深圳買房負(fù)擔(dān)全球第一 配得上這么高的房?jī)r(jià)嗎？

那么，深圳配得上這么高的房?jī)r(jià)嗎？

現(xiàn)在講一個(gè)城市的房?jī)r(jià)值不值，起碼講到幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、醫(yī)療衛(wèi)生條件、教育水平等等。首先，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平這個(gè)指標(biāo)，深圳是非常強(qiáng)的，傳統(tǒng)的四大一線城市排名中，“北上廣深”的城市格局已悄然發(fā)生變化，2016年深圳的GDP總量可能進(jìn)會(huì)超過廣州正式進(jìn)入三甲行列。在人均方面，深圳方面就更沒得說，已經(jīng)接近韓國(guó)，儼然已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

但是，在另外幾個(gè)數(shù)據(jù)上深圳表現(xiàn)是相當(dāng)讓人失望的：首先，按最新的復(fù)旦醫(yī)院排行榜，深圳沒有一所醫(yī)院進(jìn)入綜合類100強(qiáng)；其次，教育方面深圳僅有兩所中學(xué)進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)，而北京有18所，上海有4所。大學(xué)就更不用說了，北京上海集中了中國(guó)最優(yōu)秀的大學(xué)，而深圳本土的深圳大學(xué)今年才好不容易擠進(jìn)了一本。

簡(jiǎn)單的講，目前能支撐深圳高房?jī)r(jià)的原因就是“有錢、任性”而已。

那么，深圳的房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

每次一講到房?jī)r(jià)，尤其是深圳房?jī)r(jià)，很多人都是異口同聲的說：一定漲。理由無(wú)非也就是那幾個(gè)：錢多、人多、地少。

每次遇到有人這么說的時(shí)候，我就問他一句：“那08年為什么跌了？關(guān)外跌了60%還多?！?008年的時(shí)候，我住在深圳一個(gè)叫民治的地方。當(dāng)時(shí)，我家附近有一個(gè)樓盤叫“金地梅隴鎮(zhèn)”最高被炒到1萬(wàn)8一平，據(jù)說最低的時(shí)候跌到6000一平（我實(shí)地考查時(shí)，6000還是買不到，但7000一平的房子有的是）。

然后，有人就會(huì)說：“08年不一樣嘛，08年是金融危機(jī)嘛?！?

那我就問一句：“為什么金融危機(jī)房?jī)r(jià)就會(huì)下跌呢？”然后，有些人就答不上來了。因?yàn)樗麤]想過為什么08年的時(shí)候明明深圳的GDP還是正的、人口流入也是正的、工資增長(zhǎng)還是正的，但是房?jī)r(jià)就是跌了，還跌了這么多。所以，我們就來討論一下為什么金融危機(jī)房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，還有會(huì)來會(huì)再一輪金融危機(jī)造成房?jī)r(jià)再次下跌。

在討論這個(gè)問題之前，我們先講一個(gè)概念：需求。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里，所謂需求是指在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的商品數(shù)量。這里包含兩個(gè)意思：一是“愿意”，二是“能夠”。所以，從這個(gè)角度來講樓市“剛需”是個(gè)偽命題，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高得大家完全買不起了。兩口子的收入加起來，還不夠還月供。所以，對(duì)于多數(shù)人來說這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超過“能夠”的范疇了。如果你買不起，你就不能算做需求，更不要說剛需。因?yàn)?，剛需就是價(jià)格多高也得買，價(jià)格再怎么跌也得買。但是，08年4萬(wàn)億政策推出來之前，深圳平均每天的二手房成交量不足一套了，這個(gè)時(shí)候“剛需”到哪里去了？結(jié)婚一族的需求哪里去了？丈母需求哪里去了？但是，你有聽說過08年金融危機(jī)來了，誰(shuí)生了重病不去醫(yī)院了嗎？所以，生病住院、治療是“剛需”，而買房不見得是。也因?yàn)檫@樣，才時(shí)不時(shí)有“賣房看病”。房子不是必要的，生命才是的。

那這和房?jī)r(jià)漲跌有什么關(guān)系呢？房子和一般的消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品屬性和金融屬性（投資或投機(jī)性需求，在價(jià)格的博弈中獲得價(jià)差，并且可以加杠桿）。對(duì)于窮人來說，房?jī)r(jià)太高，買不起了，那么他們不就能被稱為需求。這個(gè)時(shí)候需求只剩下“愿意并且能夠”買得起房子的富人了，但是富人一般都是有自己的房子的，他們買房絕大多數(shù)是為了①投資（收租金）②投機(jī)（賺差價(jià)），他們算不了所謂的“剛需”。所以，當(dāng)房?jī)r(jià)越來越高的時(shí)候，支撐它的就只剩下投資或投機(jī)性需求了。所以，當(dāng)房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)的時(shí)候，“能夠”買得起房的富人發(fā)現(xiàn)買房不但賺不到價(jià)差而且還有可能蝕本了，“不愿意”買房了，房?jī)r(jià)就會(huì)迎來下跌（在上漲的過程中，杠桿加得越厲害，房?jī)r(jià)也就會(huì)跌得跌厲害），一直跌到“愿意”買房的窮人“能夠”買慢慢的起的時(shí)候。

