關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定

第一條（目的和依據(jù)）

為充分發(fā)揮土地資源市場配置作用，加強(qiáng)經(jīng)營性用地出讓全生命周期管理，提升城市功能和品質(zhì)，提高土地利用質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》（滬府發(fā)〔2014〕14號），制定本規(guī)定。

第二條（定義）

本規(guī)定所指的經(jīng)營性用地，是指商業(yè)、辦公、商品住宅等用地，商業(yè)、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會展和服務(wù)業(yè)等用途。

本規(guī)定所稱的經(jīng)營性用地出讓全生命周期管理，是指以提高土地利用質(zhì)量和效益為目標(biāo)，以土地出讓合同為平臺，通過健全經(jīng)營性用地的用途管制、功能設(shè)置、業(yè)態(tài)布局、土地使用權(quán)退出等機(jī)制，將項(xiàng)目建設(shè)、功能實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營管理、節(jié)能環(huán)保等經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境各要素納入合同管理，實(shí)現(xiàn)土地利用管理系統(tǒng)化、精細(xì)化、動態(tài)化。

第三條（適用范圍）

本市新增的經(jīng)營性用地，以及營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項(xiàng)目用地，按照本規(guī)定執(zhí)行。歷史違法用地處置、存量補(bǔ)地價(jià)項(xiàng)目、原劃撥土地轉(zhuǎn)出讓、集體經(jīng)營性用地入市試點(diǎn)等情形，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第四條（基本原則）

（一）堅(jiān)持市場配置資源，公平、公正、公開出讓土地；嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項(xiàng)目用地實(shí)行有償使用制度。

（二）堅(jiān)持遵循經(jīng)營性用地全要素管理，將經(jīng)營性用地項(xiàng)目建設(shè)、功能業(yè)態(tài)、運(yùn)營管理、節(jié)能環(huán)保等要素與其他出讓條件納入土地出讓合同管理，注重經(jīng)濟(jì)效益向注重經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境綜合效益轉(zhuǎn)變。

（三）堅(jiān)持實(shí)施土地利用全過程管理，以土地出讓合同為平臺，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地開竣工、運(yùn)營管理、公益性責(zé)任和建設(shè)用地使用權(quán)退出的全過程管理。

第五條（管理職責(zé)）

市和區(qū)規(guī)劃土地部門是本市土地出讓工作的主管部門，負(fù)責(zé)經(jīng)營性用地出讓管理，是經(jīng)營性用地的出讓人。

經(jīng)營性用地出讓前，出讓人應(yīng)征詢相關(guān)職能部門意見，在對征詢意見進(jìn)行綜合匯總的基礎(chǔ)上，在出讓文件中明確出讓地塊的各類建設(shè)管理要求。

本市規(guī)劃土地、投資、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)、房屋管理、環(huán)保、綠化市容、交通、民防、衛(wèi)生防疫、水務(wù)、文物等相關(guān)職能部門按照“公平、公正、公開”的原則，提出經(jīng)營性用地各項(xiàng)建設(shè)要求、管理要素、監(jiān)管考核和違約處置等要求，作為土地出讓條件納入土地出讓合同，并按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則，對受讓人的合同履約情況進(jìn)行要素評定，依法實(shí)施監(jiān)管。

第六條（規(guī)劃管理要求）

出讓人應(yīng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，確定出讓地塊的土地用途、混合用地建筑量比例、容積率、建筑限高、住宅套數(shù)等出讓條件。通過土地出讓前規(guī)劃實(shí)施評估，進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施、公共空間等公共服務(wù)功能要求。

規(guī)劃確定的城市重要特定地區(qū)（如城市公共活動中心、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等），應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開展城市設(shè)計(jì)，并結(jié)合開發(fā)機(jī)制，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃附加圖則，經(jīng)批準(zhǔn)后納入土地出讓合同。

第七條（土地出讓研判）

加強(qiáng)土地出讓前的研判工作。規(guī)劃土地部門應(yīng)結(jié)合相關(guān)部門征詢意見，對擬入市出讓地塊進(jìn)行研判。從地塊符合本市土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃情況、控制性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)情況、土地儲備規(guī)劃計(jì)劃批準(zhǔn)情況、涉及土地農(nóng)轉(zhuǎn)用征收手續(xù)辦理情況、地塊前期動拆遷實(shí)施情況等方面，分析土地出讓合規(guī)性和合理性。進(jìn)一步明確社會停車場、物業(yè)用房、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施等公建配套設(shè)施建設(shè)要求。

