中商情報網(wǎng)訊：近日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》），規(guī)定預(yù)售款監(jiān)管期限，自商品房取得預(yù)售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。

《辦法》提出，市住建局負責建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺（以下簡稱監(jiān)管服務(wù)平臺），以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，實現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)化、自動化。

預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤?！掇k法》規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。

成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法全文

第一章 總則

第一條（目的依據(jù)）為進一步加強我市商品房預(yù)售款監(jiān)管，有力保障預(yù)售商品房工程建設(shè)，維護當事人合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售款的收存、支取及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條（術(shù)語含義）本辦法所稱商品房預(yù)售款（以下簡稱預(yù)售款）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將取得商品房預(yù)售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗收的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人按商品房預(yù)售合同約定支付的全部購房款。

第四條（監(jiān)管原則）預(yù)售款監(jiān)管遵循專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督的原則。

預(yù)售款監(jiān)管期限，自商品房取得預(yù)售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。

第五條（職責劃分）市住建局負責全市預(yù)售款監(jiān)管的監(jiān)督指導，各區(qū)（市）縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下稱為監(jiān)管部門）具體負責轄區(qū)內(nèi)預(yù)售款監(jiān)管工作。各區(qū)（市）縣政府（管委會）負責加強組織保障，確保轄區(qū)內(nèi)預(yù)售款監(jiān)管工作順利實施。

對于預(yù)售款監(jiān)管工作中涉及商業(yè)銀行相關(guān)行為的，市住建局會同市金融監(jiān)管局商請人行成都分行營管部及四川銀保監(jiān)局監(jiān)督管理及指導。

第六條（信息平臺）市住建局負責建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺（以下簡稱監(jiān)管服務(wù)平臺），以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，實現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)化、自動化。

第二章 預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶

第七條（監(jiān)管銀行）預(yù)售款監(jiān)管實行銀行專戶監(jiān)管制度。具備下列條件的商業(yè)銀行，均可向市住建局提出要求擔任預(yù)售款專戶的監(jiān)管管理銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）：

（一）在我市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，承諾遵守我市預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的分行級及以上的商業(yè)銀行；

（二）具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力、承擔預(yù)售款監(jiān)管風險的能力；

（三）近3年內(nèi)未發(fā)生金融風險及重大違約事件；

（四）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件能夠與監(jiān)管服務(wù)平臺兼容對接并實時導入資金出入賬信息。

對于符合條件的商業(yè)銀行，市住建局予以公告，并與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議。

第八條（監(jiān)管賬戶及協(xié)議）開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行（以下簡稱承辦銀行），以商品房項目為單位開設(shè)一個預(yù)售款監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預(yù)售許可范圍（最小為一幢）設(shè)立監(jiān)管登記臺賬，記錄預(yù)售款收存、支取等情況；開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門、承辦銀行需簽訂預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱三方監(jiān)管協(xié)議）。

三方監(jiān)管協(xié)議指導文本由市住建局會同有關(guān)部門制定。

第九條（監(jiān)管額度）監(jiān)管部門應(yīng)當根據(jù)取得預(yù)售許可證后至預(yù)售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設(shè)費用總額核定預(yù)售款監(jiān)管額度（以下簡稱監(jiān)管額度），具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。其中，申請預(yù)售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價款總額的百分之二十五；其余工程形象進度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監(jiān)管額度低于我市建設(shè)工程平均建安費用標準的，按照建設(shè)工程平均建安費用標準計算監(jiān)管額度。

預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。

第十條（預(yù)售方案）開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，按規(guī)定提交的商品房預(yù)售方案應(yīng)當包括以下預(yù)售款監(jiān)管內(nèi)容：

（一）三方監(jiān)管協(xié)議；

（二）預(yù)售款監(jiān)管誠信承諾書。

第十一條（變更、解除）三方監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當及時變更并通過監(jiān)管服務(wù)平臺上傳。

商品房預(yù)售合同約定的集中交付期限屆滿后，開發(fā)企業(yè)須持預(yù)售商品房集中交付情況報告等資料向監(jiān)管部門申請解除預(yù)售款監(jiān)管，監(jiān)管部門確認通過后，監(jiān)管服務(wù)平臺解除相應(yīng)的預(yù)售款監(jiān)管。

第十二條（信息公示）開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房期間，應(yīng)當在商品房銷售現(xiàn)場公示三方監(jiān)管協(xié)議文本。

第三章 預(yù)售款的收存

第十三條（預(yù)售款收存）預(yù)售款應(yīng)當全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

第十四條（收存把關(guān)）開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，預(yù)售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動通過監(jiān)管服務(wù)平臺核驗該預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的憑證；其中通過貸款方式購房的，入賬金額不得低于當?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。

第十五條（足額確認）監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，監(jiān)管服務(wù)平臺自動向開發(fā)企業(yè)、承辦銀行、監(jiān)管部門發(fā)送確認通知。對于超過監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

第四章 預(yù)售款的支取

第十六條（節(jié)點余額要求）支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款，在預(yù)售商品房達到下列工程建設(shè)進度節(jié)點時，應(yīng)當滿足相應(yīng)的資金余額要求：