把這個(gè)想明白，就比較容易理解“這輪深圳房?jī)r(jià)為什么漲這么猛？”和“深圳樓市會(huì)不會(huì)跌？”這兩個(gè)問題了。

為什么會(huì)上漲？因?yàn)樯蠞q之前的深圳樓市雖然不貴，但是也不算便宜（房?jī)r(jià)收入比約為13），還是高于大多數(shù)普通人的承受能力的，其實(shí)還是屬于富裕階層的投資工具。而2014年以來，由于經(jīng)濟(jì)下滑，很多企業(yè)的投資回報(bào)都相應(yīng)下滑，出現(xiàn)了所謂的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒”。這個(gè)時(shí)候，大家先是發(fā)現(xiàn)股票可以炒一炒，然后迅速掀起了一輪大泡沫。等股票高了，又覺得一線樓市好像從來沒跌過，于是資金又瘋狂進(jìn)入樓市。當(dāng)時(shí)“價(jià)格不高”、供應(yīng)量偏少的深圳樓市成功首當(dāng)其沖的目標(biāo)。結(jié)果一年的爆炒，深圳部分的樓盤甚至翻倍了。

除了資金的原因，我個(gè)人覺得還有兩個(gè)因素導(dǎo)致深圳樓市最先被爆炒：①深圳限購(gòu)政策最寬松。名義上是一個(gè)人只能購(gòu)買兩套房。但是，有錢人可以分分鐘注冊(cè)一個(gè)公司買上多套房。而且在這個(gè)過程中，銀行可能無(wú)意中做了幫兇。因?yàn)槌捶靠蜁?huì)通過把房子抵押給銀行，貸出款來再來炒房的形式加杠桿。②香港問題。說實(shí)話，中央對(duì)香港還是不錯(cuò)的，給了很多香港優(yōu)惠政策，可是香港一在讓中央失望了。當(dāng)時(shí)傳出來的很多政策都讓人感覺中央要扶植深圳取代香港，比如深圳直轄傳聞、深圳合并東莞惠州傳聞、前海建立人民離岸中心取代香港傳聞。這大因素極大的刺激了富人對(duì)深圳未來房?jī)r(jià)的期待。

深圳樓市究竟會(huì)不會(huì)跌？什么時(shí)候才會(huì)跌？

那么，最后就是我們要探討的終極問題了：深圳樓市究竟會(huì)不會(huì)跌？什么時(shí)候才會(huì)跌？

對(duì)于第一個(gè)問題，我的答案是一定會(huì)的，就如本文開頭我所說那樣“無(wú)論房?jī)r(jià)漲到多少、漲到什么時(shí)候，未來10年一定有機(jī)會(huì)讓你用現(xiàn)在的價(jià)格買到同樣不錯(cuò)的房子?！敝劣谑裁磿r(shí)候才能下跌，我覺得到兩個(gè)信號(hào)：①“失業(yè)率急劇上升”、②“央行加息”。兩個(gè)信號(hào)出現(xiàn)其一就可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

為什么這么說，首先還是因?yàn)槠胀ㄈ速I不起房了，買房的都是有錢人（包括有錢的白領(lǐng)和真正的富人），對(duì)于他們來說買房并不完全因?yàn)樾枨?，還有投資需求。而要房?jī)r(jià)下跌就得扭轉(zhuǎn)他們的預(yù)期。大家還記得08年金融危機(jī)的時(shí)候，中國(guó)的失業(yè)率突然飆升嗎？那年中國(guó)已有67萬(wàn)家小企業(yè)被迫關(guān)門，據(jù)人力資源和社會(huì)保障部統(tǒng)計(jì)，中國(guó)1.3億農(nóng)民工中，有2000萬(wàn)人因金融危機(jī)失業(yè)返鄉(xiāng)。中國(guó)社科院《社會(huì)藍(lán)皮書》公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)的失業(yè)率可能達(dá)到了9.4％。當(dāng)失業(yè)率上升的時(shí)候，高級(jí)白領(lǐng)們也會(huì)擔(dān)心自己的工作或者擔(dān)心降薪，購(gòu)買意愿就會(huì)降低；而富人階層要么因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難，要么害怕房?jī)r(jià)太高沒人接手造成他們的購(gòu)買意愿降低。當(dāng)這兩種“能夠”買得起房的人“不愿意”購(gòu)買了，樓價(jià)就肯定站不住了。