第八條（建設(shè)管理要求）

擬出讓土地上的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)符合以下建設(shè)管理要求：

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目開竣工時(shí)間管理要求。出讓人應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的建筑體量、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、管理要素等條件，合理約定開工、竣工時(shí)間，并可按照土地出讓價(jià)款的一定比例，約定延期開工、竣工的違約金金額。

出讓人應(yīng)及時(shí)提示、督促受讓人按照合同約定的開工、竣工時(shí)間進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對逾期未開工滿一年的項(xiàng)目，出讓人應(yīng)及時(shí)開展閑置土地調(diào)查和認(rèn)定，合理界定土地閑置形成原因，依據(jù)國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）落實(shí)建筑綠色環(huán)保節(jié)能管理要求。建設(shè)、房屋管理部門應(yīng)按照規(guī)定，對綠色建筑、裝配式建筑和廢棄混凝土資源化利用等配置提出建設(shè)要求。

（三）配建保障性住房管理要求。房屋管理部門應(yīng)對商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意見，明確保障性住房的同步建設(shè)、同步配套、同步交付、建成后無償移交等要求。

（四）落實(shí)全裝修住宅管理要求。房屋管理部門可對住宅用地中應(yīng)落實(shí)全裝修住宅建設(shè)比例提出意見，明確全裝修住宅建設(shè)程序應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（五）公共服務(wù)功能要求。明確地塊公共服務(wù)配套設(shè)施或公共空間的建設(shè)、使用要求以及產(chǎn)權(quán)歸屬。

（六）保護(hù)保留建筑要求。規(guī)劃土地、文物、房屋管理等部門應(yīng)對地塊內(nèi)保護(hù)保留建筑的使用、維護(hù)、修繕等提出要求。

（七）綠化管理要求。綠化部門應(yīng)對地塊內(nèi)綠化面積、綠地率等提出相關(guān)要求。對于多層建筑物業(yè)，綠化部門可對屋頂綠化提出相關(guān)要求。

第九條（功能管理要求）

辦公用地可由商業(yè)、投資等管理部門結(jié)合區(qū)域發(fā)展、區(qū)位環(huán)境、市場需求等情況，提出引入企業(yè)的行業(yè)類型等相關(guān)要求。出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公。

商業(yè)用地可由商業(yè)、投資等管理部門結(jié)合區(qū)域功能、社會需求、土地用途等情況，提出休閑娛樂、大眾零售、酒店旅館等商業(yè)功能業(yè)態(tài)。出讓合同中商業(yè)用地未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店。

營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項(xiàng)目用地，應(yīng)結(jié)合土地用途和項(xiàng)目情況，由相關(guān)主管部門對項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的功能提出要求。

第十條（運(yùn)營管理要求）

擬出讓土地上的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)符合以下運(yùn)營管理要求：

（一）商業(yè)運(yùn)營要求。投資、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等部門可對商業(yè)用地提出統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、商業(yè)業(yè)態(tài)布局等要求，旅游管理部門可對酒店功能的用地提出星級要求和管理標(biāo)準(zhǔn)。

（二）物業(yè)持有和銷售要求。為進(jìn)一步提升城市功能品質(zhì)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，確保市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，在土地出讓前，投資、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等部門應(yīng)綜合區(qū)域配套、房地產(chǎn)市場、項(xiàng)目功能定位等因素，對擬出讓地塊進(jìn)行綜合評估，出讓人應(yīng)按照相關(guān)文件規(guī)定明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。

出讓合同中可約定由建設(shè)單位持有部分住宅物業(yè)，用于租賃（除按照相關(guān)規(guī)定和合同約定應(yīng)移交政府及政府有關(guān)部門的保障房等物業(yè)外）。

出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。

出讓合同約定社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應(yīng)整體持有（除按照相關(guān)規(guī)定和合同約定應(yīng)移交政府及政府有關(guān)部門的物業(yè)外）。

第十一條（建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)要求）

擬出讓土地上的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)符合以下建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)要求：

（一）建筑節(jié)能管理要求。為降低建筑能耗，提高建筑能源利用效率，商業(yè)、辦公、商品住宅等用地建筑應(yīng)按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并達(dá)到國家和本市有關(guān)綠色建筑管理規(guī)定要求。

