中國(guó)樓市分化：熱點(diǎn)城市火爆 中小城市難熱

三四線樣本：中小城市地產(chǎn)難熱

2016年春節(jié)，在北京月入超萬(wàn)元的程序員李征回到河北秦皇島老家，但他已經(jīng)不需要考慮置業(yè)問(wèn)題了，此次回老家，他主要忙了兩件事，過(guò)年和裝修。

“2013年冬天已經(jīng)買(mǎi)了當(dāng)時(shí)新開(kāi)的一處樓盤(pán)，6500元/平方米，這次回去了解了一下，現(xiàn)在同樓盤(pán)新房?jī)r(jià)格基本與我買(mǎi)時(shí)持平?！崩钫髡f(shuō)，他不會(huì)再考慮在老家買(mǎi)房了，現(xiàn)在更關(guān)心北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

自2月2日不限購(gòu)城市房貸新政出爐后，各地紛紛研究出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策，樓市去庫(kù)存方案制定正在加速。

但很多三線城市的去庫(kù)存前景并不十分明朗，以李征購(gòu)房經(jīng)歷為例，據(jù)他所講，2013年10月買(mǎi)房時(shí)，除在家置業(yè)的想法外，也是考慮到市場(chǎng)實(shí)際情況。“我的房子位于本市的開(kāi)發(fā)區(qū)，面朝海，背靠山，距離市區(qū)不超過(guò)8公里的路程，地段相當(dāng)不錯(cuò)?！崩钫髡f(shuō)，6500元每平方米的房?jī)r(jià)包含著開(kāi)發(fā)商的拿地成本、建筑成本和稅費(fèi)等，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)基本沒(méi)有太大下跌空間了。

時(shí)隔將近1年半，當(dāng)時(shí)的期房已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)房，李征收房后發(fā)現(xiàn)，他購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)以及周邊幾個(gè)新盤(pán)的房?jī)r(jià)的確沒(méi)有下跌，但也并沒(méi)有任何上漲?！翱赡軒?kù)存量實(shí)在是太大了吧，周邊都是房子?！崩钫髡f(shuō)。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截至去年12月末，秦皇島市區(qū)已批準(zhǔn)上市商品房待售面積為360.04萬(wàn)平方米，同比下降45.79%。其中商品住宅待售面積為297.95萬(wàn)平方米。

李滌非在廣西貴港的調(diào)研則揭示出另一類情況。當(dāng)?shù)卦?014年初南廣高鐵正式建成通車(chē)前，毗鄰高鐵站的地塊曾出現(xiàn)房?jī)r(jià)較大幅度的上漲，可如今近兩年過(guò)去，貴港市區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)不大的情況下，高鐵站地塊卻出現(xiàn)了相當(dāng)程度的回落。據(jù)李滌非分析，這應(yīng)該表明此前熱炒高鐵站區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的泡沫，而如今開(kāi)始回歸正常的價(jià)值中樞。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，三四線城市去庫(kù)存面臨著很多超越價(jià)格杠桿的復(fù)雜因素。

陜西華陰人口27萬(wàn)，依托國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)—華山，且緊鄰西安，但老家在華陰的張明告訴記者，華陰雖受高鐵帶動(dòng)發(fā)展較快，但人口基數(shù)小，且存在人口外流現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市需求不足。他還分析說(shuō)，由于距省會(huì)西安較近，兩地房?jī)r(jià)差異不大，因此導(dǎo)致部分需求流向省會(huì)。

特殊樣本：資源類城市面臨困境

去產(chǎn)能、去庫(kù)存都列入今年五大重點(diǎn)工作中，當(dāng)不低的樓市庫(kù)存撞上城市的去產(chǎn)能之困，房地產(chǎn)成交與房?jī)r(jià)均面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，河北唐山便是一例。

今年隨老公回家過(guò)年的王楓再次感受到唐山的“樓?！?。王楓告訴記者，唐山建成的、沒(méi)建成的房子太多了。前兩年老公曾想買(mǎi)一套每平方米超一萬(wàn)元的新房，幸好當(dāng)時(shí)攔住了他，現(xiàn)在這個(gè)樓盤(pán)跌到只有7000元了。

“這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)支柱主要靠煤、鐵等，貧富差距較大，很難消化那么多房子?！蓖鯒饕惶岬疆?dāng)時(shí)勸阻老公的邏輯，臉上不免有些得意。

中指院報(bào)告顯示，唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米，而近三年的年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米，按照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。

該報(bào)告同時(shí)稱，2014-2015年兩年間，唐山樓市申領(lǐng)預(yù)售證面積合計(jì)1680.4萬(wàn)平方米，而銷售總面積合計(jì)僅624萬(wàn)平方米，不及新上市面積的零頭，市場(chǎng)去化壓力巨大。

供需巨大缺口直接反應(yīng)在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)量級(jí)的不匹配。2015年，唐山人均GDP為80345元，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)坐省內(nèi)第一把交椅。而住宅均價(jià)僅為5912元/平方米，在省內(nèi)各城市中房?jī)r(jià)居第五位，甚至較人均GDP水平不足3萬(wàn)元的保定房?jī)r(jià)低440元/平方米。

中指院分析師劉雪瑞告訴記者，唐山經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型存在短期困難，人口導(dǎo)入能力有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷沖高回落，聚集大量庫(kù)存，若經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)未能及時(shí)轉(zhuǎn)型和調(diào)整，不能導(dǎo)入充足的需求來(lái)消化市場(chǎng)的強(qiáng)大供應(yīng)能力，不適宜房企進(jìn)入和深耕。

對(duì)于資源和能源型城市而言，如何導(dǎo)入需求的確是個(gè)大難題，山西臨汾也面臨與唐山類似的情況。

當(dāng)?shù)厝藦埬嬖V記者，整體來(lái)看，前些年依靠煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)，目前處于供過(guò)于求的狀態(tài)，臨汾房?jī)r(jià)集中在4000~5000元/平方米，農(nóng)民人均年收入?yún)s不足萬(wàn)元，依靠農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，來(lái)消化庫(kù)存的效果微乎其微。（來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞，胡?。?