漢中市主要成交地塊建筑面積統(tǒng)計(jì) 109
圖表 28 2021年1-8月漢中市主要成交地塊容積率 111
圖表 29 2021年1-8月漢中市主要成交地塊受讓單位 114
圖表 30 2021年1-8月漢中市主要成交地塊成交價(jià) 116
圖表 31 漢中市土地成交樓面均價(jià)情況 119
圖表 32 一季度漢中市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額 121
圖表 33 一季度漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模 122
圖表 34 一季度漢中市商品房銷售面積情況 123
圖表 35 一季度漢中市商品房銷售金額情況 124
圖表 36 截止2021年7月漢中市商品房市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 124
圖表 37 截止2021年7月漢中市區(qū)域房?jī)r(jià)情況 125
圖表 38 漢中市城鎮(zhèn)功能定位 127
圖表 39 漢中市城鎮(zhèn)總體布局 127
圖表 40 漢中市“一縣一業(yè)”發(fā)展定位 128
圖表 41 漢中市產(chǎn)業(yè)用地布局 133
圖表 42 漢中市部分城市更新項(xiàng)目 137
圖表 43 中心廣場(chǎng)城市綜合商圈項(xiàng)目 139
圖表 44 城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈 140
圖表 45 城市更新土地運(yùn)營(yíng)前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容情況表 140
圖表 46 前期準(zhǔn)備工作流程圖 141
圖表 47 城市更新土地運(yùn)營(yíng)拆遷實(shí)施階段內(nèi)容情況表 141
圖表 48 拆遷實(shí)施階段工作流程圖 142
圖表 49 城市更新土地運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)實(shí)施階段內(nèi)容情況表 142
圖表 50 開(kāi)發(fā)實(shí)施階段工作流程圖 143
圖表 51 城市發(fā)展基金模式圖 143
圖表 52 MUT模式的組織實(shí)施流程圖 144
圖表 53 IDP模式圖 145
圖表 54 城市更新項(xiàng)目分為一級(jí)開(kāi)發(fā)收益和二級(jí)開(kāi)發(fā)收益兩大類盈利模式 145
圖表 55 城投自主進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作過(guò)程示意圖 146
圖表 56 城投自主進(jìn)行融資型合作開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作過(guò)程示意圖 147
圖表 57 戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式運(yùn)作過(guò)程示意圖 148
圖表 58 融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式 149
圖表 59 城投是否在一級(jí)開(kāi)發(fā)后介入二級(jí)開(kāi)發(fā)情況 150
圖表 60 城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作流程圖 150
圖表 61 城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)模式運(yùn)作流程圖 151
圖表 62 城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)模式流程圖 152
圖表 63 城投參與二級(jí)開(kāi)發(fā)獲利及直接獲得土地增值收益圖 153
圖表 64 上海新天地項(xiàng)目實(shí)景圖 154
圖表 65 中遠(yuǎn)兩灣城項(xiàng)目實(shí)景圖 158
圖表 66 江南新苑項(xiàng)目規(guī)劃平面圖 161
圖表 67 金色夏威夷購(gòu)物中心效果圖 170
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