（二）土壤環(huán)境（含地下水）保護(hù)要求。經(jīng)營性用地出讓前，相關(guān)單位應(yīng)按照環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求完成土壤環(huán)境（含地下水）調(diào)查評估，確存在污染并需要治理修復(fù)的，應(yīng)組織實(shí)施修復(fù)并達(dá)到環(huán)保要求。調(diào)查評估及修復(fù)等相關(guān)材料作為土地出讓合同的附件。

經(jīng)營性用地出讓后，在使用過程中發(fā)生污染的，應(yīng)按照“誰污染、誰治理”的原則，承擔(dān)土壤環(huán)境（含地下水）調(diào)查評估及修復(fù)的責(zé)任及費(fèi)用。經(jīng)相關(guān)認(rèn)定造成嚴(yán)重環(huán)境污染的，出讓人可按照合同約定解除出讓合同，無償收回土地使用權(quán)，并有權(quán)追繳土壤環(huán)境（含地下水）修復(fù)的有關(guān)費(fèi)用。

經(jīng)檢測符合環(huán)境要求的土壤耕作層，應(yīng)按照合同約定運(yùn)送到相關(guān)耕地整理復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)域利用；地下空間利用產(chǎn)生的渣土，應(yīng)按照合同約定運(yùn)輸?shù)綖┩吭斓?、景觀營造等區(qū)域處置利用。

第十二條（土地出讓方式）

商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)采取公開招拍掛方式出讓；對功能實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營管理、建設(shè)條件等方面有特別要求的出讓地塊，可通過擬供應(yīng)計(jì)劃公示、預(yù)申請、招商信息發(fā)布等形式，提前入市公開信息。

位于城市重要特定地區(qū)、具有重要功能性的商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地，可采用附帶規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、基礎(chǔ)設(shè)施要求、功能建設(shè)要求、運(yùn)營管理要求的方式實(shí)施出讓。

營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項(xiàng)目用地，可采取協(xié)議出讓方式供地。供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)采取公開招拍掛方式出讓。

第十三條（土地出讓價(jià)格）

出讓人應(yīng)根據(jù)土地評估價(jià)格、土地市場情況等，在市場評估的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)營性用地全要素管理要求，經(jīng)集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價(jià)或底價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域同類用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

第十四條（土地出讓年限）

商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性用地出讓年限不得高于法定最高出讓年限。營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項(xiàng)目用地，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，實(shí)行彈性出讓年限，出讓年限不得高于法定最高出讓年限。

第十五條（規(guī)劃建筑方案管理要求）

建設(shè)、規(guī)劃土地部門應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃及土地出讓合同規(guī)定的土地用途、建筑規(guī)模、規(guī)劃建設(shè)條件以及經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑要求、建（構(gòu)）筑物保護(hù)保留要求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施及建筑物使用性質(zhì)等進(jìn)行管理。

第十六條（轉(zhuǎn)讓管理要求）

土地受讓人應(yīng)按照土地出讓合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，依法進(jìn)行預(yù)銷售、轉(zhuǎn)讓等行為，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人應(yīng)履行原出讓合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下條件：

（一）屬于房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)付清土地出讓價(jià)款并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，并完成房屋建設(shè)開發(fā)投資總額的25%以上。

（二）未達(dá)到房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用權(quán)及地上建筑物等不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等均不得改變。在滿足土地出讓合同約定的轉(zhuǎn)讓條件后，受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人發(fā)生改變的，應(yīng)提前書面告知出讓人。

（三）商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性物業(yè)在滿足預(yù)售或銷售條件后，受讓人在提交預(yù)售或銷售許可申請時(shí)，除應(yīng)提交相關(guān)規(guī)定材料外，還應(yīng)提交自持物業(yè)的具體位置、面積等相關(guān)材料，具體由市房屋管理部門另行制定。

（四）受讓人在完成開發(fā)建設(shè)并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，土地出讓合同中約定持有的物業(yè)，在持有年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

對營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項(xiàng)目用地，應(yīng)由受讓人整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓；確需整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)出讓人同意，或由出讓人按照出讓合同約定的價(jià)格和方式優(yōu)先回購。

對商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性物業(yè)，應(yīng)按照出讓合同約定持有相應(yīng)面積的房地產(chǎn)，不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。對因破產(chǎn)、重組、撤銷等特殊情形確需轉(zhuǎn)讓約定持有房地產(chǎn)的，須經(jīng)出讓人或者相關(guān)管理部門同意，或按照約定由出讓人或其指定部門優(yōu)先回購。

