背景三：傳統(tǒng)養(yǎng)老模式醫(yī)療屬性缺失

目前中國機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)公司以及一些專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。其中房地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)公司憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和充足的資金流在市場上處于領(lǐng)先地位。目前市場主流的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目的營利模式主要分三類，即“非銷售類”、“銷售類”以及“租+售”模式。

其中，非銷售類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)方式主要包括三種，第一種是最主流的“押金+租金”模式。第二種是“會員卡+管理費(fèi)”的模式，是不少高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)傾向的模式，顧客購買會員卡相當(dāng)于購買入住權(quán)，會員卡可以在市場上自由交易，因此可以將會員卡認(rèn)為是一種經(jīng)過包裝的金融產(chǎn)品。第三種則是保險(xiǎn)公司在用的保險(xiǎn)捆綁模式，也就是購買一定額度的養(yǎng)老保險(xiǎn)后，以每月返還的保險(xiǎn)金繳納養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住費(fèi)用。

銷售類機(jī)構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售方式主要由土地屬性決定，一般產(chǎn)權(quán)或商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目通常直接進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，此類項(xiàng)目由于拿地難度和價(jià)格較高，通常處于遠(yuǎn)郊。另一類產(chǎn)品土地則為養(yǎng)老、旅游等專用屬性用地，此類產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)不可分割出售，因此只能進(jìn)行使用權(quán)銷售。另外，“共有產(chǎn)權(quán)”銷售模式也開始出現(xiàn)，此類產(chǎn)品房屋產(chǎn)權(quán)由機(jī)構(gòu)和業(yè)主共同持有。

除此之外，還有一些機(jī)構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品選擇“租賃+銷售"的模式，即在項(xiàng)目中包括住宅和老年公寓兩部分，通過銷售住宅來回收資金并對持有型物業(yè)形成支持，老年公寓則嵌入到普通社區(qū)用于出租。

目前絕大多數(shù)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品地產(chǎn)屬性過重，許多此類產(chǎn)品的消費(fèi)者看重的并非養(yǎng)老服務(wù)而是產(chǎn)權(quán)、會員以及保險(xiǎn)的投資價(jià)值。因此，此類產(chǎn)品往往只將“養(yǎng)老”作為一個(gè)賣點(diǎn)而非產(chǎn)品的核心價(jià)值，許多產(chǎn)品的養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量無法維持，醫(yī)療服務(wù)和護(hù)理水平也很難完全滿足失能、半失能老人的生活要求，對于活力老人的醫(yī)療服務(wù)也要依托周邊醫(yī)院，便利性上仍顯不足。