“央行加息”是另外一個(gè)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的因素。我們回顧一下，這輪深圳樓市啟穩(wěn)回升，一個(gè)重要的因素就是2014年11月央行宣布降息。隨后，2015年3月30日的新政就是直接引爆深圳樓市，很多房子一夜反價(jià)百萬(wàn)。我們反過來思考的話，2007年房?jī)r(jià)泡沫開始破滅，王石拋出“拐點(diǎn)論”，一個(gè)很大的因素也是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的5年期以上的房貸利率高達(dá)7.83%（現(xiàn)在是4.9%），很多人真的沒有辦法負(fù)擔(dān)了（每100萬(wàn)貸款月供比現(xiàn)在高2000元）。我再回顧一下，美國(guó)和日本的情況，發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致上一輪美國(guó)房地產(chǎn)泡沫和日本房地產(chǎn)超級(jí)泡沫的推手都是低息政策刺激，而后面造成泡沫破滅的破滅的原因都是央行加息。所以，當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，央行開始加息的時(shí)候，你可能就要小心了。不過，好消息是加息導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫破滅是一個(gè)緩慢的過程，你有充足的時(shí)間把房子賣給某個(gè)倒霉蛋。

最后，我那個(gè)結(jié)論“未來10年一定有機(jī)會(huì)讓你用現(xiàn)在的價(jià)格買到同樣不錯(cuò)的房子?！笔窃趺吹脕淼哪?？其實(shí)，真的是拍腦袋得出來的。但是，也不是完全瞎說。2003年，我在大學(xué)的時(shí)候老師講課的時(shí)候說，當(dāng)時(shí)的石油已探明儲(chǔ)量大約是1400億噸，估計(jì)未探明的儲(chǔ)量大概有400億噸，而當(dāng)時(shí)每年的消耗量大概是50億噸。也就是我們的消費(fèi)不增加的情況上，2040年左右地球上的石油就會(huì)消耗干凈了。他當(dāng)時(shí)說過一句話，“在座的人，有生之年可能可以看到石油被消耗光”。

現(xiàn)在石油對(duì)于世界經(jīng)濟(jì)絕對(duì)是剛需，你能描述一下沒有石油世界會(huì)怎么運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？所以他這個(gè)說法我從來都是深性不疑的。而且他也確實(shí)說對(duì)了，這些年隨著中國(guó)汽車消費(fèi)的增長(zhǎng)，油價(jià)一路上漲，從當(dāng)時(shí)的25到30美元最高漲到147美元。我以為，我們?cè)僖惨姴坏?0美元一桶的石油了，結(jié)果今年就讓我們見到了。所以，我們要相信一個(gè)東西，就是“周期”：當(dāng)一個(gè)東西的價(jià)格偏離價(jià)值太久了，它遲早會(huì)回歸的。假如未來十年房?jī)r(jià)保持現(xiàn)在的水平不變，而我們的收入還能增長(zhǎng)1倍，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比是12.9，和現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)收入比相當(dāng)，還是不能算便宜。所以，我覺得還是有機(jī)會(huì)的。

前面一大段是今天中午和朋友聊天的內(nèi)容，可以說又臭又長(zhǎng)。很多人只怕被繞暈了。最后，總結(jié)一下：

1、現(xiàn)在的深圳樓市“剛需一族”早就買不起房子了，有的只是投資性需求（有些人害怕房?jī)r(jià)漲太多后買不起，所以先買個(gè)小的，也算投資性需求）。投資性需求的特點(diǎn)是漲的時(shí)候越漲越買，跌的時(shí)候會(huì)突然消失。所以，他們對(duì)房?jī)r(jià)有助漲作用，但是房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候不會(huì)有支撐作用。

2、深圳的房?jī)r(jià)終究會(huì)跌的，但是現(xiàn)在央行還在降息，深圳的新的樓市政策遲遲不出。所以，讓它再得意一段時(shí)間。十年后，你還會(huì)有機(jī)會(huì)用現(xiàn)在的價(jià)格買到同樣大小的房子。不信，你看一下石油的價(jià)格，你會(huì)想得到現(xiàn)在的石油價(jià)格和13年前處于同一起跑線嗎？

3、現(xiàn)在如果你有錢，深圳的房子，你還是可以買。但是，記得央行開始加息后，如果是自住需求，你要對(duì)房?jī)r(jià)下跌有預(yù)期；如果是投資性需求，就趕緊賣給一個(gè)倒霉蛋。