（一）完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之六十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之四十；

（二）完成主體結(jié)構(gòu)封頂，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之五十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之三十；

（三）完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之十五；

（四）完成商品房建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩余資金。

2016年7月17日前取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后的余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之七十；其他規(guī)劃用途的，支取后的余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之五十。

開發(fā)企業(yè)申請支取預(yù)售款時其信用等級發(fā)生變化的，每次支取后的資金余額同步調(diào)整。

第十七條（支取通知）工程建設(shè)進度達到本辦法第十六條所述節(jié)點的，工程質(zhì)量監(jiān)督管理、工程并聯(lián)竣工驗收部門應(yīng)在受理開發(fā)企業(yè)申請后的規(guī)定工作日內(nèi)完成審核。開發(fā)企業(yè)可通過監(jiān)管服務(wù)平臺向監(jiān)管部門提交相應(yīng)的主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收記錄、裝飾裝修分部工程質(zhì)量驗收記錄、建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗收合格證明文件及預(yù)售商品房集中交付情況報告等資料，申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款。

符合條件的，監(jiān)管部門應(yīng)在受理后3個工作日內(nèi)通過監(jiān)管服務(wù)平臺向承辦銀行發(fā)送準予支取通知。

第十八條（支取例外）開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后因商品房銷售不暢等原因?qū)е骂A(yù)售款未能達到監(jiān)管額度的，經(jīng)監(jiān)管部門核實確認后，可支取預(yù)售款用于工程建設(shè)。鼓勵監(jiān)管銀行、貸款銀行提供資金支持，促進預(yù)售商品房按時并聯(lián)竣工驗收。

開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛導致監(jiān)管賬戶資金被凍結(jié)的，應(yīng)當及時組織資金用于預(yù)售商品房工程建設(shè)直至完成并聯(lián)竣工驗收，并向商品房所在地監(jiān)管部門報告；監(jiān)管部門應(yīng)當核實確認并予以公告。

第十九條（禁止情形）預(yù)售商品房有下列情形之一的，監(jiān)管部門不得準予支取預(yù)售款：

（一）預(yù)售款未達到監(jiān)管額度，開發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設(shè)的款項；

（二）工程建設(shè)進度節(jié)點未達到本辦法第十六條規(guī)定情形之一；

（三）開發(fā)企業(yè)直接截留預(yù)售款或轉(zhuǎn)入其他賬戶且未按要求整改到位；

（四）開發(fā)企業(yè)申請用于與承購人解除商品房預(yù)售合同時退房的結(jié)算退款。

第五章 監(jiān)督管理

第二十條（監(jiān)督考核）市住建局應(yīng)當加強監(jiān)管服務(wù)平臺的監(jiān)測和隨機抽查，并將各區(qū)（市）縣預(yù)售款監(jiān)管工作納入年度考核事項；監(jiān)管部門應(yīng)當及時核查資金異動情況，受理咨詢投訴，會同綜合執(zhí)法部門依法處置違規(guī)行為，并公開披露。

各區(qū)（市）縣政府（管委會）應(yīng)當指定相關(guān)部門加強轄區(qū)內(nèi)商品房工程建設(shè)情況監(jiān)測預(yù)警，妥善處置相關(guān)矛盾糾紛。

第二十一條（開發(fā)企業(yè)違規(guī)責任）對于開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限：

（一）未按本辦法規(guī)定收存或支取預(yù)售款；

（二）提供虛假證明材料申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款；

（三）其他違反預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為。

對逾期未整改到位的，按照相關(guān)規(guī)定，由監(jiān)管部門通報批評，納入成都信用網(wǎng)公開披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴重的，開發(fā)企業(yè)及相關(guān)負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設(shè)項目，暫停辦理新的項目預(yù)售許可。

第二十二條（銀行違規(guī)責任）監(jiān)管銀行違反預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議約定或承辦銀行違反預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴肅處理；情節(jié)嚴重的，予以公開通報并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局。

貸款銀行未按相關(guān)規(guī)定將承購人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶，由此造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設(shè)而停工6個月以上的，由監(jiān)管部門及時向社會公告，并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局處理，市住建局不再與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議。

第二十三條（相關(guān)主體違規(guī)責任）勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售款的，由監(jiān)管部門責令其限期改正，對逾期未整改到位的，按規(guī)定予以信用記減分，并向社會公示。

第二十四條（相關(guān)人員違規(guī)責任）行政機關(guān)及其工作人員在預(yù)售款監(jiān)管工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的，由有關(guān)國家機關(guān)依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第二十五條（政策解釋及實施細則）本辦法由市住建局負責解釋，實施細則由市住建局會同有關(guān)部門共同制定。

第二十六條（施行日期）本辦法自2021年1月7日起施行，有效期3年。

開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項目和建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車位不執(zhí)行本辦法。本辦法實施前已取得商品房預(yù)售許可證的，按原規(guī)定執(zhí)行。此前本市預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

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