中商情報網訊：為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號，以下簡稱《指導意見》）精神，全面推進黑龍江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，經省政府同意，現(xiàn)提出如下實施意見：

一、總體要求

各地推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（以下簡稱老舊小區(qū)）改造工作要以《指導意見》確定的指導思想和改造原則為遵循，認真落實省委十二屆八次全會精神，將老舊小區(qū)改造與城市更新、社區(qū)建設、海綿城市建設、生活垃圾分類等任務相結合，盡力而為、量力而行，不斷改善居住條件，推動構建“共建共治共享”的社區(qū)治理體系，推進城市環(huán)境品質提升，增強城市發(fā)展活力，讓人民群眾更有獲得感、安全感和幸福感。

二、改造范圍和目標任務

（一）改造范圍。城市、縣城、原農墾、森工系統(tǒng)二級機構所在地，2000年底前建成需改造的老舊小區(qū)或單棟住宅樓。對2000年后建成并被鑒定為安全C級住宅樓，以及無獨立廚房、衛(wèi)生間等非成套住宅樓，可以一并納入改造范圍。

（二）目標任務。全省2021年新開工改造老舊小區(qū)1439個，涉及居民近40萬戶；力爭到“十四五”期末基本完成改造范圍內的老舊小區(qū)改造任務。

（三）確定計劃。各地要摸清存量底數(shù)，不盲目攀比、舉債鋪攤子，科學編制老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃，合理確定年度改造計劃，并將居民出資、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）組建、改造后物業(yè)管理模式確定等作為納入年度改造計劃的前提條件。

三、改造類型

黑龍江省老舊小區(qū)改造分為基礎類、完善類、提升類。基礎類改造做到“應改盡改”，完善類改造力爭做到“宜改即改”，提升類改造力爭做到“能改則改”。

（一）基礎類。以滿足居民安全需要和基本生活需求為改造內容，主要包括建筑物公共部位的外墻保溫及粉刷、屋面保溫及防水、樓梯間粉刷及亮化、樓梯間窗更換，小區(qū)內部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、供氣、供熱、道路、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信、廣電等基礎設施，以及小區(qū)照明、光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

（二）完善類。以滿足居民生活便利需要和改善型生活需求為改造內容，主要包括整治小區(qū)綠化、有條件的樓棟加裝電梯、完善小區(qū)適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電樁、物流快遞箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施，以及居民專屬部位的供熱、供氣、供水、排水、供電等管線和室外窗戶的更換。

（三）提升類。以豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質為改造內容，主要包括小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務設施、公共衛(wèi)生設施、幼兒園、周界防護等智能感知、5G設施、養(yǎng)老、托育、助餐、家政、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站、公共服務用房、應急避難場所，以及能夠滿足防災防疫等應急設施。

四、完善組織實施機制

（一）強化組織推進協(xié)調。

1.省級統(tǒng)籌協(xié)調。省直相關部門建立協(xié)調推進機制，落實部門職責任務，擬定改造政策，審核改造計劃，協(xié)調解決重大問題。

2.市縣推進落實。各地政府負總責并確定牽頭部門，成立由住建、發(fā)改、財政、城管、自然資源、公安、民政、衛(wèi)生健康、教育、通信管理、應急管理等部門和專業(yè)經營單位組成的工作領導小組，研定重要事項，明確部門責任，建立工作機制，合力推進改造。

3.街（鎮(zhèn)）全程參與。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應全程參與項目改造與管理工作。負責項目情況摸底、居民改造意愿及滿意度調查，組織居民選舉業(yè)主委員會或組建物業(yè)管理委員會，指導居民確定改造后長效管理機制，會同相關部門落實居民出資、補交住宅專項維修資金等工作。

（二）組織居民充分參與。

1.發(fā)揮黨建引領作用。各地要建立完善黨建引領下的基層社區(qū)治理模式，充分發(fā)揮街（鎮(zhèn)）及社區(qū)黨組織作用，統(tǒng)籌協(xié)調社區(qū)居民參與改造。

2.組織居民全程參與。各地要搭建溝通議事平臺，開展基層黨組織引領的多種形式基層協(xié)商，組織居民參與方案制定、配合施工、后續(xù)管理、效果評價等全過程。

（三）加強改造實施管理。

1.落實實施主體。各地要明確項目改造實施主體，建立相關企業(yè)、管線專業(yè)經營單位等共同參與的項目實施機制。推行工程總承包、全過程工程咨詢服務實施改造模式。