商業(yè)地塊規(guī)劃為酒店用途的，應(yīng)以規(guī)劃確定具有完整功能、可獨(dú)立使用的范圍，作為房地產(chǎn)的基本單元。

第十七條（土地出讓要素評定）

出讓人作為要素評定的組織部門，應(yīng)組織相關(guān)管理部門以法律、法規(guī)和土地出讓合同為依據(jù)，在建設(shè)管理、綜合驗(yàn)收、土地出讓期限屆滿以及土地出讓合同約定的其他監(jiān)管環(huán)節(jié)，對各項(xiàng)管理要素進(jìn)行評定。規(guī)劃土地部門應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃土地執(zhí)法監(jiān)察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)擅自改變土地用途、建設(shè)條件的情形。

建設(shè)項(xiàng)目竣工后，在土地核驗(yàn)環(huán)節(jié)中，由出讓人依據(jù)出讓合同約定的建設(shè)管理、功能管理、運(yùn)營管理、建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)等要求，組織征詢相關(guān)部門的驗(yàn)收評定意見，經(jīng)匯總后作為土地核驗(yàn)依據(jù)。

第十八條（違約責(zé)任）

受讓人在履行合同中存在違反相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定行為的，有關(guān)職能部門應(yīng)依法予以處罰或處理。受讓人在接受處罰或按處理要求完成整改后，出讓人可視情況履行出讓合同或變更、解除出讓合同。

受讓人未按照合同約定開發(fā)建設(shè)，出現(xiàn)以下情形之一的，出讓人有權(quán)解除合同，并按照合同的約定，收回土地使用權(quán)。對地上建筑物的補(bǔ)償，可事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由受讓人恢復(fù)原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定：

（一）受讓人因自身原因未按照合同約定時(shí)間開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置，土地閑置滿兩年未動工開發(fā)的。

（二）擅自改變土地用途和建設(shè)條件，違法情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改、拒不接受處罰的。

（三）違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或未能達(dá)到出讓合同約定的建設(shè)、功能、運(yùn)營、節(jié)能環(huán)保要求，拒不改正、拒不接受處罰的。

第十九條（登記管理）

規(guī)劃土地、房屋登記部門應(yīng)按照土地出讓合同約定，在受讓人申請辦理登記時(shí)，將建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等作為登記的附件材料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記的附件材料一并歸檔。

受讓人應(yīng)按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及本市有關(guān)規(guī)定，申請辦理房屋使用權(quán)初始登記，登記機(jī)構(gòu)不得為土地出讓合同約定的自持物業(yè)單獨(dú)辦理登記。

權(quán)利人在土地出讓合同約定的物業(yè)持有期間內(nèi)，簽訂不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和辦理轉(zhuǎn)移登記，或變更不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中注記的上述約定內(nèi)容，需提供出讓人審核同意的意見。

第二十條（抵押管理）

經(jīng)營性用地使用權(quán)抵押時(shí)所擔(dān)保的主債權(quán)，僅限于開發(fā)建設(shè)該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價(jià)款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應(yīng)按照《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

按照土地出讓合同約定的自持部分物業(yè)，應(yīng)整體抵押，不得分割抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，受讓人應(yīng)執(zhí)行原出讓合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。

第二十一條（工作機(jī)制）

建立全市統(tǒng)一的土地全生命周期管理信息平臺，將各類用地的建設(shè)、功能、運(yùn)營、環(huán)境等指標(biāo)以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺，通過多部門信息共享、協(xié)同管理，建立動態(tài)實(shí)時(shí)的監(jiān)督管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全程一體化管理。

各管理部門按照職責(zé)，落實(shí)土地全生命周期管理要求，對出讓合同約定的相關(guān)管理要素開展日常監(jiān)管，并及時(shí)更新監(jiān)管結(jié)果信息。市、區(qū)規(guī)劃土地部門負(fù)責(zé)土地出讓管理工作的協(xié)調(diào)和督辦，按照土地合同約定的要素管理期，限期向各歸口管理的職能部門發(fā)送監(jiān)管清單，匯總監(jiān)管結(jié)果。

第二十二條（誠信體系）

逐步推行企業(yè)誠信體系建設(shè)，建立企業(yè)信用檔案。由區(qū)政府會同相關(guān)部門在項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案以及融資抵押等方面加強(qiáng)企業(yè)信用監(jiān)管，限制或禁止誠信異常企業(yè)參與土地交易。

第二十三條（實(shí)施日期）

本規(guī)定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局

2017年3月30日