2.統(tǒng)籌謀劃實施。積極推進片區(qū)聯(lián)動改造，推動小區(qū)改造與周邊高度關聯(lián)的用地整體更新，構建功能完善、品質優(yōu)良、生活便利的居住區(qū)環(huán)境，打造“5分鐘、10分鐘、15分鐘”生活圈。

3.專業(yè)經營單位參與。各地要組織專業(yè)經營單位做好既有管線認領、確定改造內容、制定改造方案、明確設施產權、落實維護責任等工作，并簽定改造協(xié)議，確保管線改造與其他改造內容同步實施。要為專業(yè)經營單位工程實施提供支持便利，禁止收取不合理、不合法費用。未經協(xié)商不得擅自拆改專業(yè)經營單位現(xiàn)有設施設備。

4.保護城市風貌。改造項目涉及歷史文化街區(qū)、不可移動文物、歷史建筑等時，嚴格落實保護修繕要求，延續(xù)好城市特色與歷史文脈。

5.創(chuàng)建特色社區(qū)。各地要按照國家有關要求，從2021年開始對具備條件的老舊小區(qū)，結合改造建設一批“完整住區(qū)”“綠色社區(qū)”。

（四）強化質量安全監(jiān)管。

1.落實監(jiān)管責任。落實部門監(jiān)管責任，強化工程設計、施工、驗收全過程質量安全監(jiān)督管理，加強檢查抽測、跟進復查，嚴把工程質量安全關。

2.落實主體責任。參建各方責任主體要嚴格按照工程質量、安全生產有關規(guī)定，加強施工現(xiàn)場重要環(huán)節(jié)、關鍵部位的質量安全監(jiān)督檢查，及時消除質量安全隱患。落實文明施工管理制度，加強施工現(xiàn)場標準化管理。

3.嚴控材料質量。各地要落實防水、保溫等建筑材料及構配件質量檢測制度，定期實施現(xiàn)場取樣檢驗檢測，依法查處違法行為。要選用經濟適用、綠色環(huán)保的新技術、新工藝、新材料。鼓勵對大宗建筑材料進行集中采購。

4.建立公示制度。各地在組織項目實施改造時，按照統(tǒng)一公示模板要求，對改造信息進行現(xiàn)場公示，實行1個項目1個二維碼，接受社會各界監(jiān)督。

5.發(fā)揮監(jiān)督作用。各地要暢通投訴舉報渠道，保障居民在改造中的知情權、參與權、監(jiān)督權。審計部門要加強對改造項目相關資金的審計監(jiān)督。

（五）完善長效管理機制。

1.健全后續(xù)管理機制。各地要指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）依法制定管理規(guī)約、議事規(guī)則。要明確住宅專項維修資金繳交標準，建立健全補交、續(xù)籌、使用和即交即用制度。鼓勵通過履行法定程序，將相關服務設施統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)經營，增強小區(qū)“自我造血”功能。

2.創(chuàng)新物業(yè)管理模式。各地要指導居民協(xié)商確定改造后物業(yè)管理模式，分類施策推動改造后物業(yè)管理承接。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)合法提前介入，全程參與改造，依法承接后續(xù)物業(yè)管理。鼓勵小區(qū)改造后施行物業(yè)服務酬金制。

五、完善改造資金籌措機制

（一）履行居民出資義務。

各地要按照“誰受益、誰出資”原則，確定居民按不同改造內容、改造面積，承擔不同比例改造資金的政策，多方式出資。各地要制定針對困難群眾的減免政策。制定政策支持居民提取住房公積金，用于老舊小區(qū)改造和加裝電梯等居民出資部分。加強對居民出資部分資金的使用管理。

（二）加強改造資金籌集。

各地要通過市場化融資、專業(yè)經營單位出資、財政性資金、使用國有住房出售收入等方式籌集改造資金。要引導金融機構支持老舊小區(qū)改造實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資。積極爭取國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行和其他商業(yè)銀行加大對老舊小區(qū)改造信貸支持。

（三）推動社會力量參與。

專業(yè)經營單位應執(zhí)行《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，出資參與相關管線設施設備的改造，改造后專營設施設備的產權應依照法定程序移交專業(yè)經營單位，符合相關規(guī)定的依法計入企業(yè)成本，并由其負責后續(xù)日常維護管理。要通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量投資參與改造。

（四）落實稅費減免政策。

1.專業(yè)經營單位政策。專業(yè)經營單位參與政府統(tǒng)一組織的老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除。所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。

2.配套服務政策。在老舊小區(qū)改造中，用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的建設項目，免征城市基礎設施配套費；相關房產、土地，按照國家規(guī)定免征契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、不動產登記費、耕地開墾費、土地復墾費、土地閑置費；因地質條件等原因無法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建設費。

六、確定配套政策支持

（一）提高項目審批效率。

1.優(yōu)化審批流程。各地要優(yōu)化簡化審批流程，壓減審批時限，老舊小區(qū)改造項目全流程審批時限最長不超過15個工作日。

2.實行聯(lián)評聯(lián)審。各地應確定牽頭部門，組織行政審批相關部門、相關專業(yè)經營單位和屬地街（鎮(zhèn)），對老舊小區(qū)改造方案進行聯(lián)合評審，一次性提出修改意見。除國家另有規(guī)定的項目外，相關部門可依據(jù)經聯(lián)評聯(lián)審確定的改造方案直接辦理立項、用地、環(huán)評、規(guī)劃、施工許可等審批手續(xù)。

3.簡化審批手續(xù)。依據(jù)聯(lián)合審查意見和經聯(lián)評聯(lián)審確定的改造方案，不再審批項目建議書；對不涉及土地權屬變化或不涉及規(guī)劃條件調整的改造項目，無需辦理用地規(guī)劃許可；對未列入《建設項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》的建設項目，無需辦理環(huán)評手續(xù)；對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查；對新增建筑面積500平方米限額及以下或工程投資額100萬元限額及以下的項目可不辦理施工許可。鼓勵同一建設單位實施的一定區(qū)域內改造項目捆綁打包，統(tǒng)一報批，分別實施。

4.合理確定標準。對新增建設用地和新建、改建、擴建公共服務用房設施、市政配套基礎設施的改造項目，自然資源部門應明確標準要求并加強指導協(xié)調。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。要結合實際，制定加裝電梯相關政策標準，支持有條件的樓棟加裝電梯。

5.精簡備案手續(xù)。推行由各參建方、街（鎮(zhèn)）、業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的項目竣工聯(lián)合驗收。對不涉及規(guī)劃、消防驗收的改造項目，提交改造項目工程竣工驗收備案表、驗收報告和施工單位簽署的工程質量保修書即可辦理竣工驗收備案。

（二）整合利用存量資源。

1.盤活存量資源。對利用小區(qū)內用地加裝電梯和建設各類服務設施的，可依法依規(guī)合理兼容或轉換用途，可不增收土地價款。有效利用機關企事業(yè)單位空置房屋，統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)綜合服務設施、閑置鍋爐房等資源，在老舊小區(qū)內及周邊健全完善社區(qū)養(yǎng)老、托育等公共服務設施。有條件的地方可通過租賃、購買住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務。

2.優(yōu)化控制指標。各地應結合實際，對改造項目利用周邊零散土地及非居住低效用地，靈活劃定用地邊界，優(yōu)化控制性詳細規(guī)劃調整程序。在不違反國家有關強制性規(guī)范標準、保障公共利益和安全的前提下，結合歷史成因和實際情況，合理優(yōu)化控制指標。改造項目中含拆除重建改造內容的，可在妥善解決居民需求和相鄰關系人利益的前提下，科學合理確定容積率、綠地率、控制高度、建筑密度等控制指標。

（三）明確土地支持政策。

1.土地供給政策。改造項目中利用周邊零散土地及非居住低效用地，符合劃撥條件的，應按劃撥方式供地；涉及經營性用途的，可按有關規(guī)定優(yōu)化程序，依法出讓。

2.登記確權政策。各地在改造過程中，涉及利用閑置用房等存量房屋改造建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續(xù)。增設公共服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。

七、加強組織保障

（一）加強組織領導。各地各部門要加強對推進老舊小區(qū)改造組織與指導工作，落實主要負責人親自抓、分管負責人直接抓的工作責任，積極研究改造重大事項，落實組織領導和監(jiān)督檢查職責。

（二）抓好督導考核。省住建廳會同省直有關部門，加強對各地工作督導檢查，定期通報情況，開展績效評價，評價結果納入市（地）年度經濟社會發(fā)展指標考核內容。

（三）廣泛宣傳引導。各地、各相關部門要加強對老舊小區(qū)改造意義、改造經驗、改造成效的社會宣傳，引導居民轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會廣泛支持、居民積極參與改造的良好氛圍。